债务压力日渐凸显 销售低迷“内房企”旧债缠身

中国证券报  2012-02-16 08:18

[摘要] “内房企”一般指在香港上市、主要业务在内地的房地产公司，其中不乏引人注目的明星房地产公司，如“广东五虎”（富力、恒大、雅居乐、碧桂园、合生创展）。随着楼市严厉调控的持续，内房企的经营环境发生重大变化，销售低迷，负债率日益高企，前几年在海外募集的资金日益成为沉重债务负担。

债务压力日渐凸显

背靠大树的房企如中海地产，或许都要用“发新债偿旧债”的方式保证资金链宽裕，那些民营背景的内房企就对于海外融资更为依赖。

以“广东五虎”之一的碧桂园为例，2010年至2011年年间发债的密度令人咋舌。公司财报显示，2010年，碧桂园4月发行7年期5.5亿美元优先票据，8月发行了5年期4亿美元优先票据；2011年2月，碧桂园又发行了7年期9亿美元优先票据。这就意味着，一年内碧桂园在海外市场募集的资金近120亿元人民币。

在碧桂园发行债券中，有不少是用来赎回之前发行的旧债。在发行前述2010年4月5.5亿美元优先票据时，碧桂园便称部分的资金将用来偿还2008年发行的可换股债券。

今年1月30日，花旗银行下调了碧桂园的股票评级，从“中性”降至“沽出”。花旗银行则认为，虽然碧桂园2011年的股价走势跑赢整体内房股，但目前股价已经充分反映这一基本面。考虑到碧桂园的物业主要面对大众市场，而这一市场将受调控影响较大。花旗认为，碧桂园2012年销售合同继续上升的空间有限，预计碧桂园为了维持价格的吸引力和销售速度，今年将面临较大的压力，因此公司的边际利润将受到挤压。

比碧桂园更加难熬的是合生创展。去年6月时面临的一年内应偿还的短期借贷就超过100亿港元，今年11月合生创展还面临一笔3.5亿美元的优先票据到期。公司中报显示，合生创展去年6月时仅有现金约42亿港元。据悉，合生创展2011年的销售额只有100亿元人民币。

雅居乐也于2011年4月28日发行了5亿美元的5年期可换股债券。雅居乐的2011年中报显示，雅居乐一年内需要偿还的债务近60亿元，而雅居乐账面现金为50亿元。雅居乐2011年下半年起销售已经显露出疲态。由于项目过于集中于广东和海南，雅居乐2012年的销售情况充满变数。2011年雅居乐仅完成了年初制定销售目标的85%。

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