房产税倒逼行业转型 上市房企分化进一步加剧
第一财经日报 2011-01-10 11:17
[摘要] 讨论多时的房产税在重庆敲定时间表，开发商此前存在的种种侥幸也随之告吹。尽管对房产税的执行细则仍不明确，但开发商却对此存在不同判断。多位业内人士认为，房产税的增收将加剧开发商的路径分化。
讨论多时的房产税在重庆敲定时间表，开发商此前存在的种种侥幸也随之告吹。尽管对房产税的执行细则仍不明确，但开发商却对此存在不同判断。多位业内人士认为，房产税的增收将加剧开发商的路径分化。
1月9日，重庆两会明确将在“十二五”期间加强财税调节，开征高档商品房房产税。这意味着重庆首次给出了房产税增收的大致时间和对象。
房企态度各不同
深圳某不愿透露姓名的上市房地产企业董秘认为，重庆把房产税的征收对象指向高档商品房，与此前的预期基本一致，而其最可能是以价格作为是否征税的标准。毫无疑问，市场对高档商品房的投资预期将应声落地，并影响到以开发高端房产为主的开发商。
但目前各地关于房产税的传闻存在诸多说法，这也在很大程度上影响开发商的判断。此前有媒体报道称，上海将进行新老划断，只对有新购买房屋行为，且其人均拥有房屋面积超过一个额定数的购房者征税，实际税率不高。
招商地产有关负责人则认为，如果各地在征收房产税方面存在不同的标准，其对房地产上市公司的影响则不一而足，目前以满足刚需为主的开发商和以开发高端产品为主的开发商对此存在不同的判断。
实际上，《财经日报》近期对22家房地产企业的高管所作的一项问卷调查显示，近八成的受访高管认为，目前房地产市场面临的风险，不是成交量下降，也并非房价的下降预期，而是未来政策的不确定性。尽管很多开发商在公开的场合都不愿提及房屋保有税，但多位房企高管曾在私下和记者交流时表示，他们最担心的就是针对房地产的新税种的出台。
万科A在回复本报的采访中称，房产税的开征以及保障房大规模兴建计划的落实将成为2011年市场关注的热点，并会对未来的行业产生深远影响。但万科表示：“预计未来一段时期政策调控的力度不会放松，投资性购房需求仍然会受到抑制，但自住需求仍然是市场的主流，公司将继续坚持中小户型普通住宅为主的产品定位。”
上海中科大学城营销总监王士章认为，房产税对中高端产品影响会大一点，因为房产税征收主要针对的是持有，而拥有中高端产品的客户，往往是二次改善。“但我们不会改变开发产品结构，做别墅依然做别墅，因为高端产品的利润更高。”
转型
对房产税判断的不同导致开发商开发路径分化加剧。多位业内人士在接受本报采访时认为，一方面认为自住性需求将不会成为房产税的调控重点，万科、恒大地产、佳兆业等以满足刚需为主的开发商仍将加大二三线城市的中端产品布局
工商联房地产商会会长聂梅生在2010年年底关于房产税的演讲认为，房产税试点或许在2011年3月前就会批准出台，同时过去支持房地产大发展的GDP增长和城镇化如今都发生了一些变化，房地产行业要面临调整和转型，“随便圈地盖楼的发展方式已经不行了，必须跟随产业布局城镇化，大力发展产业地产、老年地产等。”
除了万科、恒大地产明确继续向刚需市场为主导的二三线城市布局外，佳兆业也明确向万科、恒大地产看齐，并把战略布局扩张到三四线城市。而花样年总裁潘军不久前则向本报表示，花样年战略转型2010年已经开启，其中住宅产品方面在2011年计划逐渐消化掉中低端产品，未来只开发高端产品。
潘军透露，由于宏观调控，花样年明显减缓了中低端住宅的开发速度，加速对城市综合体的产品开发。目前，花样年对住宅和商业地产的比重安排由此前的7:3调整为5:5，未来将从单纯的物业开发商转变为综合的服务运营商，重点加强对高端城市综合体和高端公寓的服务力度。
龙湖地产执行董事秦力洪昨日告诉《财经日报》，行业的生态环境将发生改变，行业内每一家公司都应该学会适应。
重庆上海房产税双城记：不明确的比明确的多
悬在房地产行业头顶的达摩克利斯之剑——“房产税”，昨天终于落下。率先开征的城市是重庆，而非一度呼声甚高的上海。
重庆：细则待解
重庆市政府虽然明确开征高档商品房房产税，但是，《财经日报》记者发现：关键的几个疑团仍未解开。
疑团一，税基将是什么？根据国际惯例，税基将是物业价值或是物业租金收入。疑团二，税率将是多少？目前尚未确定税率将是多少。根据国际惯例，税率范围多在0.1%到3%之间。疑团三，正式的开征时间是何时？
但重庆开征的房产税，明确了房产税征收对象。而此前，对于传闻的重庆、上海等地的房产税，谁将成为房产税征收对象，市场一直存在许多猜测：到底是二手市场的存量房，还是一手市场的新增房，抑或是多套、高档、闲置房产？
获悉“重庆确定开征高档商品房房产税”消息之后，据业内人士表示：“上个月，国家批准了上海和重庆先行试点房产税，当前二地皆在紧急研究细节与方式，很可能在本地两会前后推出，晚则一季度末。至于影响，短期对于开征城市是利空，尤其是影响心理预期，会抑制部分投资投机需求；长期来看，效果不显著。如果税率低，会逐渐被市场消化，对于尚未开征的城市，影响极小。房产税先在个别城市试点，累积经验后才会慢慢扩至，这一过程需要几年时间。”
重庆方案的税基、税率分别是多少，目前尚不可知。杨红旭透露：“此前，市场曾经传闻一种说法，重庆可能针对200平方米以上户型，或单价超过平均价格3倍的高档商品房开征。不过，该市场传闻没有得到官方的证实。谜团仍在等待解开。”
房产税对住宅市场将有什么影响？太平戴维斯发布的房产税研究报告显示，房产税对住宅市场的影响仍存很多争议，这取决于房产税具体的内容。从短期而言，房产税的实行将给住宅市场带来不确定性，买家在明确市场走势之前将有所犹豫。这可能导致交易量的下降和价格增长的放缓。从中长期而言，房产税不太可能对价格有太大影响，但是房产税的出台可以促使现有住宅物业被更有效利用。
上海：40亿还是840亿？
同时，房产税将带给地方政府多少？虽然刚开始时，房产税只对市场上一小部分物业征收，比如新房、高端公寓或非普通房，但是为了使房产税可以为地方政府带来足够的收入填补财政赤字和使收入渠道多元化，房产税征收的范围将不断扩大。
对此，太平戴维斯中国区研究部以上海作为城市研究案例。
假如开征范围限定家庭存量房（二手房），以上海住宅存量 （2010年第三季度末） 4.8亿平方米、二手房价格（2010年第三季度末）为每平方米人民币17500元粗略计算，其存量住宅价值 （2010年第三季度末）大约为8.4万亿元人民币。假如对存量房征税1%，则房产税将带来840亿元人民币的。
假如开征范围限定家庭新购房，以上海一手住宅供应 （2011年）预计可达2000万平方米、一手房平均价格预计为每平方米人民币20000元粗略计算，则新增一手住宅价值大约为4000亿元人民币。假如对新房征税1%，则房产税将带来40亿元人民币的。
上海永庆房屋总经理陈史翎告诉本报，2010年12月上海单月成交均价环比涨幅打破5年来纪录，价格蠢蠢欲动。这已经说明楼市大盘已经具备上涨的条件。对2011年，如果调控政策推出过慢或者力度不够，2011年的上半年房价势必继续走高。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
房天下APP优惠多，速度快
