"堰塞湖"惊现!降价为惠州二手房唯一出路?
房天下综合整理 2012-06-10 10:57
[摘要] 在新房市场轮番降价的冲击下，惠州二手房成交在第一季度持续低迷，对于降价潮引领下成交量已经明显回升的新房市场，二手楼市积压待售的房源，就像一个堰塞湖，而在惠州老城区一手房的高价又使购房者望而却步，二手房也不失为一个好的选择，五月惠州楼市的回暖给二手房楼市又带来什么影响了呢？惠州二手房会不会也随之回暖？
影响二手楼市的两大因素：价格和政策
楼市进入5月的最近两周，影响二手房成交的两大要素政策与挂牌价格，似乎已呈现出与成交回暖相背的走势。限购令在执行细节处连续释放出从紧信号。与此同时，二手房房东的议价空间也进一步压缩，多面夹击之下，为“红五月”二手房行情增添不少变数，已经很难用乐观来形容。
在3月份一波小阳春行情的温暖拂煦下，房东重拾信心，自4月中下旬起不少房源的挂牌价格议价空间已缩小至5%以下。来到5月份这样的情景仍难有所逆转，并且价格“拉锯战”的主导权正进一步向卖方倾斜。
一手楼降价促销 二手房曲高和寡
五月以来新盘采取降价优惠措施，如今已成惠州商品房销售的主旋律。在开发商大幅降价欲提升销售业绩的同时，二手房市场因为业主对房价的坚守，出现了交易“梗阻”。
部分一手楼由于降价幅度较大，甚至比附近的二手房还要便宜，出现倒挂现象。这让不少原本想选择二手房的购房者改变主意，选择一手楼源。二手房的销售难度大增。业内人士认为，这主要是一些二手房业主对于市场观望情绪较浓厚，反应滞后所致。
最近，不少原来只能买得起二手楼的购房者发现，他们的预算其实也可以买得起一手楼了。市民张先生告诉记者，他能承受的心理价位是5000多元/平方米，去年一段时间，市区的新房均价在每平方米六千多元，那时准备考虑买二手房，但是今年以来随着不少楼盘的打折优惠，市区5000多元/平方米的新房出现了不少，现在准备考虑转买一手楼了。
购房者黄先生也有类似的感受，他说，之前看了多个二手房源，想趁着楼市调控让业主降点价，但多次交谈都未果，但眼看着新房纷纷降价促销，一些新房的价格跟二手房甚至不相上下，在这种情况下，他也准备考虑瞄准新房了。
当一手楼纷纷打折促销的同时，二手房卖家的要价并没有太大的变化，甚至有的业主并不了解行情，开出的价格跟附近的楼盘的新房价格不相上下。一中介机构置业顾问徐先生称，如果二手房业主坚持价格不放松，十分难以将房子卖出去，目前已有大量的二手房源积压。
二手房税收新政策已袭来 阴阳合同即将被终结
在二手房市场中，“阴阳合同”行业内的“公开秘密”，为了少缴税款，买卖双方在二手房交易时，除了签署实际成交价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据。
据“国八条”规定，个人购买住房不足5年转手交易的，由按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收5.65%的营业税改为按销售收入全额征税。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。在个人所得税方面，普通住宅只是按合同价的1%征收，非普通住宅按合同价的2%征收。
因为税收政策调整对不满五年的二手房交易产生较大影响，于是房地产中介机构开始大量推荐满五年的二手房。中国证券报记者走访房地产中介，都将满五年作为二手房房源的卖点。
二手房市场中，除了故意做低价格的“阴阳合同”，现在也出现故意抬高价格的“阴阳合同”，有的中介为了帮助贷款融资，通过假购房的方式，做高房价，看似“交易”，其实套出银行贷款，而“卖房”者从中拿到好处费，中介赚取，看似“一举三得”的虚假交易，暗藏风险。
买房赶紧 7月起成都二手房交易将执行税收新政
目前实行的相关政策中，二手房交易环节涉及的契税、营业税等税种的计税依据为房屋买卖合同标注的交易价格，如果成交价低于有关部门出台的市场指导价，则按市场指导价核税，而现行的房屋指导价已经和二手房的市场价格严重脱节。
7月1日后，成都二手房交易全部启用参考评估价系统计征税收。目前，根据房屋总量、房屋价格平衡要求，将成都中心城区（五城区含高新区）划分了19个评估区。每个评估区确定有基准价，然后再根据房屋的楼层、朝向、环境、新旧等情况进行批量修订，形成具体到每套房屋的评估价，作为计税的参考价格。
目前，受到新政的影响，成都二手住宅市场回暖的迹象也十分明显。数据显示，成都主城区二手住宅成交量连续3月上涨。据伊诚地产市场研究部监控数据显示，上周二手房（住宅）方面，六大城区共成交1007套，成交面积8.52万平方米，环比分别上涨92.18%和90.31%。
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