超1.6万亿存货压顶 上市房企库存去化现隐忧

第一财经日报  2013-08-30 08:25

[摘要] 由于特殊的行业特点,房地产行业依然是存货规模最大的行业,目前2000多家已发布半年报的上市公司中,存货值靠前的公司几乎都是房企。但总体上,上市房企在2013年上半年存货值24.76%的增幅,较2012年同期27.52%的增速仍有所放缓,意味着存货情况有所改善。

 

去化暗藏隐忧

与其他行业相比,房地产行业库存统计相对复杂,通常包括未开工、在建开发工程、库存现房、在销项目、未开盘销售的项目以及尚未结算的项目等。

也正是因为统计复杂,尽管存货在表面上出现上升,但这并不必然得出房企经营状况恶化和运营风险增加的结论。

万科为例,在3111亿元的各类存货中,已完工开发产品即现房存货量约为176亿元,占比5.7%,这可能仅相当于万科一个月的销售规模。

实际上,从某种角度而言,保持一定数量的库存量是支撑房企未来业绩增长的基础,而房价的上涨将会直接推动存货。

在2013年初的业绩会上,中海地产董事局前主席孔庆平公开表示,该公司今年销售目标是不低于1000亿港元,而这就要求必须要有3倍于销售目标的存货。

但由于存货包括“已售未结算项目”,而多数房企财报中通常不会详细披露存货子项指标和数据,因此要弄清楚各项存货及占比情况颇为困难。

要判断真实的存货情况,还可以参照市场供求关系,最有效指标是存货去化月数,等于某一区域有效可售存货总量除以之前一段时间平均月度销售量。

根据易居研究院发布的库存报告,截至6月底,该机构所监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7365万平方米,环比减少0.7%,同比减少3.4%。

这个数据还呈现出巨大的城市差别,一、二、三线城市新建商品住宅库存总量分别为2632万、2687万和2046万平方米,同比增长分别为-9.3%、-4.6%和7.6%。

根据万科监测,从去年6月至今年上半年,市场存货去化月数一直在10左右,低的时候9.5,高的时候11.3,意味着目前市场库存处于合理范围偏上限的位置。

不过,库存报告提醒,今年第三季度楼市成交或出现疲态,因此存销比仍有继续上扬的可能,库存去化已现隐忧。

库存去化周期被拉长、去化受阻,显然给房企销售施加了压力,但从控制房价的角度看,这将有利于房价上涨的势头受到抑制。

可以确定的是,存货大增会占用上市房企的现金流,其中存货规模的万科,现金量从去年同期的470亿减少至今年上半年末的376亿元。

甚至还有房企心存担忧,地产收入超服装业的雅戈尔在年报中表示,基于行业的周期性波动,市场集中度的提升和商品房库存偏高将使房地产市场竞争更加激烈。

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