房产信托受热捧"救火队长"能否成"常青树"
房天下综合整理 2010-11-09 18:11
[摘要] 信托是房企获取资金来源新的重要渠道。信托不仅可以接受较银行信贷更大的投资风险，亦可以运用个性化融资方案实现银行所无法提供的融资方式，因此开发商不乏与信托公司合作的稳定需求。
信托业——分羹房地产市场
信托公司作为金融市场的中介，本能的具有趋利冲动。从《信托法》颁布前信托公司不时参与炒房，到众多信托公司控股房企，将其作为重要利润来源，再至信托法颁布后，信托公司专注房地产信托业务，信托公司与房地产行业可说结缘已久。
但是，《信托法》颁布之后信托公司进入房地产行业却也非一帆风顺，除了尚未与开发商达成默契，监管层对房地产信托的谨慎态度也影响了其扩张，以至于信托公司房地产信托业务发行量长期位居证券投资之后。
2007年至2009年房地产信托规模分别为110亿、240亿、330亿，而证券投资分别为590亿、370亿、460亿。但是，以上数据也体现了房地产信托惊人的潜能，其2007年以来每年超过35%的增长率吸引了市场的聚光灯，并在2010年实现“举世瞩目”之成就。
与其他高成长性行业一样，房地产信托也曾经历过利益驱使下的非理性扩张。如为不符合资质开发商融资、在专业能力不足的情况下进行项目开发导致后续管理不到位等，房地产信托业务屡受质疑，成为业界争论的焦点。为此，近年来监管层多次下文加以规范，并且不定期对相关业务进行窗口指导、压力测试等。在监管层、业界多方努力下，近年来房地产信托业务几乎全部实现目标率，在理财市场中创下不小的奇迹。
在行业发展过程中，房地产信托业务模式逐步优化，由最初单纯的贷款发展成为股权、债权、物权等多种形式灵活运用的综合性金融工具。融资形式与银行信贷形成差异化，满足开发商个性化需求；产品特征兼具中高与中低风险，满足特定投资者需求，赢得了市场认可，信托公司也获取了不菲。
房产信托——能否铸造辉煌
房地产信托优异的表现使其成为市场热点，每一条有关的信息都牵动了市场的视线，除部分质疑外，更多的是众口交赞，“救命稻草”、“明日之星”、“高无风险”等词汇不绝于耳。我们不禁要问，房地产信托真的能够成为银行资金的首席替补，铸造辉煌吗？
在房地产信托规模惊人的增长率面前，一组数据或许会引起读者的思考：2010年前三季度，房地产投资资金总额为50500亿元，其中国内贷款为9400亿元，而同期房地产集合信托业务仅为1000亿元，占房地产投资总额不足2%，占银行开发贷款的10.64%，而且这已经是房地产信托规模一年内猛增200%之后的数字。可见，且不谈房地产信托对房地产资金链起的决定性作用，就是距银行资金替补的地位，也相去甚远。
也就是说，房地产信托作为金融市场的直接融资工具，虽然极具“概念”意义，但相距真正能对房地产市场产生直接影响，仍前路漫漫。且目前房地产信托业务模式仍以债权为主，融资成本远高于银行信贷，使其扩张空间深受银行信贷挤压。信托公司对开展房地产领域业务动机十足，房企也亟需拓展融资渠道，近年来房地产与信托公司更是频繁摩擦出火花。但信托公司与房企合作仍需在专业能力、业务模式等方面精耕细作，才能够迎合投资者等各方需求，最终实现蜕变。
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