由商业地产现状论商业地产规划之法
房天下综合整理 2010-11-18 11:51
[摘要] 很多商业地产都过于迷恋招商速度，在项目操作前期，不去科学地制定商业业态组合，以致为开业后经营出现混乱埋下伏笔。
很多商业地产都过于迷恋招商速度，在项目操作前期，不去科学地制定商业业态组合，以致为开业后经营出现混乱埋下伏笔。特别是一些商业项目为快速完成招商工作，聘请只懂推广却根本没有商场运营经验的策划公司，只会从概念上来入手操作，工作重点偏重于概念炒作及传播工作，自以为是地将商场规划成另类定位模式，却根本不会从最基本的运营及业态进行操作。受招商进度回款提成的诱惑，根本不会也不懂得对商场进行整体规划，只是为了进度而招商，招商完成后收钱就走，却给商场留下了扯不断的麻烦与经营苦恼。
我个人认为，商业地产策划与产品策划完全是两码事，产品策划可以没有经验对照，但商业地产却恰恰相反，想操作商业地产必须有专业的商场操作经验，因为经营模式与商场运营模式是商场存活的必须前提，如果用那些没有真正从事过商场运作的人来操作商业地产，风光的概念炒作招商完毕后，商场成活的几率微乎其微!
商业地产想顺利招商，并且开业后能持续有效地经营，必须进行完善细致的前期规划，做好了这项工作才是商业地产避免开业后迅速倒闭的最有效途径，而规划前的市场调研工作，则是整个商业项目操作最关键的重中之重。
武汉的商业地产业内存在着活不过三年的宿命之说，有的甚至不到半年就会倒闭，通过观察发现，招商速度越快，倒闭速度就越快。所以，操作商业地产时，不应着急想快点开门运作，首先要做好总体的分析，严谨的试调才是项目合理规划的前提。
一般来说，商业地产的市场调研分为：商场调研、商圈调研、消费群体调研三大项。商业地产的操作与普通的房地产完全不同，房地产在调研中更偏重于消费群体的调研，而商业地产却是做为房地产的便利性来定位的。
针对商场的调研
以经营状况优良与经营状况差的两大类商场做为调研分析的主体。
1.分析各商场的定位并测算其定位的精准性。
对各主要同类商场逐一进行定位统计，分析出定位的精准性，测算定位与经营的关联影响、经营状况与定位是否存在冲突性，分析市场的定位模式，以此做为规划的依据。
2.业态分布的调研。
业态调研不要只是罗列各调研场馆的大体业态组合，而是要根据不同的卖场经营状况来统计，分析出经营状况优良的业态组成比例，以及经营状况差的业态组合情况，观察分析业态组合对吸引客流所产生的效应力，并以此做为对照，统计出当前业态组合的可能性计划，做为之后的业态规划重要依据。
3.动线设计。
将现有同类所有商场的动线进行统计，根据商场经营优差的状况，总结出不同的动线所针对的顾客消费的影响力，并筛选出的动线，作为之后动线规划的依据。
4.功能区划分。
除业态布局外，在调研商场时重点观察服务区、客流分区、配置区（接待区、寄存区）功能的划分，并以此为依据，找出各商场此类功能区的差异化与所产生的经营辅助效益，并将其计入调研报告，作为规划依据。
5.运营模式的调研。
将所有调研过的商场进行分类，统计各商场所采取的运营模式、管理模式、收费方式等因素，统计出经营状况的商场的运营模式，并对照经营状况较差商场进行评估模式不同所产生的影响，以及不同的运营模式所产生的招商效果与持续经营能力。
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