郁亮:房企未来两三年日子难过
北京商报 2013-07-01 07:12
[摘要] 在“新国五条”落地三个月后，市场出现了意料之外的景象：一边是一线城市不断涌出的和一再攀升的住宅价格，另一边却是越发紧张的资金流动性。
在“新国五条”落地三个月后，市场出现了意料之外的景象：一边是一线城市不断涌出的和一再攀升的住宅价格，另一边却是越发紧张的资金流动性；对此，万科集团总裁郁亮在6月29日媒体见面会上否认再融资传闻的同时，也承认在融资日趋艰难的情况下，未来两三年房企的日子“将很难过”，尽管此前市场有短暂的回暖，但房企的春天尚未来到。
近期，各种消息甚嚣尘上：一线城市频出，绝大多数城市房价继续上涨，城镇化概念推动土地开发浪潮汹涌，各路民间资本通过基金等方式争食房地产蛋糕，楼市泡沫越吹越大。另一边，国际国内金融形势大变脸，因银行间隔夜拆借利率大幅上升引起的“钱荒”情绪笼罩市场，加上央行铁血的表态，市场马上联想到的就是流动性缩水可能在下半年为房地产开发及购买力降温。不仅如此，房产税试点范围扩大、 房地产企业再融资闸门开启传闻也甚嚣尘上。
“很多经验告诉你，钱越多的时候才会有人愿意给你，所以有时候在中国不能太强调资金的效率，而是要强调有钱很重要，这么多年来，万科在这一点上身有体会。”做财务出身的郁亮如此看待融资成本：以当前万科的体量，100亿元是最起码的数字，在层未明确开闸的情况下，断然不敢提前设想，即便开闸，融资审批成本也足以让万科止步。
相对于在资本市场融资，万科和郁亮更青睐“合作开发”。以北京市场为例，几乎超过八成的新项目均是与其他房企联手拿地。对此，郁亮的解释是“合作对万科意味着有更大的空间”。然而面对中粮、五矿等强势的央企合作方，万科的利益与话语权如何在合作中确保，又是否存在“委曲求全”的情况？“为什么合作？因为可以一分钱分成两半花，而银行好的时候要给你钱，不好的时候就没了，合作不一样，五年前我们才500亿元，现在做到这么大的规模就是靠合作，在合作里万科少分一点有可能，别人多分的我也没那么傻，不可能说因为合作导致利润低。”
但并非房企都能复制万科的模式，在“钱荒”到来后，房地产是否会被推入又一个低谷？郁亮在现场坦言：在经济转型过程中，房产行业一定会感受到痛苦。“未来两三年内，是房地产行业的痛苦期。”
郁亮坦言十年内万科的发展将遭遇天花板，“中国目前一年的住宅需求在1000万套左右，但十年之内行业空间会越来越小”。如何保持高速增长、如何解决万科自身的发展问题。“还没有明确计划，”郁亮说，短期内让万科舍弃核心业务并找到强有力的替代品，没有那么容易。
行业留给房企发展的空间越来越小，是行业普遍面临的问题。正如银行“钱荒”导致地产股大跌、中小房企面临资金困难的压力，郁亮认为经济转型会导致房企未来两三年“比较痛苦”，但对于房地产所谓的冬天，“没有什么坏处”，“只要做好准备，就可以活下来”。
在经济转型的大背景下，万科也不得不做出相应调整。对于万科今后的发展，郁亮只是模糊地表示，“想成为级企业”，其中包括海外比重加大、做城市配套服务商、不排除未来将经营垃圾场等措施，但具体到每一步的详尽计划，郁亮将万科发展形容为“没有终点的马拉松”，还没有明确的战略与思路。
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