任志强：房地产核心问题在于分配 限购不是良方
房天下 2012-07-04 11:54
[摘要] 执地产牛耳，话博鳌共识。博鳌·21世纪房地产论坛第12届年会于7月3-6日在海南三亚举行。《21世纪经济报道》聚合政界高管、学界精英、行业领袖在这个似暴风骤雨的公共政策下揭开论坛大幕，为中国地产行业发展拨开迷雾。以下是华远地产董事长任志强在论坛上的主题演讲。
执地产牛耳，话博鳌共识。博鳌·21世纪房地产论坛第12届年会于7月3-6日在海南三亚举行。《21世纪经济报道》聚合政界高管、学界精英、行业领袖在这个似暴风骤雨的公共政策下揭开论坛大幕，为中国地产行业发展拨开迷雾。以下是华远地产董事长任志强在论坛上的主题演讲。
华远地产董事长任志强
房地产冬夏在于是否市场化
房地产的冬天是不是过去了，我个人觉得什么是冬天，什么夏天，只有一个判断点就是市场化还是非市场化，而不是在于价格高和低，上和下。完全市场化一定会有周期，会有高、低，会有波动，只要是市场化，就会按自身的规律进行调整，而非市场化的时候，不管高和低都是被扭曲的。
我今天通过很多的资料分析，就是从分配路径看政策的变化。
不动产是什么？不动产这个词来自于公元前的古罗马，他们的定义是土地+房屋+现金流+，如果将它分解一下就是土地在中国完全在政府手里，其他的国家不是这样的，日本房地产出现了巨大的泡沫，上世纪九十年代出现的，日本房地产泡沫后，除了经济下滑后，日本真的变穷了吗？如果真的变穷了，为什么日本的国家债务都是自己本地居民的储蓄，而不是像欧洲或者是美国借别人的钱，就是因为那个时候，日本在八十年代将个人土地变成了政府或机构或开发商的土地，这是一个逆向的过程，那个时候仍然有大量财务的钱留在了民间，中国只有一家，出让过程中是政府的行为，建成房屋，销售也好，租赁也好，金融的过程变为现金流。最后一个是物业的，就是持有物业而产生的。
如果是开发商持有，增益在开发商手里，如果是小业主持有，就落在了小业主的手里。
国有土地和政府垄断导致土地收入差距大
首先从土地看，在垄断的情况下，土地的定价权不是在市场，而是在政府的手里，同时我们城乡差别决定了土地差价。去年做的报告中有这样的说法，当市场配置资源的时候，租金和城市的公共产品集中度或者是城区的距离是对称的。现在发生了巨大的变化，土地制度是共有土地是共有土地和农村土地之差，形成了巨大的悬崖。这个悬崖是土地收入差别，就是不合理的价格曲线上升了，就是国有土地和政府垄断的原因，农村土地不能转让和自由买卖导致两级土地的价差，实际需求比要低，因此政府可以用低价征用，之后高价专卖，中间形成了不合理的差距，这就是土地巨大的差距。
房地产税收占地方财政收入比重
第二部分就是税收，税收占的比重是逐年的加大。流转税的部分，几个部分加起来已经达到了13%，按照北京市去年和今年的财务报告可以看得到这一部分已经达到了19%，因此北京市财政部门提出要降低财政收入中房地产的比例，提高其他的比例，目前这一比例是很高的，房地产税占到一定的比重，占到地方财政收入的4.5%，两者相加有20%到25%的比重，就是全部的比重，如果按照单一产业来说，房地产是的，而其他的单一产业中，没有任何一个产业可以弥补这么多的税收。
前面说的垄断形成的土地是多少，在2009年的时候是40多，2010年是73.5，2011年维持了70左右的水平，两者之间形成了不动产链条中政府的。非开放的金融体系影响了财富的分配。一个是宽松的货币政策导致了资金贬值，货币贬值。同时长期的低利率导致实物资产价格上升，我国在实际的货币增长过程中产生了变化，这一变化导致一个结果。存款可能因为负利率和低利率在短期之内和长期之内不能取得巨大的。
房改在一段时间之后产生的巨大是高于存款产生的，如果你在十年内购买房产，将存款变成房产，仍然产生巨大的，这就是现在的情况。银行在整个提高贷款利率后，同样分走了巨大的利润，这就是实际利率变化产生的结果。货币和住宅价格之间形成巨大的反差，利率低的时候，价格指数，利的时候，价格指数。现在看到利率低和房价指数叠加在一起。
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