房地产业沦为包工头 价格等已完全由行政主导
商界评论 2011-11-16 10:10
[摘要] 批不批地，让不让银行贷款，限不限购，以什么价格开盘已完全由行政权力主导，稍微敏感些的开发商已经意识到自己只是“包工头”。
批不批地，让不让银行贷款，限不限购，以什么价格开盘已完全由行政权力主导，稍微敏感些的开发商已经意识到自己只是“包工头”。
2011年9月，万科公报8月销售面积与金额分别为96万平方米和104.8亿元，分别比去年同期增长了5%和减少12.6%；保利地产西山林语保利新茉莉公馆8月份销售面积与金额同比分别下降了36.4%和12%；金地集团两项指标下降的幅度更大，分别是38.6%和26.2%；2009年销售额逼近万科的绿城集团则陷入了“信托门”和“退市门”，成为了房企能否扛过调控的标杆。
业绩没想象的那么糟
先看金地集团。2011年中报显示，扣除非经常性损益后，金地净利润为4.51亿元，同比下降了63%，但真实情况没这么糟。
上半年，金地销售额为112.5亿元，销售面积81万平方米，同比分别增长了109.3%和67.8%。但金地却只结算了48.38亿元的收入和35.46万平方米的面积，同比分别下降43%和52%。可以这样说，金地在会计准则允许的范围内打了“埋伏”。
截止到2011年6月底，金地已经销售尚未结转的金额与面积分别达到了300亿元和242万平方米。在支出方面，销售费用、管理费用随实际销售金额上涨至6.5亿元(去年同期是3.8亿元)。结算的销售额与费用支出不匹配是金地中期业绩难看的首要原因。其实，金地的毛利润率同比增加3.71%。
与金地集团相似，保利地产业绩也出现了拐点。上半年保利地产实现房地产销售签约面积341万平方米，销售金额395亿元，同比增长了27.6%和81.4%。保利地产8月实现签约53万平方米，同比下降了36.45%；签约金额60亿元，同比下降了12%；但2011年前8个月的签约面积与金额分别为440万平方米和505亿元，同比分别增长了11.54%和56.65%。
远洋地产则全线飘红：销售金额与面积分别达到123.48亿元和83.56万平方米。远洋地产结算其中的73.18亿元和68.1万平方米，录得毛利润为23.4亿元。更为可喜的是毛利润率同比上升5个百分点，超过了金地集团达到30%。但远洋地产1.07万元/平方米的销售均价却不及金地集团的1.36万元/平方米。截止到2011年6月底，远洋地产已经销售尚未结转的金额为255亿元。
中国海外也是形势喜人：销售金额为522.3亿港元，同比增加了85.9%。对应销售面积为307万平方米，同比上升38.2%。中国海外结算了其中的218.8亿港元，实现净利润68.4亿港元，同比增加24.7%。中国海外在内地销售产品房306万平方米，同比增加了37.5%。2011年上半年，中国海外旗下有21个新楼盘竣工，面积约142万平方米，其中可售面积的八成已经销售。预计全年销售与竣工面积分别为630万平方米和700万平方米。
深不可测的万科2011年上半年实现销售面积为565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长了76.7%和78.6%。今年前8个月的销售金额和面积分别达到846亿元和733万平方米。但是，万科在中报里只结算了656亿元销售额中的200亿元。至2011年6月末，万科预收的未结算房款达到惊人的1070.7亿元！2011年万科重启高管股权激励，看样子“王石们”这次要以十足的把握保证在最不利的环境下拿到这1亿股。
在房价调控的高压态势下，上市房企的业绩似乎没有想象的那么差。不过上述企业都已经是实力强劲的上市公司，特别是万科。如果把政府比作动物园的管理员，应当明白万科是大象，中海、保利是虎豹，其他数以万计的房地产企业只能算是小狗，切不可按万科的耐受力配药。
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