南城计划逐渐落实 大兴楼市供应井喷竞争激烈

北京青年报  2012-05-03 16:39

[摘要] 自2009年起，2900亿下的“南城计划”逐渐落实、第二机场大兴、轨道交通连接并快速通达市区等一系列利好下，大兴楼市也应声而动，大盘云集，品牌开发商扎堆布局，一举登上北京楼市“风口浪尖”。

●年内仍有多个项目入市

不乏房企推出的纯新盘产品性价比或成为突围之路

据亚豪机构调查数据显示，在未来的四个月内，大兴区仍然会有近十个项目入市销售，这些项目中，多数项目是首次开盘的纯新盘项目，且多个项目是大型品牌房企开发的项目，如保利新茉莉公馆、金融街·金色漫香府、富力·盛悦居、远洋天著。从这些项目的区位、物业类型、户型设计等多个维度来看，这几个品牌房企的项目具有一定的相似性。如，多在线，交通相对便捷，多数项目是满足刚需及改善性需要的普通住宅项目，主力户型多为80-120平方米左右的两居、三居产品。

任启鑫分析认为，未来几个月楼市调控的影响力仍然会加剧，在整体购房需求难以提振的大背景下，大兴区的供需局面也不会有明显的改善，对于开发商来讲，“金九银十”无疑是今年最后的希望所在，因此，对于上市房企及有业绩要求的公司来讲，抓紧时机入市无疑是首要任务。但是，同区域、同类型产品的集中供应，势必会增加各项目的销售压力，如何拉动销售，如何突围弱市，显然是各大开发企业所面临的难题。

以中信新城为例，该项目是南海子公园内住宅用地，开盘40天即实现售罄，这与该项目所在的亦庄区域以商业项目为主，而普宅稀缺的现状不无关系。鑫尊地产区域经理袁永健表示，在亦庄很多原本计划购买新房的购房人，最终选择区域内的二手房，因为二手房不仅所在区位配套较好，重要的是新房市场几乎没有70年产权的普宅。业内人士分析，越是在淡市中，产品本身无可取代的，才能成为在市场中脱颖而出的资本。

●调控因素致房价徘徊

存量增加将加剧房价下行购房人或迎来出手好时机

2011年大兴区在售项目的价格走势呈现出徘徊走低之势，据亚豪机构统计数据显示，调控前的2月份，大兴区整体成交均价为21923元/平方米，而到了8月份（截至25日）成交均价为20111元/平方米，相比2月份下降了8.3%。此外，7、8两个月，大兴区新增的开盘项目开盘均价分别是18983元/平方米和18825元/平方米，从价格走势来看，目前大兴区房价水平呈现出明显的徘徊走低的趋势。

业内人士指出，尽管种种利好下的大兴楼市难以限量，但是在目前调控的当头棒喝下，房价显然难以“起飞”，持续不断的紧缩调控是造成大兴区成交量低迷、价格低位徘徊的主要原因。由于消费需求被限购政策抑制，导致供需情况发生明显变化，购房者观望待购情绪增加。此外，难以回避的是限购半年以来，市场已经消化了一部分拥有房票的“资格人士”，可以说楼市持续面临着需求日渐减少的态势。在这种情况下，出于销售业绩及回款压力的要求，许多开发商促销力度有所增强，直接导致了成交价格的走低，由此也影响了开发商的价格预期，导致新盘低开，开盘价格随之回落。

目前，大兴区存量商品住宅高达15627套，而年内还将有多个项目入市销售，这势必会造成存量的不断增加。而据亚豪机构统计数据显示，2011年前8个月（截至8月25日）月均成交商品住宅套数仅731套，按此消化速度，仅当前存量就需要21.4个月消化。任启鑫认为，存量增加无疑会加剧大兴区房价下行的可能性，目前，大兴楼市房价水平18000-20000元/平方米之间徘徊，而未来几个月，预计房价还将有所下降。

大兴区计划于今年内开盘的项目多数没有公布定价，即便是品牌房企开发的项目也难以确定价格。对此，任启鑫认为，新开盘项目尤其是普通住宅项目，面对当前的市场环境，低价入市的可能性很大，带动大兴区的整体价格水平进一步回落。

总体来看，在当前政策环境下，大兴区在售项目的销售压力是不言而喻的，在买方市场业已形成的情况下，开发商要想获得主动，必须寻求产品的差异化以求突围，单纯靠打价格战显然难以奏效。

而对于购房人而言，开发商的近身肉搏无疑将带来更多的实惠。如一位购房人刘先生所言，楼市不确定性因素还有很多，前景扑朔迷离，很难说什么价位出手能算抄底，对于刚需自住，重要的还是性价比。“长远来看，楼市仍然是保值的主要途径。”刘先生强调。

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