从地方新政看楼市浮沉:2012年房价底线在哪里

证券日报  2012-02-17 08:27

[摘要] 由于房地产缩水、土地出让收入下滑，自调控政策颁布以来，地方政府放松调控的冲动从未消退，且有愈发强烈的倾向。从去年佛山松绑限购令半天即被喊停，到今年芜湖免契税补贴买房新政“三日游”，如果再加上中山放宽限价幅度，二三线城市屡次试探楼市调控“红线”。

多数城市仍未公布调控目标

2011年下半年以来，温家宝总理多次强调房地产调控的决心不动摇。不过，在欧洲国家信用主权普遭降级，经济复苏一片阴霾的情形之下，调控政策会适当局部微调，已成为业界共识。

在今年上海市“两会”上，上海市市长韩正则表示，“今年上海市将贯彻落实关于加强房地产市场调控的政策措施，加大普通商品房供应，调整普通商品住房的标准，完善个人住房房产税改革试点，促进房地产市场平稳健康发展，实现全年新建住房价格稳中有降。”

北京市今年仍将调控目标定为“稳中有降”。北京市副市长陈刚在两会政务询问咨询会现场表示，今年北京将继续“稳中有降”的房价调控目标，支持自住型和改善型住房需求，加大公租房投入，引导租赁型住房消费。然而，在业内人士看来，“限购令”、“限价令”等手段，都带有明显的“一刀切”色彩，已造成地方的抵触情绪。除公开尝试放松调控外，北京、杭州、重庆、长春等地也纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水，以促进市场成交。

中原地产市场研究总监张大伟认为，在土地出让收入、房地产税收锐减的情况下，地方政府放松调控的意愿颇为强烈。业内人士表示，房价控制目标的制定，是和地方政府博弈的结果。由于多数地方的房价涨幅与GDP和人均可支配收入增幅挂钩，甚至低于去年同期，使得地方政府占得先机，这也成为不少二、三线城市抵制“限购令”扩军的主要原因。

2011年11月25日，北京市住建委、市地税局宣布自12月10日起北京放宽普通住宅认定标准，购房税负可省12万元。这项本意是符合现状的普通住宅认定标准调整，同样难逃“救市”之嫌。此外，马鞍山“100%契税补贴”、杭州“租购补贴”、南京上调公积金贷款额度以及最近各地纷纷放宽土地出让条件等，种种现象皆被媒体解读为各地楼市自救行为。

至今，大部分城市都没有公布今年房地产调控的目标，对于部分明令要继续执行的政策，也是三缄其口。中指研究院数据信息发布的《2011年中国130个城市土地市场交易情报》显示，2011年130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%，成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。与此同时，欧洲国家信用主权普遭降级，经济复苏一片阴霾的情形之下，调控政策会适当局部微调，成为业界共识。

张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示，目前楼市调控已经基本见效，2012年部分城市可能在一定程度上恢复放宽三线城市的中小套型的购房政策。至于地方政府具体会如何调整调控措施，张大伟认为，主要可分为三种情况。

首先是短期冲关型，主要是因为持续调控动力有限。接近年底，在珠海、中山密集宣布“限价”后，广州增城国土资源局亦用口头通知的方式再次强调了“限价”。

其次是低调松绑型，多举措促进交易。近段时间，有部分城市地方政府已经开始在政策焦点之外悄然“松绑”。北京、杭州、重庆、长春纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水，以促进市场的持续健康发展。

最后是底线试探型，采用直接优化“限购”的方式。佛山于11月份出台“限购”放松令，不过政策发布后，即被紧急叫停，还没来得及实施；随后，成都亦出台优化“限购”之举，但同样在一个星期内被叫停。

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