由商业地产现状论商业地产规划之法
房天下综合整理 2010-11-18 11:51
[摘要] 很多商业地产都过于迷恋招商速度，在项目操作前期，不去科学地制定商业业态组合，以致为开业后经营出现混乱埋下伏笔。
商业地产寻找策划公司要慎重，做商场规划要慎之又慎。如果没有真正的商场运营3年以上经验，就不要指望策划公司会把商场的规划做好，所谓概念往往都只是听起来感觉前景会一片光明。一些策划公司连根本的业态组合都不懂，还能指望其在运营模式上会有系统性？我们可以看到，由非专业策划公司做的项目，业态混乱、动线设计纰露百出、死角处处都有，而一家专业的策划公司会根据商场各楼层经营业态分布，在通道规划与动线设计上进行精心布置，确保死角化，化保证客流的到达率，并以此来消除商户的担扰。
近年来，差异化策略是策划公司惯用的思维方式，为了招商轰动性，策划公司会在定位上选择另类的定位以制造眼球效应，但直接后果就是会造成招商容易经营难，因为项目的定位需要与后期的运营体系、管理模式相结合的。而策划公司基本偏重于前期招商推广，却对商场运营一知半解，盲目招商后只会令后期的运营步步维艰。
商业地产要注重稳扎稳打的步骤。面积在3000平米以下的小型卖场，可以操作成比较个性与另类的模式，因为经营面积较小，商铺数量划分少，操作起来相对风险较小，成功率也相对高。例如规划成女性商场或时尚商场。8000平米以上的卖场不要冒险采取异类模式，科学的定位度与业态组合是操作的基本条件，不要一时迷信于某些策划公司的另类思想，而导致开业容易倒闭快的局面，因为商业地产需要的是踏踏实实的运营而并非靠概念来支撑！
商业地产的经营模式分为租赁式与联营式两大类，有时因为经营需要，两类模式会同时出现在一家商场内，所以商场的物业管理、运作模式、进、销、存管理、商品陈列、客服管理等，都需要在招商期进行的同时来同步构建，而这些真实的后期运营模式，都可以作为招商时向意向商户进行讲解的筹码，吸引客户兴趣，加大招商买手谈判的成功几率。
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