龙年房企去化"压力山大"优惠打折是手段

新京报  2012-02-10 07:49

[摘要] “今年的第一任务是去库存。”新春伊始，在京城前列的一家房企老总这样表示，房企“推陈出新”，重要的是“推陈”，对于新项目入市，包括老项目放量安排，不再做全年计划，而是三个月一计划，动态地根据市场变化调整步伐，“今年的市场无法看得那么远。”

“今年的任务是去库存。”新春伊始，在京城前列的一家房企老总这样表示，房企“推陈出新”，重要的是“推陈”，对于新项目入市，包括老项目放量安排，不再做全年计划，而是三个月一计划，动态地根据市场变化调整步伐，“今年的市场无法看得那么远。”

怀揣同样想法的不止这一家企业。在调控的大背景下，当北京整体库存在去年一年内，节节攀升、居高不下，而市场氛围没有大的改观时，更多的房企将主要精力放在去库存以减压，因为新项目上市无异于加压，另一方面，资金掣肘也使不少新项目开发节奏被推迟。

去年北京楼市库存一路上升，是到了下半年，9月初达到11万套，11月初达到12万套，一个月后突破13万套。库存积累速度越来越快。而不少开发商正是出于对今年楼市的担心，提前了新项目入市节奏，先抢一步，然后慢慢消化。如今，开发商已经放慢了新盘入市节奏，从机构原来预计2月可能开盘的数量达到20个左右，到如今上旬只有1个住宅取证。

而在库存消化方面，不少楼盘通过推出特价房、赠送面积等多种手段，提高项目性价比，吸引买房人。有的项目也取得了可观的成效。从房山到通州，到朝阳区东四环的，不少项目都在试图用价格策略撬动需求。有的表示整个上半年都不会推出新的组团。

然而，价格策略也非一降就灵。在住房需求被限购、限贷政策等屏蔽、削弱之后，有效需求成为主要问题，价格倒退居次席了。记者也在一些项目看到，虽然有优惠，但是售楼处现场的买房人依然寥寥无几。不少售楼员也在执着地通过打电话等方式发掘客户。北京思源经纪一位负责人表示，在这种情况下，有的楼盘甚至只能等一个个新满足购房条件的买房人产生。

等待，既等待有效需求的产生，也在等待未来或许出现的转机。在这一过程中，有的房企也在通过提升产品、改善配套、增加服务，为未来的去库存做准备。

北京万科总经理毛大庆就透露，相对于去年万科多个项目在前期去化较好，后期入市条件具备的情况下不断推盘，资金状况较为充裕也使今年有条件改变策略。包括房山新项目新里程限价房已经入账3个亿，也使商品房项目可以从容开发，最后甚至以全现房面貌呈现。与此同时，在长阳，今年着力保障4个建筑开工，开办“人食堂”等创新的便民服务，后期住宅定位也将提升，开发有别于此前的产品。

新春之际，玉兔走、金龙来，房企在去库存的过程中，只有以积极有为的心态，才能期待在龙年有个尽可能“生龙活虎”的前景。

■ 大房企看台

2012年，去库存减压对于大小房企来说，都是首当其冲的要务。是对于上市大房企来说，业绩要求更是很直接的压力。而受整个大市低温、新盘入市前景难测的影响，去化成为房企冲业绩的关键所在。

在北京，诸如龙湖等企业今年在京暂无纯新项目，无形中只能专注于去化；对于拥有新项目的公司来说，新项目、新一期工程的开发需要去化带来的现金回流。但对于开发商来说，政策屏蔽市场需求，价格优惠不是仙丹妙药；非重压之下，优惠幅度也有限。从买房人角度说，开发商去化任务重，可以期待的是房价的下调。2012年，开发商去化压力有多大，都将采用怎样的策略，一些名企名盘会否出现价格下调？答案还需要开发商给出。

万科：上半年清库存 下半年推新盘

【库存分析】

两大盘3200余套待售

龙头万科去年在售的项目有五矿万科如园 、万科大都会、住总万科金域华府、中粮万科长阳半岛和万科幸福汇等。其中，曾经多次“日光”的中粮万科长阳半岛，开盘去化率节节下滑，从不足60%下滑到不足50%。万科北京公司相关负责人表示，去年北京实行了严厉的限购政策，对楼盘的销售造成了较大影响，开盘能销售50%-60%就已经很不错了，这样的去化率在北京也是很难找的。

据悉，今年上半年，万科的主要销售任务集中在去库存上，重点销售项目是中粮万科长阳半岛和住总万科金域华府。从2009年年中开始销售的中粮万科长阳半岛共有7000套存量，目前已销售4000套，还剩3000套左右；而住总万科金域华府的存量约200多套。该负责人也表示，由于长阳半岛前期销售量较大，促销会引起老业主不满，这也对项目进一步销售造成困难，所以去库存的压力较大。

库存压力：★★★★

【去化动作】

保持去年优惠幅度

据了解，除老项目遗留的库存外，去年万科在土地市场也是频频出手。今年这些地块将陆续入市，万科今年纯新盘约有4个，如位于丰台郭公庄的万科蓝、位于房山长阳的京投万科新里程以及旧宫项目等，等待入市的新盘存量也巨大。

万科北京公司相关负责人表示，为避免库存上升，万科今年上半年主要清老盘库存，下半年才会推纯新盘。关于销售策略方面，万科仍然保持去年的优惠幅度，没有更多的促销计划。此外，在销售情况良好的情况下，不排除新购土地的可能。

不过，万科总公司早有规定，根据市场可以接受的价格来卖。所谓“可以接受的价格”，是要求一个月之内卖出60%。而如果一个月去化率达不到六成，或许就要想办法增加去化率。

去化动力：★★★★

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