地产基金募资成为难题 "小散乱"现状有待解决

京华时报  2012-11-02 07:47

[摘要] 近日，位于北京东三环的高和萃项目曝出28万元/平方米的商铺最高价，该项目拥有者为国内首只商业地产基金——高和资本，引发业内高度关注。

募资成难题

在传统房地产融资渠道被持续缩紧的背景下，私募地产基金的发展颇有草长莺飞之感。 

据统计，2011年，新募集房地产基金达67只，相较于2010年的28只上涨139.3%，数量创历史之最。其中披露金额的66只房地产基金募资金额总量达到58.59亿美元，相较于2010年的29.65亿美元，同比上涨97.6%。住建部发布的《人民币房地产私募基金发展报告》预计，在未来3年，中国房地产私募基金总规模可能达到5000亿元。 

“虽然眼下成立的房地产基金数目不少，但实际上各有各的做法，业务模式也多种多样”，北京某管理公司副总裁陈克向记者坦言，“看着挺热闹，市场蛋糕也很大，其实很难做。” 

陈克告诉记者，最近一段时间，他一直在马不停蹄地寻找各种民间资金，“募集资金太难了”，他说，目前公司的融资来源主要是股东，除此之外，公司正在尝试向浙商、山西煤老板等募集资金，希望尽快拓展融资渠道。 

在河山资本董事长曹少山看来，中国的私募基金发展比较困难，与中国宏观金融政策有很大关系。“在中国目前的金融环境下，银行仍然是一股独大”，曹少山在日前和讯网举办的“资本拓道、地产变局”论坛上表示，即便有了资本市场、债市、私募基金的创新，但这种局面一直没有得到根本改变。因此，绝大多数金融资源仍然掌握在银行和有牌照的金融机构手中，在此之外的金融创新，并没有得到足够的繁荣发展。

“小散乱”现状待解

“从数量上来看，地产私募基金发展势头可观，但从专业层面来讲，地产基金业仍处于‘小散乱’的初级发展阶段。”兰德咨询总裁宋延庆对记者表示。 

事实上，在不少业内人士看来，除了少数有独立开发能力以及依附更大金融机构的地产基金外，绝大多数私募地产基金谋求的只是短期的盈利回报，并不是一种长期与合作，在某种程度上，地产基金已经成了变种的“高利贷”，有业内人士测算，目前市场上真正的私募地产基金只有5%左右。 

目前，私募地产基金的操作方式普遍是，把钱借给开发商后，开发商要保证私募基金每年的回报，但在借钱之前必须把公司印章、银行印鉴甚至是土地证等抵押给基金。而私募基金在期满进行结算的时候，开发商以股权收购的形式将地产项目进行回购，或者开发商以项目的销售资金来赎回项目股权。 

一方面，私募基金要求的年一般在15%-18%，要求很高，另一方面，开发商并不愿意将项目股份或企业利润拿出来与基金一同分享。正是这种不信任和双方诉求的不同，导致了目前地产基金行业的尴尬现状。宋延庆表示，从长远来看，私募地产基金必须要有清晰的、可持续性的商业模式，延长地产私募的周期，寻求更长期的回报，而不应该变异为另类的房地产信托或变相高利贷，成为简单的短期甚至投机行为。

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