房企借壳 ST等成*ST 700亿再融资泡汤
中国证券报·中证网 2010-11-10 10:05
[摘要] 相对于众多中小地产公司的资金和销售窘境，各大龙头地产公司凭借着品牌及资金优势，采用灵活的应对策略及合理的推盘计划，在调控政策之下也维持着强者恒强的局面。
调控助力行业洗牌
相对于众多中小地产公司的资金和销售窘境，各大龙头地产公司凭借着品牌及资金优势，采用灵活的应对策略及合理的推盘计划，在调控政策之下也维持着强者恒强的局面。
万科、保利地产、金地集团已经分别披露10月份的销售情况，在严厉调控政策的背景下，三家龙头公司10月份销售额和销售量同比均实现大幅增长。
其中，万科10月份销售额再次创出历史新高。公司单月销售面积达到130.7万平方米，销售金额155.1亿元，分别比2009年同期增长114.9%和137.3%。在此基础上，万科今年1至10月份累计实现销售面积731.8万平方米，销售金额869.3亿元。业内预计万科全年将实现超1000亿元的销售额，谱写了房地产行业的新传奇。
保利地产和金地集团也同样取得不俗的销售成绩，其他如恒大地产、龙湖地产等知名地产商10月份销售额也实现大幅增长，提前两个月完成全年的销售目标。
业内指出，在10月份的严酷调控之下各大地产公司还能取得良好的销售成绩，主要是由于大的地产公司在国内各城市的布局更为合理，二三线城市销售情况的良好有效弥补了一线城市的销售不足，同时，大地产商往往会根据市场情况采取随行就市的灵活销售策略，于是在房地产市场遭遇全面调控的大环境下，对行业内的龙头和优势品牌公司而言，集中度会大幅上升。
此外，随着政策的进一步收紧，房地产信贷资金日趋紧缩，房地产企业从银行获得的资金会继续大幅减少，在融资成本不断提高的情况下，一些中小房地产开发商有可能陷入资金链断裂的局面，从而使中国房地产行业加速进入整合洗牌时代。
700亿再融资年内泡汤
事实上，已经上市房企的日子也并不好过。从去年第四季度开始，上市房地产企业的再融资以及并购重组几乎全部无果而终，而随着银行贷款政策的日益收紧，上市房企也遭遇到了融资困境。
Wind数据显示，今年以来共有32家房地产企业公布了定向增发预案，预计增发数量达到82亿股，共计募集资金达到731.74亿元。然而，除了刚泰控股预案未获得股东大会通过，实达集团、深振业、世茂股份、招商地产停止实施增发预案之外，其余27家公司均在等待证监会的核准。预计至少在今年内，这些融资计划都无法实施。
其中，保利地产125亿元的定向增发方案最为引人关注。公司欲向包括大股东在内的机构投资者定向增发约9亿股，募集资金净额不超过96亿元，将会主要投向位于北京、上海、佛山、杭州、重庆等城市的12个开发项目。然而，该方案在4月21日获得公司股东大会通过之后目前仍未有任何进展。
另有中粮地产于2010年9月10日发布配股预案，计划募资35亿元，其中约27亿元用于收购母公司中粮集团名下5家住宅开发房地产公司的股权，其余资金将会为部分项目后续开发提供支持。该预案在9月30日获得股东大会通过之后，便遭遇到了房地产的二次调控，能否获得证监会的核准仍是未知数。
在再融资难以成行的同时，上市房企都在承受着资金压力的考验。Wind数据显示，今年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为-884.21亿元，而去年同期该数额则为522.19亿元，共有92家公司经营活动产生的现金流量净额为负值。
业内认为，近七成上市房企经营性现金流为负，足以说明整个房地产行业的资金已经面临紧张局面，即使部分开发商凭借手中的货币资金能够应付短期债务需求，但日益收紧的流动性还是逐步加大了房地产企业中长期的资金压力，尤其是对中小房企而言，在销售低迷、回款速度放缓的情况下，面临的风险已经日趋加大。
10余房企借壳搁浅
政策调控背景下，昔日扮演着拯救亏损公司角色的房地产企业一转身成为拖累。*ST钛白（002145）10月30日的一纸公告宣告公司转型房地产企业的计划就此泡汤，而重组终止的最根本原因便是受到房地产调控政策的影响。
配合房地产二次调控，中国证监会10月15日在其官方网站上宣布，为贯彻国家对房地产行业的调控政策精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。
而*ST钛白本次重组发行股份购买的部分资产为南京金浦房地产开发有限责任公司100%股权，该公司主营业务为房地产开发。根据相关要求，目前不宜将房地产企业作为拟购入资产进行上市公司的重大资产重组。因此，公司此次资产重组难以继续。
*ST钛白重组的终止直接宣告南京金浦房地产借壳上市的失败。
同*ST钛白和南京金浦房地产公司的命运类似，国内A股市场众多等待着借助重组从而实现借壳上市的房地产企业也都遭遇到了“政策关”。
自2009年7月宣布将通过重组ST东源从而实现整体上市的重庆金科地产，至今仍未获得证监会的核准文件，而新华联地产借壳S*ST圣方也同样在苦等批复。
据不完全统计，包括*ST德棉、ST国祥、ST百科、ST东源、*ST远东、ST琼花、ST二纺、*ST嘉瑞、*ST商务、*ST白猫等十余家欲转身房地产的公司均在监管层面卡壳。
业内人士也指出，今年以来，由于持续不断的地产调控政策，无论是房地产公司借壳上市还是地产公司的再融资基本都处于停滞状态，在调控政策不断深化的背景下，房企借壳近期获得监管部门放行的可能性很小。
年底临近，短期内难以实现重组，不仅使得多家*ST公司游离在退市边缘，相应的，欲借壳房地产企业通过这些公司曲线融资的计划也因此搁浅，在融资困难的大环境里再失一枚筹码。
“先是反复跟证监会沟通，现在还必须跟国土资源部沟通，重组预案公布已一年多了，但何时才能够获准真的很难说。”一家欲借壳上市的房地产企业董事会秘书无奈表示。
导致重组难产的原因是年初陆续出台的房地产调控政策。自2009年末中弘地产借壳获批准后，房企借壳之门就已经关闭。年底将近，对于被借壳的ST公司而言，如借壳无法实施，将可能变为*ST公司；而*ST公司则面临终止上市的命运。
政策的轮番重压使得不同房地产企业呈现出不同的生存状态：欲借壳上市房企的上市希望越来越渺茫，而上市房企的再融资计划也遥遥无期，但对于行业内的优势地产公司而言，凭借着品牌以及资金优势，在调控政策之下则维持着强者恒强的局面。业内认为，调控重压之下，房地产行业的洗牌重组大戏正加速上演。
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