赢嘉散售之因 万科商业地产模式难衡
观点地产网 2011-10-13 18:34
[摘要] 作为万科在商业地产的“探路灯”，北京CBD赢嘉的一举一动都相当惹人关注。近日，赢嘉又传来新动向——即将对外散售，其旧楼改造的工作亦将于本月底启动，预计两年后完成改造。
作为万科在商业地产的“探路灯”，北京的CBD赢嘉的一举一动都相当惹人的关注。
近日，赢嘉又传来新动向——即将对外的散售，其旧楼改造的工作亦将于本月底启动，预计两年后完成改造。
完成改造后的赢嘉，将是北京的CBD首座旧楼改造后的新业态商业地产的项目。
散售之因
对于商业项目的运作，万科一向都不主张自持。北京万科原有一套既定的思路：由公司先持有的运营这些项目，待项目培养成熟后，再溢价整体售出。
但事情似乎有了变化。消息指出，万科计划于年内采取散售模式对外出售赢嘉，暂未披露售价。
据万科北京的公司总经理毛大庆早前透露，赢嘉B座整栋建筑面积为42686.2平方米，按照收购价格估算，其项目成本应该在2.7万元/平方米左右。但由于旧楼改造复杂，万科需要投入每平米1万元左右的改造成本。
有业内的人士分析，一旦改造成功，赢嘉的出售均价或达到8万元/平方米，比同处于北京CBD核心区的万科蓝山项目高。
销售的方式有很多种，北京万科又为何偏偏选中散售呢？
北京万科相关负责人在接受观点地产新媒体采访时透露，赢嘉可能会散售，但现在还没有最终确定，最后选择哪种销售方式还是要看买家的情况。
相关业内人士指出，由于万科在商业地产方面才刚起步，各种方案的探索很正常。而万科选择散售，或更多是出于对市场的考虑。
业内人士指出，虽然万科的总量很庞大，但是万科在北京还没有拥有的实力。此外，在毛大庆任职北京分公司之后，北京万科的扩张速度相当快，为了平衡资金压力，散售也许是的方式。
万科董秘谭华杰在接受观点地产新媒体采访时亦表示，自持要求资金有较多的沉淀，但现在又没有对应的融资渠道，且单靠租金并不足以支撑项目的基本成本，租金的回报也不算太高，很多时候主要来自项目的价值上升，通过公允价值的不断评估来创造价值，在这个过程当中其实没有创造出真实的财富。
谭华杰举例：如果一块地的成本是1亿，一年的租金可能只有500万，那么就只有5%，根本无法支撑基本成本。那么就要过一年做一次公允价值的评估，地的价值可能会上涨至1亿1千万，这1千万就是，那么一年的就达到1500万，也就上升至15%。
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