北京"中国尊"推迟动工 CBD14地块集体陷僵局

每日经济新闻  作者：叶书利  2011-12-29 07:43

[摘要] 摩天大楼或能代表一个城市的最高建筑水平和风格。近日，《每日经济新闻》对北京、广州、武汉等地超高层项目建设情况进行了一番集中调查。

率或高于平均水平

值得注意的是，虽然坊间一直有传言，“中国尊”建成后，将作为中信集团总部所在地。但如果仅将其作为一个甲级写字楼来计算其率，其租金的，实际上已远高于行业平均水平。

中信集团拿下Z15地块的土地款成本为63亿元，而据悉中国尊的原本建设周期为5年，建设期内的额在100亿元以上。合计成本在163亿元以上。

北京一位研究机构的董事长在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，目前北京写字楼租赁行情一直处于上涨行情，空置率持续下降。而焦点位置的北京CBD区域写字楼出租行情更是紧俏。

27日，高力国际发布的研究报告显示，第四季度，北京甲级写字楼平均租金水平冲高至274.3元/月·建筑平方米，环比上涨7.89%，年度增幅高达42.64%，继续刷新十年来新高。而热点区域的CBD区域甲级写字楼平均租金水平更是飙升至313.7元/月·建筑平方米，环比增幅超过8.1%。

Z15地块总建筑面积约35万平方米，业内人士推测说，除去公共面积外，一般一个写字楼可供出租总面积是建筑总面积的7.5成~8成。以此计算，如果Z15地块开发后的写字楼全部用于出租的话，可供出租的总面积约28万平方米。如果以313.7元/月·建筑平方米为租金基准，一年下来，该项目全部出租的租金收入约10.54亿元。如果以163亿元作为总额计算，该项目全部完工，且全部出租的话，年率约6.5%。

北京某研究机构董事长补充说，Z15地块投入使用的时间是在至少五年后，目前北京甲级写字楼的租金水平正在大幅上涨中，且Z15地块隶属高档甲级写字楼，投入使用后的真实租金水平肯定在甲级写字楼平均租金水平之上，因此可以想象，待Z15地块投入使用后，假设全部用于出租，其真实的率会远高于6.5%。而今年上半年，北京CBD区域的甲级写字楼的平均率为6.2%。

对于Z15地块投入使用后率可能远高于平均水平的状况，这位董事长解释说，主要缘于包括Z15地块在内已出让的北京CBD14地块，出让时看重的是竞标企业的综合实力，而竞标价只是考虑因素之一，因此导致CBD14地块最终的成交价远低于预期，中标企业的拿地成本极低。比如7月CBD第二批成交的8地块中，有6地块以报价成交。CBD已出让的14地块，平均楼面价在近2万元/平方米左右，而周围的世贸工三写字楼等售价已超过5万元/平方米。

CBD地块开发陷僵局

北京CBD14地块一位中标企业的相关人士向《每日经济新闻》记者透露，包括Z15地块在内的14地块至今仍无一块地块动工。主要原因在于市场方的中标企业与北京CBD所在地朝阳区政府仍在相关问题上进行博弈。

这位人士概括说，市场与政府间的博弈主要有四点。首先，北京CBD14地块的中标企业，有不少企业是外资企业，比如Z2b地块的最终中标联合体的成员企业分别为三星生命保险株式会社和三星物产株式会社等。7月8日，北京CBD地块第二批出让的9地块尘埃落定。而从7月开始，一些外资企业便开始筹资土地款，包括房地产基金募集等，但鉴于人民币压力之下外管局对房地产相关资金结汇的管制相当严格，导致目前为止，一些中标外资企业的资金无法顺利进入相关项目公司，因此也无法按时缴纳土地款，更别谈开工建设问题；其次，鉴于可能无法实现当初竞标时的承诺或实现的难度较大，部分中标联合体中的一些中标企业还想通过转让股权退出，毕竟标书虽然有规定中标后中标企业必须持有项目10年时间以上，但没有规定不能转让股权。缘于类似情况，一些联合体内部中标企业，根本还未达到联合动工建设阶段；第三，北京CBD地块所在地朝阳区政府出于增加税收的考虑，当初在标书中规定，中标企业在开发地块时成立的项目公司，需将注册地放在朝阳区CBD，甚至答应在一定时间内，还需将公司总部的工商注册和税务登记正式迁入CBD。但在现实中，总部工商注册与税务登记的变更，牵涉到的问题很多，不单单是中标企业自己能够完全做主的事，因为可能会牵涉到中标企业目前总部所在地政府的利益。而在此问题未得到解决或拿出一个可行的方案之前，项目动工也存在相关难度。此外，北京CBD地块在出让前的标书中已有较详细的规划，但出让后，代表市场力量的一些中标企业在中标后，目前正与地块所在地相关政府部门进行沟通，以便对相关地块的原有规划、高度、用途等进行适度变更，以更符合中标者后期的经营需要，毕竟CBD地块标书明确要求中标者需持有、经营项目10年以上，因此后期的这些CBD地块上的高层建筑的中标者们的经营压力很大。

房天下土地

土地市场 找地神器

关注房天下北京特价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台