高性价比成就价值洼地 二手房市场量价齐升
京华时报 2012-12-28 07:24
[摘要] 在首置和改善均积极入市的支撑下，2012年的二手房市场一片红火，成交量和成交价格均稳步上扬，相关统计数据显示，2012年全年的二手房成交量有望突破14万套，同比上涨超过16%，成交均价同比上涨8%，创历史新高。
7月冲高年底翘尾
虽然二手房市场量价齐升，但并非一帆风顺。2012年年初的北京楼市并不明朗，但是，春节过后，积蓄已久的刚性购房需求开始率先回暖，在首次置业的刚需购房需求支撑下，北京二手房交易量开始稳步回暖，5、6月份楼市调控将要放松，房价将要上涨的谣言，又进一步推动了二手房交易量连续三个月上涨，并在7月份达到全年的峰值。
面对楼市交易量的大幅上涨，为了防止楼市的，一方面，派督察组到各地督查楼市调控执行情况；另一方面，住建部、国家发改委、银监会等多部委相继发布声明否定房地产调控放松的言论，并多次重申将从严楼市调控。受此影响，以及上半年刚需严重透支的影响，北京二手房成交量连续三个月回落，金九银十的交易量也大失成色。
令人意外的是，自11月份开始，成交量再度攀升，链家地产市场研究部张旭表示，预期改变是二手房市场翘尾的关键因素，在十八大后，关于房地产调控的政策动向并未出现新的变化，以及地方也都没有释放出政策收紧的信号，这让很多购房者由原先的举棋不定变为积极入市，观望情绪明显变淡。因担心明年房价继续走高而急于入市，虽然恐慌性购房不会大面积出现，但购房气氛却较浓。
市场参与方情形各异
在购房者急于入市的同时，不少业主看着上涨的房价，不断调高预期，情绪较为明显，同时议价空间也急剧压缩。事实上，限购政策的持续从严和前期的二手房价格上涨也使得业主出售的机会成本增加，具体表现在部分业主的挂牌价格明显高于市场水平，即使挂牌，出售诚意也明显不足。此外，随着租金水平持续上涨，也有部分业主的出售意愿有所降低。据链家地产市场研究部统计，二手房议价空间从年初下滑，在7月达到谷底，但随后出现反弹。
虽然不少业主高价待沽，但此时的市场足以让经纪人眉开眼笑，和去年此时市场“冰封”，到处找客源相比，今年的经纪人工作显然轻松得多，收入也随之水涨船高。某机构内部人士透露，去年不少经纪人平均每月的收入在4000元左右，今年平均在8000-10000元左右。而张旭表示，经纪人的收入一般都是按照销售业绩的一定比例来提成。今年以来，
由于成交量和房价都出现增长，经纪人的平均收入较去年大约增长了30%左右。
2013房价或将小幅上涨
对于明年的房价，胡景晖告诉记者，目前房价持续上涨的态势仍将在明年持续，如果楼市调控放松，房价仍将面临报复性上涨的风险，所以2013年限购限贷的楼市调控政策仍将从严执行。
胡景晖表示，明年楼市调控放松的可能性不大，首次置业的刚性购房需求，以及改善型置业升级需求仍将是楼市的两大需求，所以在没有严厉的政策出台的前提下，成交量将与今年基本相当。在供应方面，近两年住宅用地成交量的大幅萎缩，将导致明年新房市场的供应量稍显欠缺，部分购房需求将流向二手房市场，二手市场，尤其是城市核心区市场供求矛盾的激化，将给2013年二手房价的上涨带来巨大压力。但明年在增加楼市供应方面，管理层或将通过相关的制度、政策、税收等手段，促使目前存量房市场中大量的空置、闲置的“黑灯房”供应到市场中来，来缓解目前住宅市场供不应求的市场局面，供应量的增加将缓解房价上涨的压力，虽然明年房价仍将保持小幅上涨。
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