南城计划逐渐落实 大兴楼市供应井喷竞争激烈

北京青年报  2012-05-03 16:39

[摘要] 自2009年起，2900亿下的“南城计划”逐渐落实、第二机场大兴、轨道交通连接并快速通达市区等一系列利好下，大兴楼市也应声而动，大盘云集，品牌开发商扎堆布局，一举登上北京楼市“风口浪尖”。

自2009年起，2900亿下的“南城计划”逐渐落实、第二机场大兴、轨道交通连接并快速通达市区等一系列利好下，大兴楼市也应声而动，大盘云集，品牌开发商扎堆布局，一举登上北京楼市“风口浪尖”。尽管今年以来北京楼市在最严厉的“限购令”下前景扑朔迷离，但是大兴仍旧以爆发式的供应摘得在售项目量的桂冠，且年内仍有多个项目计划入市。与此同时，市场中拥有“房票”的资格人士也已有很大一部分被消化，房产库存高企、开发商回款压力进一步增大、密集开发下众多开发商集中推盘，竞争趋于短兵相接。随着旭辉御府6月底以特价房试水大获成功，大兴楼市以价换量的态势变得更加明朗。

业内人士表示，大兴楼市不论从区域利好、交通便捷性，还是从产业格局及未来发展，都可以说尚处于起步阶段，其后发而形成的优越居住环境，以及产业规划利好，日后发展后劲强劲，或可成为北京新亮点，价值不容小觑。

打破交通瓶颈

作为8大郊区县中距离北京城区最近的区，大兴交通的通达性毋庸质疑，一方面，随着从南三环到南六环交通路网的逐渐完善，尤其是5条城市快速交通线路和轨道交通的建设开通，使大兴交通短板荡然无存。同时，大兴和亦庄之间修建了一条新的连城公路，连城路网的建设把大兴新城和城区在时间和空间上连为一体。另一方面，随着南城计划的逐步落实，各项基础设施逐步完善以及首都第二机场规划的确定，亦庄作为开发区的持续发展，大兴在迎来密集开发的同时，应当看到背后的产业支持力也很强劲，后劲难减。

目前在大兴线沿线已经出现一条规模宏大的居住带，包括华润地产、中建地产、金地集团等房企进驻开发的项目，仅从产品形态来看，既有如红木林、中建国际港这样适合首次置业的刚需购房人，也不乏诸如华润公元九里、金地仰山等定位较高的改善型产品入市。业内人士表示，多产品组合满足各种居住需求也恰恰是大兴楼市被人瞩目的重要因素之一。

●密集开发项目集中入市

激烈竞争下打折力度不减但成交表现一般

根据搜房网数据监控统计，2011年上半年北京住宅共计102次开盘，虽与每月计划开盘数对比，实际开盘率为62.58%，同比2010上半年下降34.62%，但是大兴所占项目数量就达7个，位居前三之列，且在售项目数量明显高于其他新城区域。据亚豪机构统计，截至2011年8月底，大兴区在售项目近三十个，除去少量的尾房项目，其中有二十个左右的在售楼盘正处在主力销售期，是北京各区县中在售项目量的一个区。2011年前8个月（截至8月25日），大兴区共有27个项目新取得了预售许可证，累计供应套数达7874套，但区域商品住宅的整体成交销售情况却并不理想。数据显示，截至8月25日，2011年大兴区成交商品住宅套数为5850套，供求关系渐入买方市场的状态。

同期在售项目数量过多，在项目分布上也过于密集，同质化程度较高，甚至出现在一个十字路口同时分布4个项目，分别占据一边的情形，再加上这些项目的体量基本都在十万平方米以上，导致区域内各项目均面临着销量不佳的窘境，因此目前大兴区在售项目多数在采取打折或赠礼等促销措施。如位于亦庄的君安国际低至9折，就算位于主流的黄村板块，还大兴线，但红木林项目仍然给购房人9.3折的较大折扣力度，此外也不乏君安国际、林肯公园等项目打出赠送精装修等大旗以吸引购房人。

虽然，各项目促销手段花样迭出，但从成交情况来看，却并不十分理想。据亚豪机构统计数据显示，8月份（截至25日）大兴区成交的商品住宅为715套，而8月份，大兴新开的三个项目共成交了176套商品住宅，销售率仅14.6%。

同时，亚豪机构副总经理任启鑫也分析指出，随着当前楼市调控的深入，打折促销已经成为了普遍手段，市场总体情况处于供大于求的局面，在这种供需关系发生明显逆转的前提下，消费者观望情绪会更加突出，加之限购政策抑制了很大的消费需求，在这种购房需求相对降低的前提下，打动消费者购房，单凭打价格战显然难以奏效。购房者更多的会关注产品的多方价值。只有附加价值更高、性价比更高的产品才能打动购房者。

对此，一位央企开发商营销总监在实地探访中也不禁感叹道，如此集中、密集的新增供应，必然促使项目与项目之间形成以价格为主的肉搏战，仅仅制造热销的假象已很难起到作用，迫使项目之间的竞争归于整体性价比。

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