老房子卖价高于新房 市区一二手房价倒挂明显
金华晚报 2012-05-11 09:09
[摘要] 同一个区域，同样的开发商，同样的物业类型，新房子和老房子哪个贵？
同一个区域，同样的开发商，同样的物业类型，新房子和老房子哪个贵？
一般来说，答案都是显而易见的，新房子肯定比老房子贵。但如今，这个定律早已被市场打破。
举个例子，同在江南，相距不过数百米，你有的配套设施我也大多能享受；同样是高层，产品品质接近，新房子还有户型创新；同样是保集开发，开发水准肯定高于老房子……但保集蓝郡的高层开出了7300元/平方米的价格，而保集半岛的二手房房东仍旧咬定每平方米低于1万元不卖。
这个背后至少有两方面的原因，一方面来自新房，大面积拼接户型受“90/70政策”等制约的影响，还有调控下购房者捂紧口袋不出手，促使开发商理性定价，拉低了价格；另一方面来自二手房东，“反正不着急卖，就这个价格不让步。”这种惜售心理在成熟小区的俏销房源房东中颇有市场。
江南板块最为突出
从去年11月、12月开始，受一手房降价促销启动影响，金华楼市就开始出现一、二手房倒挂现象。经过了今年三四月份大量开发商“以价换量”的行动，这种倒挂更加明显，价差也逐步拉大。
倒挂现象在市区江南板块尤为突出，一是因为江南成熟的品质大盘多，二手房价较高；二是新开楼盘也较多，且相互间竞争较大，导致新房源降价幅度大。
“现在环城南路以南的区块，保集蓝郡、悦府江南、当代华府都有高层房源在售，价格主要集中在每平方米8000～9000元，一些高端的房源卖的价格区间也是每平方米1万元以内，楼层高的达到1.1万～1.2万元的，销售阻力就大多了。”市区江南一在售楼盘销售总监告诉记者，相比去年上半年的价格水平，这个区块的价位差不多降了每平方米2000元。
而二手房的整体价格水平，相比去年同期则没有出现明显下降。“天龙南国名城里的一套3楼的多层房源，面积116平方米，装修档次还不错，房东开价130万元，讨价还价的空间就是在一两万元，每平方米价格在万元左右。”市区江南一家中介的业务员小李告诉记者，这个区块的二手房源由于小区品质较高，楼盘的规模、绿化配套以及学区等条件都比较突出，因此价格一直处于高位。“关键还是房东的心理，不少是挂出来探探市场，有点卖不卖无所谓的感觉。还有一些是因为高位进入，加上资金成本，单价低于万元就卖亏了，所以也不能低卖。”
市区房参谋中介的朱浩明认为，在江南板块，以保集半岛、南国名城、当代华府为代表的区域，以及以东阳街为核心的香格里花园、米兰花园、金发豪园、冠达满庭芳区域，将是未来江南二手房的主力市场，在整个二手楼市中起到承上启下的作用。因为这两个区域中的品质小区较多，周边配套齐全方便，适宜居住生活。针对目前的热点，这两个区域有宾虹小学和东苑小学，对于购房者的吸引力较大。目前的主力军南苑小区等，由于宜居性不强，今后将主要承担功能，居住功能逐渐弱化。
倒挂也是理性的一种表现
我市房地产业内人士叶某认为，除了2月份以来掀起的热潮外，还有三个因素使二手房房价居于高位。其一，房东因不愿自己承担交易所需税费而转嫁给下家，抬高了二手房房价。其二，二手房多为次新现房，品质有保障，能解除一部分客户担忧。其三，此类二手房多为两三年前的楼盘，买入价较高，房东在可以出租的条件下，并不愿意低价出售。因此，上述地区的二手房房价率先高于一手房。
业内人士分析说，宏观调控之下很多购房者选择持币观望，但同样手里捂着房子，开发商的压力远大于小业主。开发商要考虑利润、成本、业绩，销售不力可能关系到生死存亡；小业主则很少有这方面的担忧。一、二手房倒挂的现象出现，主要是因为部分开发商面临比较大的出货压力，不得不主动下调价格，以求快速回笼资金；而二手房业主除了个别急需现金的，一般在市场比较低迷的情况下，不太会主动降价。
不过这种倒挂现象能持续多久，业内不少人存有怀疑。毕竟从大环境和总体价格水平上来说，二手房价格跌幅比一手房要大。而市区一手房价的波降价潮已经基本落幕，如果第二波再度掀起，且涉及更多楼盘，势必会拉低市区一手房的整体价格水平，到时二手房免不了受到波及，除了个别学区优势特别强的区域，能不能继续保持强势还是个问题。
也有人认为，一、二手房倒挂现象出现，说明市场已经回归到理性阶段。倒挂后，买房者在市场选择上有较大变化，对近期入市的刚需及首次置业型客户是个好消息。
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