任志强的迷茫:卖地来支持1000万户棚改
每日经济新闻 2013-08-15 08:59
[摘要] 作为中国经济支柱的房地产行业，其之所以看起来“大到不能倒”，令调控效果难以彰显的根本原因，不在企业的逐利本性，而是货币政策和土地财政等根本因素没有变化。2013年及未来很长一段时间，中国经济的核心与主体应当是改革，而房地产行业的发展将是进一步改革最重要的推动力。
今年以来，从地方政府卖地潮愈演愈烈，到各大城市地王纪录不断被刷新，再到房企提前完成半年销量目标，在严苛的政策调控之下，房地产行业似乎从未偏离过增长轨道。作为中国经济支柱的房地产行业，其之所以看起来“大到不能倒”，令调控效果难以彰显的根本原因，不在企业的逐利本性，而是货币政策和土地财政等根本因素没有变化。著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为，2013年及未来很长一段时间，中国经济的核心与主体应当是改革，而房地产行业的发展将是进一步改革最重要的推动力。
昨天（8月14日）开幕的2013博鳌房地产论坛主题是“改革时代的地产新力量”。中国的经济结构与体制正在进入新一轮变革，房地产行业亦如此，这一背景令这一主题显得更有深意。2013年，宏观经济亟需破局，在历经多年政策调控之后，又逢新型城镇化机遇，房地产出路何在？如何展现新的力量？
在2013年博鳌论坛开幕前，华远地产董事长任志强曾有一个著名观点：新型城镇化和房地产没有任何关系。但在昨天（8月14日）的论坛上，任志强从1000万户棚改中算出了政府所需要的投资——1.2万亿元，以及这些投资资金的来源——卖地收入。
昨日，任志强在博鳌论坛上发表演讲，关于房地产行业今年的预测，他说，“我们认为全年可能是平稳的，就是有增长，但不是大上大下，这是我们在不能完全弄清楚新一届政府在房地产政策上会采取什么特殊做法的情况下，所得出的结论。”
事实上，这不仅仅是任志强一人的观点，在今年的博鳌论坛上，所有嘉宾都觉得很难看清政策的下一步趋势，对政策趋势的迷茫，成为今年博鳌地产论坛与往年的差别。
长效机制的建立是首要问题
在7月份的一次采访中，对于未来房价的预测，任志强直言，摸不清政策走势，放弃预测。此言一出，众人哗然，“预测帝都预测不了房价了”成为此后几天人们实时热门衷的话题。
“我把一、二季度的政治局会议的新闻稿放在一起对比了一下，一共9个字就变了6个，这说明什么问题，得想想。”任志强身后的大屏幕上，是他提前准备好的PPT，看似抛给大家一个开放式的命题，但答案，他也许已经找到了一大半。
“一季度说是稳增长、控通胀、防风险；二季度变成稳增长、调结构、促改革。也就是说对经济形势的判断，前面判断错了？还是说这3个月就发生了那么大的变化？我们没搞懂，也许是摸哪个石头摸错了，要重新摸一下。”任志强直言，之所以自己表示“看不懂”，源于政策生变。
从去年的“坚定房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，到今年初“抓好房地产市场调控和住房保障工作”，“也就是说这两次会议发生了很多变化，所以我看了半天，实在不清楚到了9月份，第三季度会议的时候又会有一个什么说法。”任志强说。
“房地产调控的长效机制”成为论坛的焦点。在中国房地产业协会副会长朱中一看来，这需要更多采用税收、信贷等经济的和法律的手段进行调控，“完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。其中也包括：应继续加强保障性安居工程在资金筹措、使用监管、规划建设、工程质量、分配、退出和运营管理等方面的工作。”
任志强认为，我国房地产目前的问题，首要便是长效机制的建立，“长效机制里可能涉及的一方面是制度问题，这是在李克强总理6条讲话中的第二条，土地制度问题。一旦土地制度问题从根本上得到解决，我想没有18亿亩红线了，如果土地完全私有化了，对房地产来说是一个重大的政策变化。”
任志强表示，现在已经看到新一届政府对市场进行了一些开放，比如说金融问题、利率问题、微小企业的问题等等，已经有很多动作了，但究竟开放程度会如何，目前并不好说。“如果土地市场更加开放、自由，也许对房地产市场会有影响。”他说。
对于房价的涨幅，任志强用了“平稳”二字来总结。任志强解释称，这是在不能完全弄清楚中央政府对房地产政策会采取什么样的特殊做法的情况下，所得出的结论。
1.2万亿将投向1000万户棚改
任志强看到了城镇化的另一面，所以他敢于泼给开发商一盆冷水，“真正的城镇化与开发商没什么关系。”
之所以此前持有“城镇化与房地产无关”的观点，任志强认为，城镇化的步是把农民从土地上解放出来。“不把农民从土地上解放出来，搞什么城镇化？”任志强曾如此反问。
在其看来，城镇化的核心是如何实现农民生存方式的成功转变，通过大量民营经济的发展和市场经济的发展来创造就业，从而实现他所理解的“城镇化”。但这更多的是停留在政策层面的城镇化，对于实际运行中的城镇化进程，与房地产开发依然有着千丝万缕的联系。
也正因如此，在昨日博鳌论坛的现场，任志强详解了关于城镇化的一些“数字”。
“2013年到2017年，有1000万套的棚改，而在北京门头沟区的试点，大概有3万多户、10万多人的棚户区改造。”任志强进一步指出，中央政府最近提出，为1000万套棚户区改造要提供2400亿元，另外开发行要提供约8000亿元，解决一半的投入资金。“国开行正式发布的信息是，每年不少于在棚改上投入1000亿，5年加起来要超过8000亿，地方政府要配套。另外加上前面已知的城市基础设施和环保、棚改等等，地方政府需要投资就有1.2万亿了。”
这1.2万亿元从何而来？“只有卖新增土地。”任志强直言，绕了一圈，城镇化的落脚点依然回归到了土地上。任志强并没有否认此前的观点，而是言辞犀利地将观点转移到由此所带来的土地价格上涨的现状。
即便地价飙涨，开发商依然买账，这并不妨碍城镇化成为为更多的开发企业创造机会的“新舞台”。
对此，朱中一提出，对于新型城镇化的发展方向应该是推进以人为核心，“在过去住房严重短缺和重发展速度的年代，我们往往看重房地产业拉动经济增长的功能。现在新型城镇化强调以人为本、四化同步、产业带动和产城融合，要求住宅产业真正成为为百姓提供住有所居的重要民生行业，要求非住宅类房地产业能成为为相关产业的转型升级提供配套服务的基础性产业。”他说。
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