楼市遭遇“一月寒流” 房价实质性调整或来临

每日经济新闻  2012-02-18 09:26

[摘要] 在北京、上海、广州、天津、杭州、济南等一、二线城市，整个春节期间卖出的房子都没有超过20套，其中北京楼市春节7天3年来首次出现零成交，济南楼市同样遭遇“冰封”，春节没有卖出一套房。龙年楼市的开门形势一片惨淡。

楼市刚刚经历的“一月寒流”，让很多房地产行业人士没能过好龙年的春节。在北京、上海、广州、天津、杭州、济南等一、二线城市，整个春节期间卖出的房子都没有超过20套，其中北京楼市春节7天3年来首次出现零成交，济南楼市同样遭遇“冰封”，春节没有卖出一套房。龙年楼市的开门形势一片惨淡。

不过令A股者感到些许意外的是，在利空集中的2011年，深陷调控泥潭的地产板块总体走势竟强于大盘，尤其是龙头地产股还有着相对较好的表现。那么，在忧患重重、开局不利的2012年，A股房地产板块又将如何演绎？危局之中是否可能迎来转机？

经历过2011年被称为最严厉的楼市调控后，不少业内人士认为，2012年地产行业面临的艰难险阻至少不亚于2011年。除了坚定不移的政策面，摆在地产板块面前的还有销售、库存、负债、资金链等几重难关需要跨越。

基于这样的现实，各大房企纷纷开启了收缩战线、广开销路的“过冬模式”。相比去年的普遍乐观，今年不少一线龙头房企都调低了销售目标，其中2011年业界领跑者恒大地产2012年销售预期定为800亿元，比去年的销售额减少8.1%。而从近期的信息披露看，保利地产（600048，收盘价10.71元）、金地集团（600383，收盘价5.30元）1月份的销售面积和销售金额都出现了六成以上的同比下跌。地产巨头万科A（000002，收盘价7.79元）1月份的销售数据在5年来也首次出现同比下滑。

在楼市调控上，地方政府与的博弈也在继续上演。2月9日，芜湖政府发布了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，主要看点为契税补贴、购房补贴和购房，然而仅过3天，这一新政便被“暂缓执行”。由此看来，楼市调控的坚冰仍看不到松动的迹象，地产行业2012年的生存状况不容乐观。

房价实质性调整或将来临

纵观目前的楼市格局，可以用“有价无市”来形容。

去年以限购、限价、限贷为政策核心的楼市调控，让楼市在较短时间内实现了量价齐跌，但相比库存的大幅增长和销量的锐减，房价下跌却并不明显。

报告显示，2011年末商品房待售面积达到了27194万平方米，比2011年11月末又增加1763万平方米，商品房存量再创新高。高库存之下是成交的低迷。以上海为例，2011年上海一手住宅可售面积已大大超越2008年末的850万平方米，为4年来之最。而2011年一年729万平方米的成交量，比历楼市低谷的2008年还要低16.87%。

然而，备受关注的房价却未按照一般的供求规律，发生比较明显的下跌。根据国家统计局近半年来公布的数据，70个大中城市中，12月新建商品住宅环比价格下降的城市达到52个，与11月相比增加了3个，但降幅却相对有限，大多集中在0.2%~0.4%这样的微弱水平。

而据中房指数系统百城价格指数，2011年12月，100个城市住宅平均价格为8809元/平方米，环比11月仅下降0.25%。

从同比来看，房价呈现的状态是不降反升。虽然100个城市住宅均价同比涨幅自去年8月来逐月缩小，但去年12月仍同比上涨了2.86%。

业内人士预计，随着库存消化周期的延长，开发商的销售压力持续增大，为了提高去化率，加快回笼资金，开发商可能会引发又一轮潮。

链家地产首席分析师张月认为，2012年初，新建商品住宅市场成交低迷，库存消化不畅，开发商“以价换量”的倾向可能更趋明显。

中金也认为，就近两个月公布的数据而言，行业销售下行趋势已建立，市场调整速度正在加快，房价实质性调整来临。

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