郑州楼盘血拼降价促成交 本周末5盘开盘
房天下综合整理 2012-04-14 09:17
[摘要] 一波降价潮，引发了楼市的短暂回暖。3月，郑州楼市销售房屋9685套，环比、同比均实现了翻倍增长，接近2010年同期成交量。紧跟而至的4月，开发商集中推盘，预计17个项目开盘。成交量大增供给量大增，究竟楼市“小阳春”的这把火，到底是实火还是虚火，还能火多久？
（来源：东方今报）一波降价潮，引发了楼市的短暂回暖。3月，郑州楼市销售房屋9685套，环比、同比均实现了增长，接近2010年同期成交量。紧跟而至的4月，开发商集中推盘，预计17个项目开盘。成交量大增供给量大增，究竟楼市“小阳春”的这把火，到底是实火还是虚火，还能火多久？
【有火则生、无火则死】
降价带来的“繁荣”
从360房产网发布的郑州市场数据来看，成交量的回升十分明显。数据显示：3月份，郑州销售房屋9685套，相比2月份的4793套，实现了增长；而相对于去年3月份的4441套也是翻了一番还多，接近2010年3月10195套的成交量，实现“井喷”式增长。
就范围来看，刚刚过去的3月，“量涨价跌”已经取代了之前的“量价齐跌”，成为市场的大势。
中国房地产指数研究院的数据显示，在该机构监测的40个城市中，有33个城市的楼市成交面积环比上涨，其中杭州主城区环比涨幅，达230.44%。包括北京、上海、天津等在内的10个重点一、二线城市，3月的楼市成交量均环比2月出现大幅上涨。
相对于成交量的回升，房价依然处于下行通道之中。同样来自中指研究院的“3月百城价格指数”显示，2012年3月100个城市住宅平均价格为8741元/㎡，环比2月下跌0.30%。
其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。与2月相比，3月百城房价的环比跌幅基本持平。不过环比下跌的城市个数较2月减少6个，跌幅在1%以上的有10个城市，较2月减少7个。算上3月的环比下跌，100个城市的住宅平均价格已经是自去年下半年开始的连续第7个月环比下跌。
中指研究院在其报告中表示，受各地房企供应增加，积极促销、以价换量，加之首套房贷利率回调等多重影响，共同造就了短时间内压抑已久的刚需集中释放，使得各城市普遍出现楼市成交量环比大幅上涨的情况。
据记者从市场了解到情况来看，确实如此。自限购、限贷以来，市场中积累了大量刚性需求，在经历了持续的观望之后，婚房、等迫切性的刚性需求以及部分首次改善型置业需求在2月份之后集中入市，使得市场成交量快速回升，一定程度上活跃了市场气氛，促进更多刚需购房者入市。
【外感所致、治宜泻火】
按捺不住的刚需
成交数据的连续大幅上升，令市场兴奋不已。
记者从正弘·蓝堡湾、升龙国际中心、亚新橄榄城、汉飞金沙国际等多个项目了解到，3月以来，项目的来电来访量环比均出现了显著增长，且成交明显上升。
在郑州北区一售楼部，记者遇到了吴先生夫妇。吴先生告诉记者，这两个周末他都在看房子，准备出手。“我本来还想等等，但最近看新闻说成交回暖了；同时也听到有传闻说房地产调控可能放松。调控一放松，房价肯定会报复性上涨，就想赶紧买了算了，反正等了这么久也没见房价怎么下降”。
在近期看房热中，吴先生的心态很典型。在近日的调查中，记者从售楼人员和中介人员处都听到了类似的“劝导”。“姐，赶紧出手吧，没看新闻上说最近成交回暖”。
对此，一位开发商道出了其中的猫儿腻：“对外，我们当然得说成交回暖，楼市小阳春之类的话，只有这样才有利于销售嘛！但对内，我们自己小圈子聚会时，对目前的销售局面其实很不乐观，普遍认为当前的回暖只是一时的，并不能持续。”
这其实是包括郑州在内楼市的现象：先炒作“小阳春”，继而推出“大手笔”的降价，这样，基本上会引来目标客户群的追捧和购买，但对于开发商而言，这喜悦却并不觉得甜蜜，而且还带着苦涩。“不降价，购房者不埋单。降得不到位，购房者还是不埋单。”一位企业策划人员这样向记者倒“苦水”。据悉，近期楼盘成交“突飞猛进”，也与这些楼盘采取的降价策略以及非常规营销手段不无关系。
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【虽见火升征象，实为阴虚所引起】
“去库存”需搭配“房价下行”
对于3月的成交量回升，企划董事长上官同君认为，即使成交量回升，也是假象，“尤其是近一个多星期，因为中央再次强调调控不放松，所以刚需市场的观望氛围相比3月有所加重。就目前整体市场来看，市场均价依然存在继续下降的空间，调控政策依然执行力度很大，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程”。
近期落幕的博鳌亚洲论坛上，房价走势也成为一个普遍关心的问题。与会嘉宾普遍认为，以自住需求为主的市场将是2012年中国楼市的鲜明特征，稳健调整仍将是基本走势。绿地控股集团董事长、总裁张玉良认为，房价依然有下调空间。
一些城市的房价过高，这是不争的事实。调到合理的范围，现在房价至少还有15%到20%的下跌空间。而建业地产董事长胡葆森也认为，市场底部最迟将在年底前出现，房价至少还有15%至20%的下降空间。
而对于“去库存”与“房价下行”这样一个命题，企划有限公司董事长上官同君认为，放松调控还是调控继续，毋庸置疑此时更加考验的是政府专家治国的智慧。
“我曾经在国内的演讲中针对房地产调控打了一个比喻，我们与其去骂政府二半吊子的调控策略，像刚刚学会开车的新手，一脚踩死了刹车，车辆戛然停住，但是刹车未松发动机尚未熄火，而今想起步开车再走，如何松刹车需要技术。老手慢松刹车车辆起步，新手猛松刹车车辆急速前蹿。政府需要在踩刹车骤停之后的老手和新手之间智慧选择。继续调控，误伤地方经济将持续影响深远，如果贸然放松调控，则会引起房价报复性反弹。政府如何面对房地产‘后调控时代’，这是一个目前尚未解决的老课题”。
在上官同君看来，解铃还须系铃人，房地产调控不小心误伤经济，房地产业正在苦等政策松绑之日，这已是业内不争的事实。
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周末楼市速递:5盘开盘 多楼盘蓄势"银四"下半场
（来源：房天下）编者按：官方数据显示，3月郑州销售房屋9685套，环比上涨102%，随着成交量的回暖，4月新房上市量也应声增涨。本周末（4.14-4.15）郑州5楼盘的开盘，其中刚需楼盘房源占据住宅主力。与此同时，多家楼盘加紧认筹和暖场活动，为“银四”下半场蓄势。
本周末3住宅项目数千套房源入市 刚需盘唱主角
据房天下数据监控中心统计，本周末(4月14日-15日)郑州楼市共有5楼盘开盘。其中郑州二七万达广场、升龙城、鑫苑逸品香山主推住宅，中科金座和郑州时代国际广场则属于写字楼项目。4月15日开盘的东区写字楼项目中科金座，开盘当日认购可享2个点额外优惠。
住宅新开项目中，主推刚需盘，多以优惠吸引购房者的眼球。房天下联合郑州二七万达广场推出的2号楼1单元团购均价低至5500元/平方米；4月15日开盘的升龙城项目，首次推出近1500套房源，户型面积涵盖60-180平米两居至四居，住宅会员招募，交付2万元，开盘当日2万元充当房款，除享当日优惠，可享额外3个点优惠；位于北区的鑫苑逸品香山二期“传世楼王”4月15日开盘，认筹即享5千抵5万特惠，16层小高层71-89平米房源两至三房房价在6300-7300元/平米左右。
多个楼盘蓄势“银四”下半场
“银四”过半，各板块楼盘开发商仍摩拳擦掌，抓紧黄金销售期快速走量。据房天下数据监控中心统计，截止到4月12日，郑州14盘计划4月开盘，已开5项目，9盘预计本月中下旬开盘。许多楼盘已经开始接受认筹，并策划一系列的暖场活动，蓄势“银四”下半场。
据悉，4月15日方圆经纬项目，方圆荣尊会VIP会员全城盛大招募；新里卢浮公馆一期3号楼88平米左右两房目前排号中，会员享1万抵10万特惠，预计4月21日开盘；华彩逸品澜香本周末手工皂DIY制作开启，会员持续招募中，交1万抵2万，交2万抵4万，预计4月21日开盘；富田兴龙湾，意大利原生艺术城邦4月21日开盘，产品从40-350平方米不等；
业内人士认为，二季度房价回升的可能性不大，因为接下来的推盘量还会逐周、逐月增多，市场的竞争会趋于激烈。且全年的调控基调较为明确，开发商只有以价换量才能确保自身安全。3月开始市场出现了回暖势头，跟刚需楼盘大力促销关系密切，二季度的形势会比一季度好，但总体仍然不容乐观，存在打降价战的可能，预计房价还是会往下降一点的。
据房天下数据监控中心统计显示，2012年一季度郑州实际有28项目开盘35次，同比2011年1季度增长了169%。大部分是老盘新推项目，只有5个纯新盘项目。其中郑东新区以6盘开7次的开盘量居于，惠济区4盘开5次、金水区、二七区、管城区、中原区、新郑分别3盘开4次。
在一季度的开盘量中，郑东新区独占7次，达到总开盘量的20%，其中有2个写字楼项目。而也有一些品质老盘选择了频频加推的方式。比如郑东新区的鑫苑世纪东城、金水区的升龙凤凰城、二七区的正商城等等。
楼市低迷难卖房 年初楼盘无人问津
从去年国家实行一系列的调控政策开始，郑州楼市进入低迷状态，楼盘卖不动，优惠折扣不能吸引购房者，更有传言说郑州房价在2012年将会大规模的降价，导致购房者出手甚少，更多的进入观望状态。在往年的1、2月份，是楼盘最难卖的时候，今年也不例外，刚需的观望加上农历大年的长假，让很多售楼处也早早关门，结束营业，期待来年有个好“收成”。
3月步入小阳春 刚需看准时机果断出手
1、2月楼盘的开盘量共计14个，2月整个郑州楼市都是以老盘新推的形式进行开盘，以开盘当天的折扣和优惠来吸引购房者的注意，有一部分刚需悄然出手了，让其他的开发商也看到的楼市的希望，很多项目在3月份调整了开盘的节奏，以迎接下楼时小阳春的到来。但现如今，对于等待已久的刚需们来说，唯有价格是最能吸引他们出手的因素了。
因此在3月份有一些纯新盘以低价新开的方式吸引了购房者，引起了不小的波动。在郑州的近郊县，大多楼盘的价格都已上5000元/㎡，而且优惠幅度也不是很大，在3月份，众多楼盘降价潮暗涌，少数楼盘直接将价格下调，大多的楼盘选择“暗降”，于是郑州楼市出现了大量的特价房源，刚需们也蠢蠢欲动，看准时机出手。
1季度开盘猛增 2季度楼市以赢取刚需为主
在刚刚过去的一季度中，刚需成了购房的主力。在即将到来的2季度，已经有很大一部分纯新盘蠢蠢欲动，以吸引刚需一族的注意。刚需在二季度出手的几率也慢慢加大。二季度也是开发商和购房者博弈的最重要节点。
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