开发商无惧通州房价急跌 土地成本才5000元

北京青年报  2011-10-30 11:35

[摘要] “从土地成本角度考虑，通州90%以上项目的土地成本在5000元/平方米以下，大部分开发商能够承受比较大幅度的。”

“低开”蔓延北京近郊

10月新盘价格比周边项目低两成以上

北京楼市区域房价的底线正在一次又一次地受到挑战。而开发商也采取了更聪明的策略：低价开盘。

“我们项目的起价是13200元/平方米，且赠送10%~15%的面积，相当于在13200元/平方米单价的基础上再打8.5~9折，现在办会员卡还能享受开盘前每日抵200元。”昨天，位于北京市通州新城运河核心区的新盘“东亚·逸品阁”项目销售人员如此介绍。

而这个价格，还赶不上通州运河区域另一楼盘京贸国际城在2010年1月份首次开盘的报价：13800元/平方米，这个曾经一度高达26000元/平方米的楼盘，目前在售的5号楼报价仅为13400元/平方米。

亚豪机构的统计数据显示，10月份位于北京近郊的新盘中，开盘价格平均比周边项目低了20%~35%。

新项目低价开盘

北京越来越多的新开盘项目加入到“低开”的行列。

9月底刚刚入市的世嘉光织谷，位于怀柔区陈各庄，成交价格仅9580元/平方米，10月上半月（截至15日）已累计签约304套，稳居10月上半月商品住宅成交套数、面积、金额三大排行榜的首位。

此外，位于顺义张镇的新项目浅山香邑项目于10月16日开盘，开盘当天优惠后的均价仅为8500元/平方米，仅相当于区域其他在售楼盘定价的七成。其效应带来了良好的销售成果，开盘当天到访300余人，成交率超过60%。

据亚豪机构统计，截至10月26日，10月共有30个项目开盘，其中9个为首次入市的纯新盘，有4个纯新盘是位于五环以外的住宅类项目，分别是位于顺义张镇的浅山香邑、密云的众智慧谷、大兴亦庄的易居国际，以及昌平沙河的保利罗兰香谷。

亚豪机构市场总监郭毅举例，除浅山香邑开盘价为8500元/平方米，低于周边在售项目10000~12000元/平方米的均价外，众智慧谷开盘价为6500元/平方米，周边在售项目价格为9000~10000元/平方米；易居国际以17000元/平方米的价格开盘，周边项目的价格在19000~22000元/平方米；保利罗兰香谷开盘价格为17000元/平方米，周边项目价格为17000~21000元/平方米。“可以看出，由于近郊住宅项目的激烈竞争，纯新盘低价开盘已成为普遍趋势，10月新盘平均比周边项目低了20%~35%。”

值得注意的是，以往价格坚挺的别墅项目也在10月出现了新盘低开的现象。位于昌平奥北别墅区的中海尚湖世家，以17000元/平方米的价格推出了联排和独栋产品，而周边同类型的别墅产品价格在25000~35000元/平方米，如此大的价格差距令中海尚湖世家在10月份售出了89套别墅，相当于当月北京别墅总销量的三成。

正因为低开带来了逆市旺销，北京不少新盘加快了入市的脚步。

据北京中原监测，在即将到来的11月，将有27个项目准备入市，其中16个是纯新盘入市。

“开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，在最后一个销售高峰期，必定会有大量开发商选择冲量。”北京中原分析师张大伟预计，的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。“不过，五环内因为供应处于稀缺，房价下调幅度应该不会太大，甚至部分城区项目价格依然可能上涨。”

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