京经适房退出预售资金 违规开发商将受限
新京报 2012-04-19 09:24
[摘要] 北京商品房的预售款，开发商禁止直接收取，而是全部购房款都要存入专用账户。开发商按照工程进度各节点，按比例提取工程建设款。昨天，市住建委公布了《北京市商品房预售资金监督管理办法》的征求意见稿，面向社会公开征求意见。
北京商品房的预售款，开发商禁止直接收取，而是全部购房款都要存入专用账户。开发商按照工程进度各节点，按比例提取工程建设款。昨天，市住建委公布了《北京市商品房预售资金监督管理办法》的征求意见稿，面向社会公开征求意见。
与之前的暂行办法相比，经适房不再适用资金。开发商提取工程建设款的节点也有所增加。
经适房未列入资金
2010年10月，北京出台了商品房预售资金监督管理暂行的办法，开始对开发商的预售资金进行。市住建委相关负责人表示，此次将出台的正式办法，是对《暂行办法》实施一年后的正常完善。“暂行办法运行过程中，根据实际实施情况，我们听取了购房人、开发商、银行等相关各方的意见，并根据这些意见进行完善。”
此前暂行办法中，商品房和经适房都适用资金的制度。此次的征求意见稿中，经适房已不再列入。
北京市房协秘书长陈志表示，经适房与商品房不同，本身售价，预售资金就少，且经适房要经过摇号后才能售房，因此前期大量建设资金都是开发商来垫付的，因此如再实施资金，也不利于经适房的建设。
“而且，资金的目的，是防止开发商挪用建设资金，去开发其他项目，以及烂尾等情况。而这与保障房也是无关的。”陈志说。
违规开发商将全市受限
在资金制度下，商品房预售时，购房人的购房款将直接存入专用账户，开发商不得直接收存。
对于购房定金，昨天公布的征求意见稿也进行了细化和明确，开发商收存的定金，要在网签后两个工作日内存入专用账户。
同时，购房人申请住房贷款的，银行也将把贷款直接发放至专用账户。
此外，征求意见稿还增加了对开发商违反资金的处罚。开发商如果未按规定收存或使用预售资金，情节严重的，将限制该开发商在北京开发项目的商品房预售。
【征求方式】
4月27日前，可将书面意见和建议反馈至市住建委法制处。
电子邮件：bjjwfazhichu@163.com 传真：010-59958756
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■解读
增加提款节点并非放松调控
【暂行办法】在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、购房人可单方办理房产证这4个节点上，开发商可按照申报方案，申请提取专用账户中一定比例的资金，用于支付工程款、采购材料等费用。
【征求意见稿】在地下结构完成和结构封顶之间，增加了一个节点——“建设总层数达1/2节点(7层以上10层以下)或建设总层数达1/3、建设总层数达2/3节点(10层以上)”。
业内人士认为，在目前开发商资金链紧张的情况下，增加可提取的节点，可缓解开发商的资金压力。
那这是否意味着楼市调控的放松？对此，北京市房协秘书长陈志表示，这与放松调控没有任何关系。“这是对于暂行期间一些不合理的内容进行完善。目前的这些环节下，开发商提取项目建设的资金有不畅的情况。政府重点的是开发商用于项目建设的资金，如果不让他们用好建设的钱，尽量发挥资金效能，房地产开发的风险就仍未解除。相反，还会造成无钱建设，影响工程进度的问题。”
他强调，开发商缓解资金链紧张，靠的只能是增量，就是加售和回款，或是银行贷款。而资金的是工程建设款，这部分钱本身就是开发商自己的，是用于项目建设的钱。所以不存在开发商因此缓解资金链的问题，也与房价的高低没有任何关联。
陈志表示，此次修改对购房人没有任何影响。对于购房人来说，最重要的一个节点就是最后一个，即购房人可单方办理房产证，这个节点并无变化。而且征求意见稿中仍然规定，在这个节点前，专用账户内的资金不得低于项目工程建设费用的5%。这部分钱就相当于开发商的“保证金”，也是对购房人权益的保护。
（稿件来源：伟业我爱我家）伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，《北京市商品房预售资金监督管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)与原《暂行办法》的主要不同点在于：
其一，资金不再涉及经济适用房项目，提高企业参与保障房建设积极性。
胡景晖分析表示，原《暂行办法》的规定，政策针对预售的商品房、经济适用住房项目，但本次“征求意见稿”仅仅针对预售的商品房项目，资金不再涉及经济适用房项目，有利于提高企业建设保障房的积极性。
其二，赋予更多的资金放行节点，缓解商品房开发企业资金压力。
胡景晖分析表示，原《暂行办法》的规定，预售项目的预售资金集中存储到银行特定账户之后，资金机构按照结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记四个环节将资金返回给对应项目的开发商。本次“征求意见稿”在原来四个节点的基础上，新增加了1-2个预售资金放行节点：项目拟预售楼栋中楼栋为7层以上10层以下建筑的，可增加“建设总层数达1/2”节点；拟预售楼栋中楼栋为10层以上建筑的，可增加“建设总层数达1/3”、“建设总层数达2/3”节点。资金放行节点的增加，有利于缓解开发企业的资金压力。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，新的预售资金监督管理办法出台，一方面，有益于全市年度保障房建设目标的顺利完成，这将惠及更多中低收入家庭，让其尽快实现安居梦想；另一方面，在一定程度上缓解当前商品房开发企业的资金压力，避免企业破产、项目烂尾带来的负面影响。当然，本次资金适当调整并不代表政策基调发生改变，房价适度回调依然是主流趋势，开发企业不要抱有更多的幻想，抓紧时机“以价换量”依然是。
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