百万房贷20年息每月多还400 超6成购房者提前还贷?
搜房网 2011-12-08 00:00
[摘要] 对此，众背负房贷压力的购房者有钱提前还，还是存银行？郑州搜房网新闻中心推出了大型调查，据统计结果显示：61.96%的网友会选择提前还贷，避免付出更多利息；15.76%的网友不会提前还贷，原因是本身已享受利率优惠，比较划算；22.28%的网友亦不会提前还贷，原因则是用这笔钱来做投资可能获取高于贷款利率的收益。
受到2011年央行连续三次上调贷款利率的影响，下月起不少房贷客户将要开始为加息“买单”。由于房贷利率大多按年调整，央行在2011年2月9日、4月6日、7月7日三次加息的叠加效应将在2012年集中体现。
以贷款100万元20年期为例，如果按照此前的7折利率计算，月供将增加422元；如果以基准利率计算，月供将增加653元！以贷款金额30万元、贷款期限20年、等额本息还款为例，请金融机构进行了测算，供市民参考。
对此，众背负房贷压力的购房者有钱提前还，还是存银行？郑州搜房网新闻中心推出了大型调查，据统计结果显示：61.96%的网友会选择提前还贷，避免付出更多利息；15.76%的网友不会提前还贷，原因是本身已享受利率优惠，比较划算；22.28%的网友亦不会提前还贷，原因则是用这笔钱来做投资可能获取高于贷款利率的。
近7成购房者买房时采用商业贷款
2011年，郑州商品住宅均价前11个月依次为1月——6559元/平；2月——6389元/平；3月——5521元/平；4月——5791元/平；5月——6350元/平；6月——6742元/平；7月——6676元/平；8月——6623元/平；9月——6549元/平；10月——6493元/平；11月——6400元/平。
从以上数据可以明显的看出，虽然自7月份起郑州房价一路走跌，但“6”字打头的住宅均价对于大部分买房者来说还是在较高区间运行，若全款交付，买房压力不可小觑！鉴于资金实力、生活质量等多方权衡，很多市民还是选择先交付30%或者40%首付按揭买房。
据郑州搜房网新闻中心调查结果显示：在按揭买房族中，选择“商业贷款”的网友占比69.02%、选择“公积金贷款”的网友占比27.17%、采用“组合型贷款”的网友占比3.8%
据经常在搜房论坛发帖的网友反映：“买房当然是用公积金贷款好喽，买房成本是钢钢地往下减滴！但是~~~但是~~~~但是木有住房公积金啊！单位不给交能肿么办！！！”这段话，也许并非一家之言，反而能代表很多渴求拥有住房公积金的购房者的心声。
11月，记者从郑州市政府办公厅获悉，郑州市政府要求扩大住房公积金制度覆盖面，郑州市所有国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体(以下统称为单位)要建立和完善住房公积金制度，另外各县(市、区)政府要把此工作纳入年度责任和绩效目标考核范围。
要求充分发挥住房公积金制度低存低贷的政策优势和互助保障功能，更有效地发挥住房公积金在改善民生、保障中低收入职工家庭住房中的作用。缴存比例单位和职工缴存住房公积金比例不应低于5%，单位和职工缴存住房公积金比例不应低于5%，原则上不高于12%。要重点加强住房公积金归集和监督，住房公积金归集额年均增长13%，资产规模年均增长14%。到2015年，郑州市住房公积金覆盖率达到85%，住房公积金使用率达到85%。
2008年底，搜房网响应国务院号召，在范围内首倡“暖冬行动”，吹响房地产市场“破冰”号角。三年后，房地产市场再度遭遇政策波动，搜房网携手2000万购房者，共同占领100个城市、500个区域、5000个品质楼盘！搜房网“我们都爱城市”活动百城联动再度升级，联合上千家品牌房企，以500亿空前巨惠回馈购房者，一场规模空前的暖冬置业大行动即将展开。点击查看活动详情<<<<<<
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8成购房者会时常关注“房贷利率的调整”
只要不是“全款购房”，不论按揭时采用“商业贷款”，还是“住房公积金贷款”，月供还款额都是和“房贷利率”息息相关的！对此，背负房贷压力的购房者对央行的房贷利率调整信息是否关注？对自己的还款额度变更是否关心？
据郑州搜房网新闻中心调查结果显示：“时常关注房贷利率调整”的购房者占比80.98%，另外19.02%的购房者则并不时常关注，安心做起了甩手掌柜。
时至年关，在月供额度即将变化之际，我们不妨来重新梳理一下2011年的央行加息次数及力度，也算做到心中有数：
2011年2月8日，中国人民银行晚间宣布：自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
2011年4月5日，中国人民银行晚间宣布：自6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率作相应调整。调整后，一年期存款利率达3.25％，一年期贷款利率达6.31％；个人住房公积金贷款利率5年以下（含5年）达4.2%，5年以上的为4.7%。
2011年7月6日，中国人民银行发布公告：自7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。至此，中国一年期人民币存款利率为3.5%。
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近6成购房者表示“房贷利率较高，能承受但很辛苦”
2011年，可谓是房奴们的心弦一次次被拨紧的一年，年内连续3次加息使得月月还款的有房一族日益感觉压力剧增。
据郑州搜房网新闻中心调查结果显示：认为“房贷利率较高，能承受但很辛苦”的购房者占比57.07%、“能承受也比较轻松”的购房者占比3.8%、“不能承受”的购房者占比30.43%；认为“房贷利率适中，可以买房”的占比7.61%；认为“利率适中，买房划算”的占比1.09%。
随着80后，甚至90后逐渐加入买房大军，房贷压力问题时常见诸报端。据郑州市某楼盘负责人介绍，近年来年轻的刚需买房族作为楼市主力军堪称实至名归！很多在郑州打拼的年轻人都有一份置业梦想，但因为他们都比较年轻，工作年限较短、资金实力并不雄厚，而且受“一步到位”置业理念的影响，还是有很多人选择小三房甚至更大的房源，每月的房贷压力确实不容忽视！
据于2010年底在郑州高新技术开发区购置一套小三房的张先生表示：“当初买房的时候考虑到要接父母过来同住，而且过两年打算要一个孩子，所以就选择了小三房，而对于房贷利率问题没有太多考虑。我们大概贷了有30多万，还款年限为30年，月供也就是近2000元。而今年竟然连加3次息，明年元旦开始每个月就要多付二三百块，虽然不是很情愿，但总体来讲还是可以接受的，毕竟现在物价飞涨，几乎所有的吃住成本都在上涨。”
而在房奴大军中，也确实有一些人真真切切地感受到了生活的残酷，据网上疯传的“房奴真实生活”显示：1、月供款超过收入的55%，我还要硬撑；2、每月在还款前一周，就开始做有人追债的梦；3、一年有两次以上，还款记录；4、以前抽中华，现在改抽双喜了；5、不开车了，改乘地铁，为了“环保”；6、女友爱花如命，一年多，却没送女友玫瑰；7、三月不知肉味；8、三个月，瘦了三十斤；9、欧洲十五日游，拖了一年又一年；10、买衣服从品牌店过度到地摊货，为了省钱，忍忍吧！11、除了单位和家，贷款银行是最熟悉的地方；12、发薪后，件事是存足够钱到还款账户；13、高呼：三十年后，房子就是我的了；14、被老婆一把推醒。老婆说：“睡觉还大喊‘一次性付清’”；15、在买一次性付清的小户型和分期付款的大房型之间犹豫不决。
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6成购房者表示“房贷压力过大，生活质量严重下降”
虽然很多80后为了“成家立业”“给最爱的人一处温暖港湾”而购置房产，但在日益增加的房贷压力面前，他们的生活状况如何呢？
据郑州搜房网新闻中心调查结果显示：“受房贷影响大，生活质量严重下降”的购房者占比60.87%；“房贷影响适度、生活质量普通”的购房者占比34.42%；“房贷影响小，生活质量较高”的购房者占比3.8%；“不受房贷影响”的购房者占比1.09%。
作为河南省省会，郑州市优越的发展潜力、丰富的生活配套等等因素确实吸引着越来越多的年轻人在这里“乘风破浪追逐梦想”，并把在此“安家立命”作为奋斗目标，而河南商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清则对此表达了自己的看法：年轻人首先要树立“租房也是家”的意识。如果不考虑自身的条件，而一味地啃老、筹钱、借贷买房，这会极大地影响年轻人在工作上的投放精力，严重降低生活的质量。相反，在租房的过程中去努力奋斗，提高个人的价值，直到有一天聚集了足够的能量水到渠成地去买房，这样的理念才是健康与正确的买房理念。“年轻人一定要抵得住诱惑耐得住寂寞，不要被花花绿绿的世界蒙蔽了自己的双眼。”
其次，要“挖空心思去提升自己的价值”， 把自己的价值卖的高一些，塑造自己的不败金身，最后达到买房的随心所欲！另外，独生子女已经渐渐成为城市的主力军。独生子女的独立特性使年轻人对于“孝敬”与“爱”的意识变得比较淡薄与模糊。一定要时刻保持一颗“感恩报德”的心理。父母养育孩子已经不容易，不要让父母为了给你买房而在本可以享受天伦之乐的年龄背负过多的房债。
此外，对于年轻小夫妻，一定要着眼未来，应相互理解，共同为了生活打拼，共同承担起家庭的责任，房子固然重要，但是房子不是生活的全部。根据自己的实际能力去一步一步实现自己的买房规划。
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超4成购房者预测“调控将维持现状，房贷利率稳定”
不管你愿不愿意，2011年，央行确确实实地加了三次息！在加息通道下，对于工薪族来说，每个月3000多元的房贷已经是座“小山”，而经过三次加息，5年期以上贷款基准利率已由去年执行的6.4%提高到7.05%。现在每个月的还款金额为3698元左右，估计明年将增加到3891元了。也就是说，明年1月1日开始，月供将增加193元。一年下来，要多还2000多元。
业内人士表示今年加息次数较多很可能是因为CPI超出预期、通货膨胀压力剧增、央票连续调升、楼市调控政策日趋严厉而引起，那么，今后银行房贷利率将呈现一个什么趋势？
据郑州搜房网新闻中心调查结果显示：预测“调控将继续深化、房贷利率继续上升”的购房者占比31.52%；预测“调控将维持现状、房贷利率将稳定”的购房者占比41.3%；预测“调控将松动，房贷利率将下降”的购房者占比27.17%。
某国有银行内部人士告诉记者，12月份额度肯定仍吃紧，因为12月下旬将进入年底清算期，银行都在回笼资金，个人房贷不会有太大松动。但是过了元旦后，阶段性“活水”还是有可能的，因为对于银行来说，新的一年“早放贷、早”，对于优质的个人房贷客户，银行还是会优选考虑的。
数据显示，今年10月，银行新增信贷达到5868亿元人民币，创下近4个月以来新高，不过到了11月，有消息称，11月新增贷款环比下降几成定局。中金公司银行业分析师在12月1日电话会议上表示，11月份的前24天，四大行的信贷投放在1200亿元左右，到第三周大行的放贷速度又开始放缓，推算全月新增贷款规模在4500~5000亿元左右，12月来看，这次“降准”会有一些信号上的意义，12月的新增信贷可能会比11月稍多一些，初步估计在5000亿元左右，预计全年信贷规模在7.3万亿~7.4万亿元左右。
明年房贷是否会出现阶段性“活水”，已于近期恢复房贷业务的渣打银行一位客户经理向记者表示，“现在申请房贷，算上资料提交和审批时间，如果不急的话，可到明年1月份拿到贷款，因为每年1月银行贷款额度都会比较宽松。”
分析人士认为，此次央行下调存款准备金率，对楼市影响不大，房地产限贷政策也不会松动。伟业我爱我家市场研究院认为，下调存款准备金率意味着在欧债危机加剧，CPI明显回落和国内经济增长放缓，年底银根紧张的大背景之下，货币当局对流动性采取了适度宽松的微调，这不是针对房地产行业，更不是针对房地产宏观调控的专项政策，并不意味着以“限贷限购”为主的房地产宏观调控政策有所放松，因此不会导致房价的反弹。
“此次下调存款准备金率将在一定程度上增加货币供应量，理论上有利于开发企业获得银行贷款和购房人获得银行按揭的支持，但在房地产宏观调控的大背景下，具体会给开发商和购房人带来多大的资金支持，还要看银行具体的贷款政策。”伟业我爱我家集团副总经理胡景晖表示。
而下调存款准备金率将有利于缓解中小民营企业的融资难和融资成本高等问题，随着政府对中小企业信贷政策的支持，银行资金紧张局面缓解后，也可在一定程度上缓解中小企业的资金之渴。
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超6成购房者意欲选择“提前还贷，避免付出更多利息”
当时间行至2011年12月8日，离央行房贷利率调整只剩不到1个月的时间。众背负房贷压力的购房者究竟怎样打算呢？是提前还贷？还是另做投资？
据郑州搜房网新闻中心调查结果显示：61.96%的购房者选择“提前还贷，避免付出更多利息”；15.76%的购房者“不会提前还贷，原因是本身已享受利率优惠，比较划算”；22.28%的购房者“不会提前还贷，原因是用这笔钱来做投资可能获取高于贷款利率的”。
记者采访了几位市民，他们都表示暂时没有这个打算。“如果把手里的钱全用来还房贷了，以后遇到用钱的时候，手里没钱再贷不出款来就麻烦了，所以我不倾向于提前还房贷，如果选择提前还贷，今后再贷款购房，就会被认定为二套房贷。”市民小朱房款还没还清，但是采访中他表示并不着急。陈先生是位生意人，他表示，“今年货币政策这么紧，从银行贷款难，急着还回去以后想贷就更难了。”“大部分客户会要求理财师帮着算一算明年每个月需要多还多少钱，当得知每个月不过增加百来块钱后，不少人都放弃了提前还贷的想法。”多次加息造成的更多是市民心理层面上的恐惧感，事实上，其对市民还贷的实际影响还是相当有限的。
“虽然目前仍难以看出明显的‘还贷潮’，但也有一些理财师分析，频繁加息对月供吃紧的购房者来说仍有一定的冲击性。一些手头有存款的购房者，仍会考虑在年底前预先还掉一部分贷款。依往年的经验，12月中下旬或会迎来一个提前还贷的小高峰。
据银行方面相关工作人员介绍，目前的基准利率为7.05，2009年到2010年大部分贷款执行的都是0.7倍，而2009年之前的贷款也全部在2009年更换为7折贷款利率，而且在贷款合同中明确规定：在贷款合同续存期内，执行基准利率的0.7倍。也就是说，到了2012年1月1日，之前的房贷需要执行7.05的0.7倍，也就是4.94的利率。
但连续加息后，现在5年期的定期存款利率已经达到了5.5的高点。中原地产三级市场研究总监张大伟算了一笔账，同样现有50万资金，以贷款100万20年期为例，如果选择提前还贷，5年内节省的利息为123375元，如果选择5年期定期存款，获得的利息则为137500元，还可以赚取1.4万；如果将100万全部提前还款，根据还款节奏还款，在20年内可以损失6万元的利息差。他同时表示，而且一旦再加息，利率差距还将拉大。如果选择银行其他理财产品或者信托等，将更高。
记者还了解到，目前多数银行已停止办理房贷业务。广发银行一位工作人员透露，时至年根加之限购影响，“即使可以办理，也需要至少在基准利率上浮30%以上。”该工作人员还透露，上浮100%的情况也存在。
银行理财专家亦指出，如果手上确有闲散资金，并且不想承受那么大的利息压力，可以考虑提前还贷，此外有三种情况不太适合提前还贷。
一是享受7折利率房贷。在目前首套房贷款利率都比基准利率高的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。以100万元20年期等额还本息贷款为例，部分客户按照今年调息前5.94的基准利率打7折计算，每月月供为6463元，明年这部分客户还能按7.05基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。
二是等额本金还款已过1/3。等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。
三是投资高于贷款利率。管投资时虽有风险，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。目前半年期、一年期理财产品的率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。
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近4成购房者倾向于“部分提前还款，还款期限不变减少月供”
若已确定“提前还贷”，选择何种形式就成了一个大问题，是选择“全部提前还款”？“部分提前还款，还款期限不变，减少月供”？ “部分提前还款，月供基本不变，缩短还款期”？还是“部分提前还款，缩短还款期，减少月供”。？
据搜房网新闻中心调查数据显示：占比20.11%的购房者选择“全部提前还款”；占比38.59%的购房者选择“部分提前还款，还款期限不变，减少月供”；占比26.09%的购房者选择“部分提前还款，月供基本不变，缩短还款期”；占比15.22%的购房者选择“部分提前还款，缩短还款期，减少月供”。
中国工商银行理财专家认为：市民在选择贷款期限时一定要充分考虑自己的资金运作和后续资金来源。举例来说，许先生贷款时选择了年限30年，总额68万元的贷款。其开始一年每月等额还款金额为3906.62元，其中，3160.99元为利息，745.63元为本金，一年来这位客户共还本金为745.63×12月＝ 8947.56元，偿还利息为3160.99×12＝37931.88元。可见等额本息法下，大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占19.1%。此时若选择提前还贷，会有大量利息损失。如果您有提前还贷的预期，选择等额本金还款法，贷款期限也不宜过长。
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近6成购房者对于提前还贷的办理程序、注意事项“不了解”
提及“提前还贷”，众购房者对于此项业务的办理程序、注意事项或有关知识是否了解？各项准备工作是否能做到事事具备？
据郑州搜房网新闻中心调查结果显示：仅占比11.96%的购房者“了解”此项业务；而占比58.7%的购房者则“不了解”；另外，占比29.35%的网友“稍微懂一点”。
那么，提前还贷到底有什么样的办理程序、注意事项呢？我们不妨一起来看一下：
办理程序说明：
1.提前全部还款：由贷款银行审核相关材料无误后，办理提前全部还款手续。
2.提前部分还款且贷款期限不变：贷款银行指导借款人填写相关协议。如果原贷款担保方式为抵押＋保险且抵押登记尚未办理的，还需持保单正本、本人身份证和相关协议到市中心指定的保险公司办理减保手续，最后签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。
3.原贷款担保方式选择抵押＋保险且抵押登记已完成的，和选择非抵押＋保险的借款人，申请提前部分还款同时缩短贷款期限：贷款银行指导借款人填写相关协议，签订完的协议应由贷款银行及时送交相应分中心。 4.原贷款担保方式选择抵押＋保险仍在保险期内，且抵押登记尚未完成：借款人申请提前部分还款同时缩短贷款期限，可直接到担保中心办理。
办理提前还贷手续：
根据银行的规定，提前还贷的客户需提前一周至一个月提出书面申请,并约定还款日期。然后按照约定的日期，携带身份证、和银行签订的贷款合同到银行填写还贷申请表和提前还贷协议，并按银行的要求，将需要还贷的款项存到你扣缴贷款本息的账户上，由银行自动扣收。
各家银行对于提前还贷并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一，有的规定是1万元或1万元的倍数，有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。
部分提前还贷的贷款者，可以选择两种方式：一是减少每月还款额，还款期限不变；另一种是缩短还款期限,每月还款额不变。如果贷款人的收入不断增加，可以选择缩短贷款期限的还款方式，尽早实现无债一身轻的愿望。如果收入没有太大增加，可以采取减少还款额、还款期限不变的方式，这样会减轻还贷压力。
值得一提的是，《提前还款申请表》一经借款人银行确认后便不可撤销，并作为借款合同的补充条款，与借款合同具有同等法律效力。如贷款购房人不论任何原因，未能按照其向借款人银行出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款，则视为还款，贷款购房人按借款合同承担相应的违约责任。
注意事项：
提前还贷别忘退保：在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。银行处理这类一次付清提前还贷的手续较为简便。一般要求客户提前通知银行(通常提前10个工作日到1个月) ；银行计算好客户的总欠款数，指定客户到银行付清款项，支付当月利息；银行将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记；律师办好一切手续之后，会通知业主领回所有的房产契约。有的银行不经过律师，只要办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。提前还款分析表
提前偿还全部贷款后别忘从拿回属于自己的钱：提前偿还全部贷款后，别忘从保险公司、税务部门拿回属于自己的钱。在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前缴的保费。提前还清贷款退还保险费，须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次性缴付保费的贴现利率与速算系数等因素，其计算公式为：提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
提前还贷别忘退税：另外别忘了到税务部门办理退税手续。当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。提前偿还全部贷款后，即可取得房地产证，应在办妥房地产权利证明后的6个月内，前往税务部门办理退税手续。
最初一年不要提前还款：要注意的是，在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现不还的情况，如果有不还，应先还完欠款再申请提前还贷。
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