财政吃紧各地频设土地盛宴 龙头房企抄底土市

上海证券报  作者：朱楠  2012-09-05 07:13

[摘要] 在楼市成交渐趋回升之后，持续低迷的土地市场，也出现明显的回暖态势。引起业内广泛关注的是，从8月底至今，上海、北京、杭州、武汉等多地集中推地，甚至京沪等热点城市还推出了此前一直舍不得拿出来的“压箱底”地块，以吸引开发商的关注。“

龙头房企踏准时点抄底补仓

面对地方政府摆下的“土地盛宴”，不少龙头房企近期在土地市场的表现也颇为活跃。

8月30日，上海万科房地产有限公司以7.9亿元竞得松江国际生态商务区14号地块，楼板价5473元/平方米，溢价率9.27%。8月28日，万科经过108轮激烈竞价，以4.07亿元竞得东莞虎门镇博涌村地块，成为虎门新。而同在8月，万科又在上海虹桥商务区拿下一幅商业综合地块。在过去的7月，公司分别在上海、宁波、南昌、青岛、天津、西安新增6个项目，对应万科权益的建筑面积约84万平方米。

8月27日，龙湖集团一天之内斩获华东两城两幅宅地。当天上午，龙湖地产以底价4亿竞得无锡12万方高铁站商务区宅地，下午砸金24亿元斩获杭州滨江奥体单元宅地，龙湖地产在江浙再添43万平方米土地储备。

而上半年一幅土地都未获得金地集团近期也开始蠢蠢欲动。8月22日，金地公告称通过股权收购方式获取沈阳浑南新区滨河东商业地块使用权，涉资约2.53亿元。就在上海松江区政府举行的土地推介会上，金地集团也高调现身，并与松江区永丰街道签约，对其推出的11幅地块表现出浓厚兴趣。

招商地产8月21日发布公告，公司以股权转让的方式获得13宗地块使用权，规模总建筑面积95.38万平方米，收购总额约36亿元。

“在公司内部，我们也对近期房企拿地形势作了具体分析。”一位民营龙头房企内部人士向记者坦言，公司正是从是否有能力、是否有必要、是否有需要三个方面来考察是否应该拿地。

“所谓能力，是房企高层最看重的财务指标，手里有现金、财务有余量的房企才有能力拿地；所谓必要，指的是那些快速开发、周转率较高的房企，适时补仓、保持充足的土地储备就成为企业生存和发展的必要举措。”该人士告诉记者，“而所谓需要，则是从企业自身的发展战略考虑，例如我们公司目前化战略还没有实现，所以择机在一些业务空白区域拿地就是出于实现企业战略的需要。”

记者发现，正是出于这些判断因素的考量，以万科、龙湖为代表的高周转房企，在此轮市场调控下，已敏感地嗅得“抄底”土地市场的时机，提前出手，大量补仓。一位龙湖集团内部人士告诉记者，公司高层认为，随着9、10月份大量土地的集中上市，土地市场很可能会出现回暖，届时底价拿地的可能性相对较小，因此5月开始公司就陆续出手一些重点区域的地块，打了一个“时间差”。“去年秋天，龙湖是"抢收华东"，今年则是"抄底土地"，范围内进行"抢播"。有这些地块在手，接下来公司对地块的挑选会更挑剔，也能更从容。”该人士如此表示。

“开发商对房地产市场走势明显开始乐观，楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性也开始上涨。”郭玉良表示，随着未来土地市场的回暖，底价拿地的可能性将越来越小。但目前所处的调控关键时点，决定了地方政府在推出地块前必定会与企业进行沟通，保证一个合适的溢价率，既不会出现高溢价，底价成交的可能性也会减小。

而房企之间的分化差距正在加大。目前积极出手拿地的，基本都是现金流相对宽裕的高周转房企和央企，获得的高性价比土地储备为企业发展奠定基础，更多房企还不具备出手土地市场的条件。“错过此轮时点的中小型房企将面临行业洗牌的命运，在此轮市场调整见底时期踏准时点的能力和表现将决定房企未来。”郭玉良认为。

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