开发商看跌未来楼市 新开工零增长楼市下滑
经济观察网 作者：宋尧 2012-03-17 08:43
[摘要] “开盘？至少要等到9月份了。”来自上海的某中型房地产集团老总张伟在最近的一次业内聚会上，聊到了他在北京的项目进展。
与时间赛跑
“看下半年。”几乎成为这些房地产开发商的共识，尤其在“坚持房地产调控不动摇”的舆论背景下，没有人对2012年的楼市表示乐观。
同张伟一样，为了减少对宝贵流动资金的消耗，大批房企放缓项目施工进展，及大幅缩减开工面积。在房价下跌的预期下，这对开发商而言并不是一个轻松的决定。
大部分开发商的资本负债率都极高，以万科为例，2011年达到了77.1%。这意味着开发商投入土地购买、建设开发用的大量资金都是借来的。假如不能通过房屋销售回笼资金，便可能面临着债务到期无法偿付的风险。2008年时，数家房企险些因此而破产。
而在当前房地产开发资金的来源里面，信托资金是极为重要的一块。从2009年开始，不少开发商利用信托计划规避日益趋严的房地产信贷控制。不过，多数信托将集中在2012年到期。“3月份、7月份是较为集中的两个时间。”张映光称。
这意味着开发商实际在与时间赛跑。“只有不准备长期做的小开发商才会。”张伟称。在房地产行业，开发规模、销售收入排在市场前几位的开发商，都以主打快售路线而闻名。放慢开发节奏，实在是迫不得已。
在一般人的逻辑里，销售是开发商迅速回笼资金的不二法门，而且恰恰是此轮房地产调控的政策目标之一。两会期间，国务院总理温家宝再次强调，一些地方房价远远没有回到合理价位。“是肯定的。”张伟似乎也早已对此做好了准备。他正操盘的这个项目，土地成本均摊下来每平米只有8000多元，在当前的房价水平下，尚有足够多的空间。事实上，他没有太多关于的压力：“我们是新盘，开盘价格哪怕低一些都没关系。”
但问题是，当前的大趋势下，也未必能带来成交量回暖。张伟所效力的企业在长三角地区开发的另一处房地产项目，在几个月前因而招致项目老业主的抗议，售楼处也受到冲击。
而2月份市场数据虽稍有好转，但张伟却难言乐观。“许多其实是保障房交付，另外，一月份春节期间累计的客户到2月份集中成交也有放大效应。”他认为，市场回暖之说言之过早。
到如今，9月份开盘的京东项目销售价格依旧未定，他甚至不愿意多谈该项目的房价预期。
“成交量能上来，才是一个合理的市场。”张伟说，如果能带来成交量，就算降到成本价以下，我们也只能卖。
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