刘晓光:房产调控处于关键敏感期 3-8月或至冰点

房天下  2012-02-24 18:04

[摘要] 2012年2月24日，由中指研究院主办的第十二届中国房地产发展年会在北京国贸大酒店盛大举行。本届年会主题为“转型·思变·发展”，汇聚最具影响力的、开发商、国际基金、人民币基金经理人、金融及商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，诠释房企转型发展的殇与路。

2012刚刚粉墨登场，但对于房地产市场来说等待他们的却未必是场“好戏”。调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压，“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题，各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业，2012年或成转型年。

2012年2月24日，由中指研究院主办的第十二届中国房地产发展年会在北京国贸大酒店盛大举行。本届年会主题为“转型·思变·发展”，汇聚影响力的、开发商、国际基金、人民币基金经理人、金融及商等专业人士，围绕中国房地产年度盘点与展望，解读2012中国宏观经济与政策动向，以房地产企业营销、转型和发展为主线,诠释房企转型发展的殇与路。首创集团董事长 刘晓光在第十二届中国房地产发展年会现场发表精彩演讲。

搜房网讯 2月24日，第十二届中国房地产发展年会在京盛大开幕。首创集团董事长刘晓光现场发表演讲，以下为演讲实录：

首创集团董事长 刘晓光

>>>“转型·思变·发展”——第十二届中国房地产发展年会

>>>中国房地产2011年度数字榜

>>>2012年中国楼市十大预测

对于最近的宏观调控观点，我认为个关于调控政策，我们的观点是地产政策调控难，大家知道调控实际上是在逐步的变化，最开始是控制房价的过快增长，后来就变成了稳定房地产市场和房地产价格，后来又变成了保证房地产价格的合理回归。最近看胡锦涛的讲话，他讲到要更加积极的就业政策，努力的实现社会的就业更加充分，温家宝讲话讲到了本届政府一定要善始善终，从这些东西来看，我想还是有一个结论，什么结论呢？就是仍然将坚持调控，而且决心是大的，尤其是一些限制性的措施，今年我想不会发生太多变化，目前我们还处于一个房地产市场的调控的关键时期和敏感时期，肯定还是以稳定市场的大局为重，方向不会改变，到底会有什么样的可能性呢？我的判断因为今年三月份到八月份可能是一个地产的冰点，在这个阶段当中，不会有重大的调控出现，在那个时期过去以后，我想具体的时间点我们还得再分析判断，我想可能在一个历史阶段过去之后，可能会出现一些调整。

政策的松动力度和瓶颈将来会不会出现？我觉得取决于中国经济的发展速度，取决于中国经济的基本面，现在来讲我觉得还是很难判断的。这里来讲政策我们判断目前仍是以维持这个政策为主，核心的限购，比如二套房，这里出现的一些新的动向，这是我想今天重点讲的。

自从实施限购政策以来，有芜湖、中山、合肥、上海，大概有十七个城市出台了不同的微调政策，这些很大的信号，涉及到了限购门槛，涉及到了普通住宅的标准，涉及到了公积金，涉及到了税费优惠，另外还有城市把限购具体的限制条件也加以改变，那么在这种情况下呢，我想这些东西虽然出现了，但是这都是地方政策，它不会动摇国家进行房地产调控的决心和方向。地方政府和政府的博弈，会贯穿到整个宏观调控的始终。

比如三四线城市的人口、房地产总和市场份额都不是很高，并没有出现泡沫，现在从改变国家限购政策的情况下做些微调，反映出地方政府的需求，也就是说不应该采取一刀切的办法限制干预市场。大家知道后来叫停了，我觉得这可能是一个宏观大局的问题，叫停的原因我想可能主要是怕带动更多的城市效仿，在这个阶段肯定是更加不允许的。到底什么时间会有微小的调整变化，还是要看房地产大的变化。

关于微调我是这么看的，肯定会出现微调，为什么呢？条就是一刀切的调控政策出台以后，肯定会出现差异性，也会出现差异性调整，第二条就是中国的地产形势也在发生巨大变化。第三条实际上我们有很多刚需是要保护。第四条国家可能下一步越来越多要动用经济手段调节，不会主要动用手段。第五条我觉得可能最重要的各个地方政府可能会自身进行微调，甚至于自身进行更大的调整，这个下一步是很大的问题。我想讲个问题关于整个宏观形势的判断和微调的判断。

第二个问题，有很多人提出来在宏观经济过程中，地产低迷，下降的GDP发展怎么看这个问题？今年的房地产形势肯定不好，房地产的也会继续下降，那么这个下降肯定会拉着宏观经济往下走，如果说房地产下降，这些链条肯定会下降。2012年的房地产可能不能说没有增长，但它的增长速度肯定会低于固定资产的增长速度，那么可能对于开发资金紧张，新开工拿地等等，都会有一系列的影响，在这种情况下呢，我想对于GDP影响是肯定的。

国家的新增目标往下调，从8调到7.5，31个省市也在调，意味着什么呢？我想可能国家也很明白，淡化单纯GDP的指标，对于下滑或者对于GDP下拽速度国家也不是很清晰，我个人不完全赞成中国经济不确定性是房地产，真实的需求还是存在的，城镇化的进程还是在继续加速，另外就是经济下滑的因素还有很多，比如出口，比如，比如资金市场等等，所以说还不能完全说影响中国整个宏观经济发展，GDP的影响。

第三个问题，2012年房地产增长肯定是下降趋势，新增的开工面积，土地市场可能都会下降，那么保障房新开工的规模也会降低，这都使地产行业的增速下滑比较大，这个来讲我想讲一个什么样的观点呢，就是中国的房地产业的增长，我们不能单纯的依靠保障房，而保障房只占一部分，我们还是应该把保障房和商品房一起形成的新商品供求体系完善。

去年九月，商品房新开工已经开始下降比较大了，加上保障房总的销售面积略有增长，2011年的新开工面积是19亿平方米，同比增长6.2%，但扣除保障房，下降了17%，我的看法中国未来十五年过程中，房地产肯定是很大很好的行业，但是它的时代已经过去了，还是不是中国的支柱产业，它下一步到底是什么新的定义，这是要进一步完善之的。实际上大力发展商品房和保障房的建议，是朱镕基在98年就已经提出来的，关键是这涉及到重大的发展模式模型的问题。

第四个问题就是信贷政策，适度宽松有望激发刚需，我想这个情况还会出现，我的感觉是这样，虽然没有对于房地产开发企业直接增加，但是对其他产业链的放松，对房地产也会产生很大的影响，具体我想保证金率还会继续下降，但是减息可能比较难，今年整个资金形势应该是好于去年。

第五个问题是关于市场的走势，我简单的给大家说一说，就是我们的判断三到八月份17%，在这个时期过去以后，应该会有新的变化，对于一线城市，比较大的城市，市场低迷情况可能会延续的时间长一点，其他城市，是有一些比较小的城市，或者城市价值比较高的城市，它的市场状态可能会好一些，不会有更大的问题。

最后我简单说说我们做的，我想大家不要再去猜测到底什么时间才能有重大调整，应该想办法从企业自身来做工作，我们在08年以后，实际上我们可以转型，依靠基础设施，土地的经营，三个产业的协同发展，包括我们做的产业加地产，资源加地产，现在我们基本上有五个层次的地产，具体的就不说了。我们主要考虑到资金的使用，所以我们现在做了首创的华夏基金，正在做首创的国华基金，还做一些基建的基因。开展一些多元化的渠道，我们的观点在这种情况下，主要还是企业自身怎么能够转型，怎么能够更好的利用国内国际政策，怎么能够更好的把自己的业务链整合的更好。我的判断在这个阶段肯定还是比较低迷的，但是在五六月份的时候会有新的增长，对于我们来讲每个企业都是面临一样的宏观环境政策，如果我们在这种情况下不能进行创新，进行商业模式的改革，我们不能很好的实施自己的调整战略，可能就会出现问题，所以我们提出来人有我优，人无我有。

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