北京“三多”模式打通保障房四大难关

北京商报  2012-06-12 07:33

[摘要] 在谈及社会结构的变迁时，费孝通在《乡土中国》中指出，旧结构有其惯性，而新结构不是现存的，需要有人发明、试验，才能被众人接受，进而完成社会变迁。在这新旧交替之际，是一个无所适从的时期，这时产生了“文化英雄”，他提出办法，制定模式，引导人们走出窠臼。

在谈及社会结构的变迁时，费孝通在《乡土中国》中指出，旧结构有其惯性，而新结构不是现存的，需要有人发明、试验，才能被众人接受，进而完成社会变迁。在这新旧交替之际，是一个无所适从的时期，这时产生了“文化英雄”，他提出办法，制定模式，引导人们走出窠臼。

发展不再惟GDP已经成为中国未来发展的共识，但这种共识尚未成为普遍的行动，惟GDP思维仍在不自觉地主导着我们的发展观。这时，我们看到了北京的突破，在行动上的突破。发展不再追求的高速度，而是追求发展的质量，追求经济、社会、环境与人的完满和谐。在这种实际行动的追求中，产生了本报暂且为之命名的“北京模式”。为此，本报陆续在医改、住房、文化、交通、商业和环境等领域全面剖析北京模式的开风气之举，以期为整个中国经济的前途提供一份有分量的梳理和思考。

融资、审批、建设、分配等是保障房建设过程中遇到的普遍难关，北京在“多层次、多渠道、多方式”的保障房建设思路指导下，打通了保障房全链条上的难关。在搭建融资平台撬动社会资本、打通绿色通道缩短入市时间、为保障房买下“终身售后保障”、保证分配公平公开等方面探索了属于自己的独特模式，并以其科学性、公正性、可操作性被广泛复制。

找钱搭建融资平台撬动社会资本

这是北京市住保办常务副主任邹劲松的记事本里最“清闲”的一天：上午9点半至11点半，召开媒体恳谈会，介绍今年北京保障房的建设进度和未来政策走向；下午1点，与国开行商定经济适用房试点项目贷款下一步放款的情况；下午3点半，与机构会面，商讨发行房地产信托基金（REITS）的可行性；晚上6点，与公积金确认下一步放款的项目具体情况……

保障房建设对资金的需求量都是巨大的，在有了充足的土地、审批又提速的情况下，如何筹措巨额的保障房建设资金成为摆在建设者们面前的难题。

“这两年北京保障房建设资金到位情况都很理想，不单单是两级财政给力，成立后限度地通过政府撬动了社会资本的参与，再加上银行、公积金、私募的支持，远比我们想象得要顺利。”邹劲松告诉记者，为破解保障性住房建设融资难问题，2011年以来北京市不断创新投融资模式，通过财政资金支持、公积金贷款、商业贷款以及引入其他社会资金等多方式、多渠道筹集资金。

其中去年全市累计安排保障性住房专项资金131亿元，获得财政补助资金7.97亿元，市级财政安排103.47亿元，区县财政安排19.56亿元，有力推动了以公共租赁住房为主的保障性住房建设。

单纯的财政投入，必然无法满足数千亿元在建项目的资金缺口，为了放大政府的拉动效应，北京市在2011年6月30日成立了保障性住房建设，市财政直接注资100亿元，这是北京有史以来一次性注资的国有企业，也是的保障性住房建设企业，成立后的充分发挥财政资金的撬动和放大作用，多渠道筹集资金，目前已到位融资资金并实现。同时积极与商业银行等金融机构建立长期战略合作关系，单单在去年以前，就已经与五家银行签署了750亿元的综合授信协议。

不仅如此，在住建部等部委明确提出可依据“取之于民，用之于民”原则利用住房公积金支持保障房建设的方案，并将北京市列入试点城市后，公积金成为了保障房建设的重要资金来源。仅去年，经批准北京市计划发放公积金贷款额度150.41亿元，已向7个项目发放贷款35.24亿元，通过评审待报批拟于近期发放的贷款42.72亿元。同时积极申请放宽贷款条件，公积金贷款全部实现放款。

“除了与金融机构的合作外，我们还希望层能够批准发行房地产信托基金，这样保障房是公租房就有了比较稳定的资金来源。”据邹劲松介绍，REITs是一种公募基金产品，它通过打包相关物业的权或权，以租金形式回报给基金持有人。据测算，一个公租房项目整体回收期大约在30年左右，按照现有的贷款政策基本很难实现。而如果REITs能够放行，政府部门便可以将相关的物业打包，以租金形式回报给基金持有人，融来的资金便可再建设下一个项目。

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