万达资金链秘密：冲刺信托 今年已发10产品融78亿

理财周报  2011-09-19 10:03

[摘要] 2011年，楼市不断面临调控，房企一直都在“过冬”，然而这更多地是针对住宅房。相比住宅房的繁荣，商业地产才刚兴起。万达一直在打造它的商业地产帝国。

信托成为主融资渠道

万达的资金来源主要的包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和性物业中长期抵押贷款等。

一位业内人士表示，在分期滚动开发下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大，通过项目的销售还款平衡现金流，以售养租。

据了解，万达商业地产开发所需资金，约20%由万达直接——“销售利润+内部资金调配：商业地产约60%向项目当地银行贷款；另20%左右由主力店企业自己——如沃尔玛、前台、后台、配供系统、电脑系统和结算系统等均由企业自行涉及。

同时万达具备多种融资渠道，包括银行资金、国内私募、信托融资和外融资渠道等。

“万达和多家银行都保持着良好、深度的合作关系。之前它很多项目都从银行贷款的，不过因为近年来，银根紧缩，它才开始大幅度转向信托融资。”一位信托业人士说道。

这位人士告诉理财周报记者，央行金融管理部门金融司把万达列为了房地产金融改革试点企业，享受“绿色贷款“通道。

同时万达已经分别与中行、建行和农业银行(601288,股吧)签订了“总对总授信“的协议。万达在该商业银行各地分行的贷款，将无须再履行既有的信贷逐级审批程序。

2009年万达尝试信托融资，当时国内信托融资的综合成本普遍在12%左右。然而从今年起万达大幅染指信托融资，在其成立的11只信托产品中，有10只是在今年成立的，只有1款是在今年以前推出的。

在万达的信托产品中，大部分为股权信托，其中部分产品披露的信托规模在5亿-15亿元，10只信托产品共计募集资金大约78亿元。

除此之外，万达还通过国内私募募集资金，与麦格理在2005年完成的9项商业物业的24%股权转让，涉及资金高达32亿元。为A股上市进程，万达与建银国际已完成的股权私募，同时它还在海外融资渠道上不断探索。

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