贷款、外资不给力 房企救急式融资暗藏成本风险

经济参考报  2012-12-11 09:43

[摘要] 国家统计局9日在介绍房企资金情况时指出，前11个月房企到位资金中，外资部分下降51.5%；自筹资金 、其他资金则分别增长了13.8%、15.2%。

从2010年底开始，基于严格的房地产调控政策，各家银行的贷款结构中，房地产贷款的占比都在不同程度地下降，这一趋势延续至今。

今年上市银行半年报数据也显示出这一现象。工行上半年的房地产贷款规模较去年底减少206.56亿元，下降4%，贷款结构中占比9%，下降0.9个百分点；农行的房地产贷款占比亦从去年底的12.5%，降至今年年中的10.8%，贷款总额减少369.50亿元，降7.4%。

朱灿分析认为，房地产企业的商业贷款由于受到国家宏观调控政策影响而此前一直有所缩减，但是由于行业发展需要，“包括房地产基金在内的其他融资手段就肯定会形成。”

但张旭则告诉记者，房地产基金、信托等融资渠道，由于部分融资的成本偏高，也意味着利润将会被更多的市场主体瓜分。

重点研究房地产基金的清科分析师郑知行对《经济参考报》记者说，从目前观察到的情况看，今年以来募集成立的房地产基金在总量上有明显增加，其中尤以大型房地产企业旗下的房地产基金居多。她指出，和国外有所不同，中国的房地产基金以“项目导向型”居多，也就是说，不是募集完成一个基金再去寻找项目，而是有一个现成的项目再去寻找资金。“和商业银行贷款比起来，有些项目通过房地产基金融资的成本高”。

一位业内人士则告诉记者，有些房地产基金往往先以股权形式介入项目的部分环节，如拿地、开发或是销售，当项目获得银行贷款，或是进入前期销售后，开发商即以约定价格回购股份。“回购股份的价格有时候要比当初入股的价格高20%，这也是为什么有的人称之为变相高利贷。”该人士说，市场上已经有人把这种房地产基金称为救急的“过桥贷款”。

这位分析人士告诉记者，尽管这类融资的方式成本偏高，且普遍高于银行贷款利率，但是很多房企在银行等常规渠道融资不畅的情况下，不得已只能选择此类“高成本、高风险”的方式。

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