房企看淡楼市二次调控 "龙头"达共识称降价难

[摘要] 中央一系列楼市调控压力下，房企联合拿地也正成为一种趋势。日前万科联手五矿拿下北京海淀两块热门地块，11月25日，广州铁路集团联合珠光集团拿下2010年度广州新晋地王。“傍名企”联合拿地的方式已经屡见不鲜，但新一波的拿地热潮背后，实际上是房企对于政策长期很难真正影响房价的判断。

（来源：华夏时报）在中央一系列楼市调控压力下，房企联合拿地也正成为一种趋势。日前万科联手五矿拿下北京海淀两块热门地块，11月25日，广州铁路集团联合珠光集团拿下2010年度广州新晋地王。“傍名企”联合拿地的方式已经屡见不鲜，但新一波的拿地热潮背后，实际上是房企对于政策长期很难真正影响房价的判断。

太多钱趴在账上有问题

根据北京土地储备中心11月18日发布的公告，海淀区西北旺两地块均由万科五矿联合体中标。按照中标价格计算，C1地块的楼面均价为19998元/平方米，C3地块的楼面均价为19997元/平方米，溢价率均接近50%。

11月22日，五矿建设发布公告称，中标的两地块总价为52.2亿人民币，其中五矿公司附属公司承担51%，即26.7亿元人民币，其余49%由万科承担。

而《华夏时报》记者也从万科北京公司一位高层处了解到，目前双方仍在商讨成立合营企业的相关细节，具体条款尚未落实。

房地产新政之后，万科今年在土地市场上似乎特别青睐“联合拿地”的模式。上述万科北京公司高层告诉本报记者：“联合拿地、合作开发的模式，万科一直都在用。但从今年来看，合作开发的地块和项目可能确实比往年多一些，这也是调控时期增加机会、降低风险的一种方法。”

“我们并不迫切拿地，但有好机会就会拿。万科有300亿的现金存在银行里，这样的效率比较低，资本只有周转起来才能增值，这么多钱趴在账上是有问题的，所以万科必须去寻找好的土地，但资金充裕的好处，是可以从容应对调控。”万科内部人士说。

联手央企各取所需

然而值得注意的是，万科所选择的合作企业无一例外都是房地产央企。

据资深地产人士告诉记者，合作拿地是的方式，开发商之间合作，一般都是资源和优势互补，对于万科来说，合作拿地会相对较容易，且资金占用较少，但公司总的销售规模就上升了。

按照会计准则，只是针对财务报表上的营业收入，并没有规定是销售收入，对于合作项目来说，由万科操盘项目的股权比例在50%以上或接近50%，则项目总的销售额就可计入万科的销售数据。

另外，与央企联手，受益的也不仅是万科。记者从一位央企负责人处了解到，实际上，央企房地产企业也愿意与市场上的知名房企合作。如五矿建设这样的房地产央企，此前在北京等一线城市开发的房地产项目并不多，因此与万科合作，也将借助万科的开发经验优势，实现优势互补、强强联合。

更为重要的是，类似万科与五矿这样的“组合”方式，也得到了政府主管部门的“偏爱”。

北京市国土局一位内部人士向记者表示，在调控的大背景下，国土局等主管部门对开发商的资金实力、企业背景等因素极为重视，这样才能避免由于企业资金紧张而出现无力开工或拖延开工，造成土地闲置。“事实上，单从这一点来说，央企确实更有保障一点。”他告诉记者。

龙头共识降价难

仅最近一周的时间里，就有绿地、远洋等大佬联合小房企拿地。而在11月25日，广州荔湾区广铁南站地块被广州铁路集团联合珠光集团以86亿天价成交，成为继亚运城之后，总地价第二高的住宅用地。

据业内人士分析，目前所以出现联合拿地热的现象，除了降低资金压力的原因外，另一方面，企业仍看好热点城市发展前景，因此虽然市场低迷，仍然要维持土地储备。

保利地产董秘岳勇坚对记者表示，政府调控是为了支持行业的持续健康发展，并不是要把地产商往死里打，调控的持续时间可能会比较长，但价格受影响不会很大。

而对于调控对市场的影响，深圳某龙头企业管理人士认为，现在市场还是比较活跃，但很难持续，未来政策会进一步发挥影响，另一方面，供应也在增加，短期市场会向着调控的方向变化，但调控影响市场的时间也不会太长，先看看半年后会怎么样，而未来新的供应紧张现象迟早会出现，因为需求不可能被持续抑制。

或许是基于对政策的判断，引发了新一轮的拿地热。万科副总裁王文金就曾表示，万科一直通过快速周转、控制负债规模来保持稳健的财务状况。因此，依靠快速周转来保持开发规模的万科，则必须在加快销售的同时，及时补充新增土储。

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