500亿险资集结 北京试水土地债券融资
每日经济新闻 2011-06-02 08:02
[摘要] 昨日（6月1日），《每日经济新闻》记者从渠道获悉，“蓝德计划”正逐渐浮出水面，500亿元保险资金即将投入北京市的土地一级开发中。据介绍，这一规模占到今年该市土地储备开发的一半。这是北京市首次尝试土地债券融资的模式。
在北京土地市场上传言已久的“蓝德计划（LAND）”终于有了实质性进展。
昨日（6月1日），《每日经济新闻》记者从渠道获悉，“蓝德计划”正逐渐浮出水面，500亿元保险资金即将投入北京市的土地一级开发中。据介绍，这一规模占到今年该市土地储备开发的一半。这是北京市首次尝试土地债券融资的模式。5月17日，北京市国土局公布的《2011年土地储备开发计划》中便将措辞进行调整，首次提到“北京将探索土地债券等融资模式”。
受此影响，北京土地供应节奏或将发生变化。按照北京市土地整理储备的计划，从6月份起，北京将逐步加大经营性用地的供应（以商品住房用地为主），年底前将有1200公顷经营性用地上市。
相比之下，今年1～5月，北京通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量（1220公顷）的一成。除供应节奏缓慢之外，开发企业的拿地热情也降到低点。
首试土地债券融资
据透露，目前“蓝德计划”已处于落实阶段，太平洋保险等险企悉数入围，整体融资规模并非此前市场传言的700亿～800亿元，而是在500亿元左右，主要用于北京市土地一级开发。若这一笔资金到位，将占到今年北京市土地储备开发额（1000亿元）的一半。
这是北京市首次尝试土地债券融资的模式。5月17日，北京市国土局公布的《2011年土地储备开发计划》中便将措辞进行调整，首次提到“北京将探索土地债券等融资模式”。
据悉，早在去年12月，北京就启动了名为“蓝德计划”的债券计划，国寿、人保、平安、太保、华泰等7家保险资产管理公司拟投入北京土地债券的发放。此后，双方就这一计划的实施细则进行研究，具体内容一直未予公布。
有知情人士向《每日经济新闻》记者透露，包括太平洋保险在内的部分企业已经完成备案，双方的磋商中，仅剩率这一关键因素。
按照惯例，保险公司的理想率大约在5%～6%之间。而当前北京土地一级开发的平均利润率不到8%，若算上通胀等因素，实际利润率很难满足保险公司的需要。
但据上述知情人士透露，作为一项开拓性尝试，预计保监会的审批也会加快，这一计划距离实施并不遥远。
数据显示，北京市已经连续3年斥资千亿进行土地储备开发。从2009年以来，计划额度分别为1000亿元、2700亿元、1000亿元。
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北京供地节奏或加快
事实上，影响保险企业预期的，是当前北京土地市场的冷淡局面。根据北京市土地整理储备的数据，今年前5月，北京通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量（1220公顷）的一成。
对此，北京市土地整理储备近日宣布，6月份起将逐步加大经营性用地的供应，是商品住宅用地。年底前，北京还将有1200公顷经营性用地上市。
该市土地整理储备是在“近期入市交易土地介绍信息发布会”上介绍上述情况的，包括万科、金融街、保利等在内的80多家开发商到会观摩，与土地交易现场的冷清气氛截然不同。
按照北京市的计划，今年上半年优先安排保障房用地，力争在前三个季度完成保障房地块供应。6月起，北京将同时加大商品住宅用地的供应。
据了解，今年北京的土地供应仍偏向郊区和新城。其中，通州、顺义、大兴和亦庄四个重点新城占42%；丰台、大兴和房山等城南地区占50%。
在伟业我爱我家市场研究院院长陈亮看来，房地产市场预期低迷，导致开发企业拿地热情降低。而目前土地一级开发成本普遍较高，是造成政府供地节奏缓慢的重要原因。
从往年情况看，北京市供地节奏通常是，三、四季度往往迎来供地高峰。因此多数分析人士认为，随着土地储备资金的逐步到位，北京市的供地节奏将逐步加快。
北京市国土局强调，下半年将主要采用“限地价、竞政策性住房面积”的出让方式，中小套型普通商品房用地推广“限房价、竞地价”的交易方式。四季度还将力争开通网上土地交易系统，实现网上竞买、报价。
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