任志强：房地产核心问题在于分配 限购不是良方
房天下 2012-07-04 11:54
[摘要] 执地产牛耳，话博鳌共识。博鳌·21世纪房地产论坛第12届年会于7月3-6日在海南三亚举行。《21世纪经济报道》聚合政界高管、学界精英、行业领袖在这个似暴风骤雨的公共政策下揭开论坛大幕，为中国地产行业发展拨开迷雾。以下是华远地产董事长任志强在论坛上的主题演讲。
高地价促使高房价
都说开发商暴利，最后形成的结果是，最近三年上市公司的报表进行了统计，几年前低价占房价的比重和开发成本进行了对比。三年的情况是怎样的，上市公司已经公布的报表情况，土地所占的比重是高的，其次是债务，上市公司前十年平均的利润是6.8%。产生一个变化，土地价格在逐步上升的过程中，房价同步上升。很多人说房价上涨了，地价上涨了，房价在不断的攀升过程中，但是有一个建设周期。
房价上涨是在低地价的时候上涨，形成了开发商的高利润，就是土地划拨的时候产生的红利，换句话说今天的地价就可以推动今天的房价，今天的地价对二手房产生了明显的影响，我们说在下行周期就会形成错峰，高地价拿到的天价地，未必是高价时期卖出的房屋，因此产生了收入分配之间的差。形成的结果是什么，我们认为利润是调节供给的必要条件，当企业的利润多的时候，才会加大公鸡和增加投入。当企业的利润低的时候，就会降低我们的增速。今年我们可以看到的是，我们的企业利润是逐步下降，而且变为负的。当企业的利润在逐步降低的时候，欲望就在降低。
我们可以看得到，开发虽然现在维持18%的高速度，如果将这张图和前面图的曲线进行对比。在2009年以前，我们看到的曲线是不包括保障性住房的增长，纯粹是商品房的市场，2009年包括了保障性住房的增长，现在维持18%的速度，其中有大量是保障性住房，但是今年下半年会有所下降，如果扣除保障性住房的增长，大概只有10.5%左右的增长，这一下降速度是大的，决定着开工面积的下降，土地购置下降也是负的，因此重点城市基本上都是负数的，如果没有利润，是否会增加有效的供给。
很多的分析认为，二季度只有7.5和7.6的增长，但是大家认为三季度会达到7.9或者是8，私下讨论认为三季度很难达到8%，各种指数来看，虽然有回升，但是并不高，核心的问题不是我们的GDP高增长，尤其是小年教授不认为统计数据是对的。
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