地价赶超房价 深圳土地财政依赖最小成异类
第一财经日报 2014-01-02 11:10
[摘要] 以5月的广州为起点，到年中北京和深圳的持续升温，到上海年末迎来“自贸区行情”，临港新城的土地出让上演了“面粉”贵过“面包”的真实一幕，成交的楼面地价远超周边在售新房单价，2013年的土地市场，从财政收入的角度来说，算是完美收官；从房价控制的角度来看，却是难掩地价拉动房价上涨的尴尬。
“年”广州：“面粉”贵过“面包”成现实
吴斯丹
引爆一线城市土地市场行情的广州，2013年土地出让收入762亿元，同比增长85%。
这一年，广州土地市场不仅刷新了全市单价纪录，还造就了8个区域，堪称“年”。其中数个的楼面价比地块周边在售项目的单价还高，“面粉”贵过“面包”已成现实。
“其实政府在今年原本还有很多地块要推出，但可能考虑到房价上涨较快，继续推地会刺激房价上涨，因而在第四季度减少了土地供应。”合富辉煌首席市场分析师黎文江对《财经日报》记者表示，预计2014年政府还将加大土地供应，并通过旧城改造等方式加快存量土地的释放。
频现
记者统计发现，2013年广州十区中，除了天河、越秀，其他8个区的纪录都被刷新了一轮。而且，几乎每个诞生的场面都异常激烈，每场拍卖会都是大鳄云集。
2013年5月6日，广州迎来了“新国五条”实施后的次土地拍卖会，同时也拉开了纪录频频被刷新的大幕。这一天，白云区同宝路地块在经过近两百轮的角逐后，由佳兆业地产(01638.HK)以18.7亿元的限制地价、竞配建保障房6.68万平方米夺得。虽然折合楼面地价为13050元/平方米，但剔除配建面积后，楼面地价达25597元/平方米，远超此前白云新城20625元/平方米的单价，一举创下白云地价新高。
半个月后，广州再次诞生“新”。海珠区南洲路地块在经过百轮搏杀后，最终由越秀地产以24.6亿元的总价夺得，剔除配建的4.2万平方米保障房面积后，其楼面地价达到34590元/平方米，成功超越了2012年恒大地产在珠江新城创造的32967元/平方米的广州单价纪录。
此外，番禺、黄埔、荔湾、花都、南沙、萝岗等6个区的土地市场也都先后刷新了纪录。
这些“”的楼面地价已经逼近甚至超过周边一手楼的售价。以海珠南洲路为例，该地块周边的一手楼项目罗马家园在售项目价格为23000元/平方米，比价整整低了逾1万元/平方米。白云区同宝路周边的一手楼盘卡布奇诺售价在19000元/平方米左右，也远低于25597元/平方米的价。番禺、荔湾两区均属于商业地块，地块的楼面地价也和周边在售的项目价格相当。
频现、“面粉”贵过“面包”的背后，是大型房企逐渐从三四线城市向一二线城市的重心转移，由此带来了土地市场的激烈竞争。一个典型的例子就是恒大地产(00333.HK)，这家以二、三线城市为目标的开发商2013年开始频繁在一线城市拿地，其中就包括大本营——广州。2013年6月18日，恒大地产以23.09亿元、配建5.24万平方米保障房的条件拿下广州白云区沙太南路配件厂地块，剔除配件保障房面积后，折合楼面价近2.5万元/平方米。
卖地收入创新高
在2013年12月24日的广州市第十四届常委会第二十三次会议上，广州市房管局局长李俊夫披露，广州2013年全年供应各类用地1986万平方米，土地出让收入762亿元，同比分别增长103%、85%。
据广州市财政局年初发布的《广州市2012年预算执行情况和2013年预算草案及其报告》显示，2013年广州市土地出让金收入预计为475.6亿元。按照李俊夫披露的数据，2013年广州市的土地出让收入将超出年初预算的60.2%。
黎文江预计，2014年广州还会加大土地供应，在增量土地上可能会与2013年持平，重点通过旧城改造等措施加快存量土地的释放。
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