左晖：市场健康稳步发展 促进存量住宅流通率
房天下 2012-02-24 17:34
[摘要] 2012年2月24日，由中指研究院主办的第十二届中国房地产发展年会在北京国贸大酒店盛大举行。本届年会主题为“转型·思变·发展”，汇聚最具影响力的、开发商、国际基金、人民币基金经理人、金融及商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，诠释房企转型发展的殇与路。
2012刚刚粉墨登场，但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，2012年或成转型年。
2012年2月24日，由中指研究院主办的第十二届中国房地产发展年会在北京国贸大酒店盛大举行。本届年会主题为“转型·思变·发展”，汇聚影响力的、开发商、国际基金、人民币基金经理人、金融及商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，解读2012中国宏观经济与政策动向，以房地产企业营销、转型和发展为主线,诠释房企转型发展的殇与路。链家地产董事长 左晖在第十二届中国房地产发展年会现场发表精彩演讲。
房天下讯 2月24日，第十二届中国房地产发展年会在京盛大开幕。链家地产董事长左晖现场发表演讲，以下为演讲实录：
链家地产董事长 左晖
中国是一个比较特殊的国家，我们也可以看到今天的各个城市发展阶段已经出现了大的差异，我们看到北京上海的人均GDP已 过了一万两千点，进入中等发达国家的水准。我们在行业内也知道，当人均GDP超过八千美元之后，一般情况下一个区域城市的房地产新增交易额就会下降，所以我们可以看到，这些图都在说一个事情，人均GDP和一二手交易量占比呈现很明显的相关性。同时我们也看到一线、二线、三线新增量比例也在呈现一些变化。一线城市每年的新增量占存量比例就是2%、3%左右，像二三线城市是5%甚至6%、8%的比例。
随着保障房的推出，可以看到市场占有率新的保障房的供应，拿北京举例子，我们可以看到，在过去的十年时间里面，各个交易结构的变化，从2004年开始到2010年，八年的时间，除了有两年，一个是2009年，一个是2008年比较特殊，市场不管是什么房子，一手房，二手房，每年都是有交易的，08年是17万，09年是44万，是比较特殊的情况。去年是19万左右。
2011年的影响就是限购政策，买家由36%、37%左右已经降到了10%左右，从卖家的占比从30%左右卖家的占比占到了20%左右，也就是今天的非北京户籍的再想买房子是比较难的事情，同时想卖房子的人也变少了。
我想跟大家交流几个问题。事实上在2012年的春节之后，我想不管是二手房经纪公司，还是市场上销售住宅的开发商都已经有了一定的感受，实际上过了春节之后市场的交易量复苏还是快的，所以说我们也在想，消费者购房的需求到底能不能得到有效的控制？这些年的时间里面，价格的变化，历年措施核心的目的都是不要再买房子。现在不买房子的有三种人，我们有没有新的思路可以提供更多的供给？作为存量房的从业者来说，在过去几年一个关健词就是税收变化，我们永远是在面临各种各样的加税，加税的方式有很多种方式，各种各样的方式我们都面临过，比如两年改五年，比如去年包括北京，包括深圳，都采用了提高存量房的税金各种各样的方式，总之就是加大流通环节的成本抑制需求，好象没有一种思路是降低流通环节的成本提高流通领域里边的供应量，这也是我们最近一直在思考和探讨的问题。
第二、如果市场供需影响房价的话，为什么历年来房价涨幅会出现明显的差异呢？就是我想市场供应量不会有更大的变化情况下，第三个问题就是政策的放松预期，我想不管是做什么样的调整，不管是微调也好，大调也好，反正都是让更多人愿意买房子，我自己的建议就是不管任何一条都要慎重，如果说我们没有相关的增加供应量的政策准备和预期的话，任何政策的调整都会导致交易量复苏，同时又会导致新一轮房价快速增长，这都是我们今天要思考的问题。
所以我最后想说一下，我自己觉得这个市场长期的稳定健康的发展，也许是全行业、政府要思考的问题，从市场来看，如何有效的促进存量住宅的流通效率，能够把更多的供应释放到市场来，也许是我们真正应该逐步思考的问题。
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