围追堵截阻击房价过快上涨 透视调控政策四大战术
证券日报 2011-02-11 07:26
[摘要] 围追堵截，本意是指把军队分成几路同时进行包围式的追击，将敌人堵截成几块，加以消灭。在这场持久的阻击房价过快上涨的“战斗”中，“围追堵截”成为核心战术。从抬高购房门槛入手进行“堵截”，对房屋持有采取“围追”，每一步政策精心地布局，服务于这一战术。
三次上调贷款利率
购房者观望情绪明显升温
流动性过剩在经济复苏之后日益凸显，央行价格型和数量型工具并用收紧流动性，六次提高人民币存款准备金率、三次上调金融机构人民币存贷款基准利率。
贷款利率的提高，在本已沉重的房贷压力上又压上了一根稻草。每一次加息令响，住房和城乡建设部都会紧跟央行步伐调整公积金存贷款利率。最近一次，2011年2月9日，央行第三次加息日当天，住房和城乡建设部宣布，即日起五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点。
在首套房首付提升至三成后，优惠利率的幅度逐步缩小，大部分银行已经取消优惠。目前，除农行首套房贷利率仍按8.5折执行外，京城其他三大国有商业银行已相继取消了房贷利率优惠。
有媒体分析，此次加息，使贷款百万购买套房的利息增加33万，接近，加息在应对通胀压力的同时，也让不少买房人感受到了还款压力。
有业内人士认为，这次加息将提高购房成本，有效抑制投机性购房需求。分析称，过去一年来已经加息多次，虽然前几次直接影响都不明显，但是加息叠加效应将逐渐出现；同时，加息将进一步影响市场预期，购房者的观望情绪会越来越明显。
中国银行（601988）业研究主任郭田勇认为，持续加息一方面会提高还款压力，另一方面也会提升储户中长期存款利息收入，其结果将有助于削弱房产的品属性，最终会对房地产市场产生明显影响。
“抛开一次性付款的不提，就打算贷款买房的居民来说，央行连续加息，会在一定程度减弱楼市的购房需求，最终会影响到房地产市场的供需关系和房价走势。”郭田勇说。
杨红旭认为，房地产行业对银行信贷依赖度高，连续加息将直接提高开发贷款和个人购房的成本，市场需求会因此而短暂减少，对于房地产市场属于利空影响。
云南财经大学不动产投融资研究主任周大研也认为上调存贷款利率对楼市而言是利空，他指出提高存款利率将促使市场上的资金存入银行，减少，是在房地产领域，以前很多热钱都流入了房地产行业。
尽管认为加息对房地产市场是利空，但杨红旭还是认为第三次加息的效果不宜奢望。对于房地产市场而言，加息的影响需要经历一个量变到质变的过程。每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，总体影响较小；直到累计加息多次，比如六次左右，加息周期过半，尤其是最后一次加息完成之后，其累积效应，才会显著表现出来。若依此规律，则当前第三次加息后，对于楼市依然属于“温水煮青蛙”，不必夸大其效果。
由于未来不排除继续加息的可能，房地产开发贷融资成本会逐渐提升，房地产企业的资金链紧张程度将有所加剧。
去年以来，随着房地产信贷调控不断加码，在开发贷款利率上涨、居民购买多套房首付比例和贷款利率提升的作用下，楼市中信贷资金增速快速回落，楼市资金“去银行化”迹象隐现。中国社科院房地产金融尹中立认为，今后楼市资金去化的趋势会更加明显，过去几年企业开发贷款和居民款领域出现的“空手套白狼”现象会大大减少，并将有利于缓解房地产领域资产泡沫。
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