宋海林：走均衡发展之路 建业主安居乐园
房天下 2012-02-24 17:20
[摘要] 2012年2月24日，由中指研究院主办的第十二届中国房地产发展年会在北京国贸大酒店盛大举行。本届年会主题为“转型·思变·发展”，汇聚最具影响力的、开发商、国际基金、人民币基金经理人、金融及商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，诠释房企转型发展的殇与路。
2012刚刚粉墨登场，但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，2012年或成转型年。
2012年2月24日，由中指研究院主办的第十二届中国房地产发展年会在北京国贸大酒店盛大举行。本届年会主题为“转型·思变·发展”，汇聚影响力的、开发商、国际基金、人民币基金经理人、金融及商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，解读2012中国宏观经济与政策动向，以房地产企业营销、转型和发展为主线,诠释房企转型发展的殇与路。龙湖地产北京公司总经理 宋海林在第十二届中国房地产发展年会现场发表精彩演讲。
房天下讯 2月24日，第十二届中国房地产发展年会在京盛大开幕。龙湖地产北京公司总经理宋海林现场发表演讲，以下为演讲实录：
龙湖地产北京公司总经理 宋海林
过去的十年在很多的眼里是的十年，中国从2000年开始，相比于日本在76年的发展泡沫之前，中国的整个房价攀升的态势更加的大，也更加坚决，在房地产的月销售面积上，2011年单月的销售面积达到了一亿平方米。我们北京龙湖也经历了这样的时代，在07年我们次在北京面世，当年的销售额突破了20亿，在两年之后，在2009年，北京龙湖的销售额突破50亿，一年之后在2010年，北京龙湖突破了一百亿，飞一样发展的速度是很多人都经历和感受到的。
但是当时间进入到2011年，整个的市场至少在短周期内进入了下行通道，但是对中周期来讲，还是有争议和争论的。
我们选择了两个代表性的企业来做研究，这个企业在2007年因为金融危机的影响，亏损达到了20亿美金，我们看到这样的一个企业在整个的抵御风险的过程中采取的方式，首先就是低毛利率这样的打法，我们可以看到净利率和毛利率都是低的，净利率除了的几年以外，都是5—6之间。同时它一直坚持高周转的做法，我们可以看到在2000年以后，基本上每年都是在1以上，很多时候是在1.2以上，应该说这样的做法实际上值得的中国房地产企业去学习和模仿。
而香港的企业，随着市场变化，销售利润率波动大。但是在租赁收入发展平稳的时期，2010年，应该说整个香港的市场并不理想，但金融街的持有物业，就是它的可出租和酒店占的利润率，占到整个新闻利润水平的50%。
我们总结一下在下行周期利润率的要点，谨慎的重要的一点就是去探索一些价值点，聚焦于一些价值的高地。
我们从均衡发展这点，聚焦到龙湖地产一直在追求和努力产商居之路，产商居和均衡发展的不同是我们在项目中强调均衡性，因为对企业来讲，业态和产业的均衡，是整个企业的核心。但是对业主来讲，产商均越成熟，实际上业主得到的越多，所以我们追求的是对业主来讲能够到安居，到乐居到乐业。通过产商居的整合，为业主创造价值的生活体验。
总结一下产商居的概念，是依托和开发一些高附加值的产业，通过这些手段，来留住我们有价值的客户，因此在一个区域当中我们决定要进入之前，要做的项工作就是去发掘这个区域的，探索这个区域当中的资源的价值点以及未来可能存在的，在这个基础上，追溯或去探寻，我们可以植入什么产业，通过对这些产业的挖掘，为我们的客户提供一个好的居住环境，这样的就业环境，便利、绿色的生活方式。通过这样的方式最终能够留住有价值的客户，所以这一点也是我们产商居的整合之路最核心的思想。
下面是我们的实践案例。北京公司有很多的选择弹性，但是我们选择了烟台，离北京远的城市，为什么？因为烟台这个城市它的GDP是有的，跟青岛差不多，在2010年的时候是四千亿，青岛是五千亿，同时烟台的人口和青岛也差不多，但是烟台的房地产规模远远小于青岛，同时这个城市有很多没有被挖掘出来，同时烟台是一个美的城市，它拥有山之美，海之美，城之美，岛之美。
我们在烟台漫长的海岸线上选择的地块儿也，这是整个海岸线上一座有岛屿屏蔽的地方，我们选择的是养马岛宁静的海湾和海湾旁边的滩涂地，有很多海洋的资源，沙滩，海水，礁石还有多的海鸟，所以我们的工作围绕海洋的主题展开，无论是我们的会议、会展还是主题乐园，还是购物和休闲的设施，都围绕着海洋展开，当然更重要的是在这其中我们要打造一个迷人的滨海的小镇，的这些结合和综合在一起，我们希望通过这样的一种综合来实现产商居。
在这个区域中，通过炊沙填海，我们也做成了烟台的一段沙滩，在已经实施的当中，我们做了二十五公顷的大型的绿地公园，已经实施出来了，的动作都是为了在这个区域当中通过我们的建设，还能还原出生态宜居的一片绿色的海岸。
我们在这儿安排了五个建筑群，主要考虑了会议、会战功能，也希望引进国内国际的论坛安家在这里。同时我们也打造了大量的配套服务设施，包括了大型的商业主题公园,在这域中有多的海鸟。在明年我们把住宅交给业主的时候，这个区域能够成为我们的业主和海鸟共同的乐园，同时我们也期待着我们的业主不仅在这里安家，而且乐家，关键是在这儿乐业.
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
房天下APP优惠多，速度快
