我国小产权房面积逾66亿平米 巨大体量致清理窘境
大众网-齐鲁晚报 2014-01-14 08:09
[摘要] 尽管不合规矩，却屡禁难绝，而国家这些年也一直没有形成完善的顶层改革设计去破解这一难题。“存在即合理”，一再的“拖延”和“搁置”，如今，小产权房面积逾66亿平方米，有超过8000多万居住者，巨大体量让清理更显尴尬和困窘。
小产权房的生长逻辑
走进于辛庄，墙角旮旯里到处贴满了出租房屋的小广告。这个远离北京市区，隐藏在繁华都市背后嘈杂、混乱的村落，因为背靠地铁昌平线，早已成为新的“城市蚁族”聚居地。
张凤翔大学毕业后就留在北京打工，三年前海淀唐家岭拆迁改造时，他从唐家岭搬到了于辛庄。
“村里到处都是小摊小贩，生活虽然拥挤，但却方便、实惠。”张凤翔说，他现在每月三四千元的收入逼得他在租房时很看重“实惠”。
在村里一条坑坑洼洼的主路上，沿着路两旁的摊贩商铺，上面四层、五层小楼都是房主自建的，作为一个住了3年的老房客，他非常理解房主盖的这种“筒子楼”，“多盖出几间房，可以租给更多的房客。”
这种实惠论最恰当地解释了小产权房生长的逻辑。作为现代化进程中城市与农村博弈的产物，小产权房总是在城乡接合部集中生发，它出现的根源就是城乡二元土地制度。与价格奇高的商品房遥遥相对，小产权房价格更亲民，一个“小”字，则点出了其在制度合法性上的缺失。嫡庶有别，其中被掩盖的，则是一个个个体不同的利益选择。
楼下吃完一碗牛肉板面，张凤翔回到了租住的小屋。这是村民加盖的自建房，他的房间在五楼，走到二层时，不小心被堆在狭窄过道里的行李箱和被褥绊了一个踉跄，他知道这是又有新邻居要入住了。
“整个楼层只有一个公共卫生间，在楼梯口旁有两个水龙头，可以洗漱使用。”这时传来房东的声音，当年房东对小张也是这样嘱咐的。
顺着楼梯爬到五楼，走廊两边并排着六间房子，小张住在最靠楼梯口的一间。不足十平方米的屋里，小张的“家当”简单到，只有一张单人床、简易衣橱、电饭锅和烧水壶。
这里的条件很差，比如洗澡，小张说在冬天，这算是一个“奢侈”的项目。他平均两个周才洗一次，“出租房里没有洗澡的地方，平时洗澡要到外面的浴池。”
不过房租倒是与这个条件很相称。一季度的房租，算上水电费、上网费，小张一共掏了2100多元。“房租不算贵，每月才300块钱。”小张说，“主要是冬天还得每月交200块钱取暖费。”
在于辛庄，这类自建房非常普遍。于辛庄村民张景洪(化名)告诉齐鲁晚报记者，自2008年起，村里陆续建起一些小产权楼房，很多人加盖自建房其实都是想等待拆迁补偿。
2010年底，于辛庄村委会曾试图通过“于辛庄旧村改造”，向村民预付20万元作为回迁保证金，此举被村民质疑其实际目的是将村里的小产权房合法化，后经媒体报道后，镇政府叫停了这一行为。
不过，村民们认为，一旦拆迁，村里必然要支付自己补偿款，因此很多人都开始“扩建”自家的房屋。
张景洪在自家宅基地上盖了一栋三层小楼，楼上有30多间房子可以出租。而像张景洪这样的村民并不在少数，据于辛庄村委会的工作人员介绍，他们村一共有350余户村民，大部分都有自己的宅基地，不过自建房也都是小产权房。
“根据国家对小产权房的清理整顿政策，这里随时可能被拆迁改造。”张凤翔说，如果搬迁，他又得再次搬家。
而村民则坚持认为法不责众，既然大家都这么干了，村里的小产权房规模如此大，政府很难在短时间内全部进行清理。“拆掉是不可能的，这里的房子基本都是这样，都住了很多年了，要怎么安置我们？”张景洪说。
“猫鼠游戏”
与村民自建的出租房不同，赵庆所买的“于辛新村”显得更“正规”些，它是一处由三排居民楼组成的小区，乍看起来，环境、设施等与一般的商品房小区并无不同。
在于辛庄村委会，一位不愿透露姓名的工作人员告诉记者，“翠湖新城”改名为“于辛新村”，“绿城新干线”改名为“于辛家园”，其实就是为了应付上面清查，对外说是农民集资建的回迁房。
根据北京市国土局网站的数据，截至2013年11月底，2012年以来，该局已先后5次公布“小产权房”和变相“小产权房”项目，共计108个。实时公布的名单为昌平区2个新建“小产权房”违法建设租售，分别为于辛庄村的“泰安公寓”和北二村的“温馨公寓”，但是，改名后的小产权房却没有出现在名单中。
于辛庄村委会的上述工作人员透露：“于辛新村这样的小产权房，不同于村民们在宅基地上加盖的自建房，都是外地人前来投钱建的。”
在之前媒体采访中，于辛庄村党支部书记也曾证实村内确实建设了小产权房。原因是，因为村里经济基础薄弱，为了增加村民收入，才效仿周围村建设小产权房的。
但是，在这些开发建设的小产权房上，于辛庄村民们称自己从未获得过“好处”。
“我们的宅基地有限，所以一些外地人就通过各种途径，在耕地、建设用地上建小产权房。”于辛庄村委会的工作人员告诉齐鲁晚报记者。但是，由于之前小产权房清理整顿政策方面一直不够明确，所以他们也对村里的这类小产权房“听之任之”。
1月6日，北京市国土资源局对外透露，北京已经列出小产权房清理整治的时间表，各区县将建立小产权房“台账”底数，并在2014年下半年全面拆除所有“上账”违建，确保小产权房零增长，严打在建、续建、在售项目。
2012年6月至今，北京共清理认定83个“小产权房”项目，涉及土地面积5000亩(其中耕地132.94亩)，总建筑面积约381万平方米，8名违法当事人被移送公安机关，31名责任人被移送监察机关处理。
但违法成本与高额的开发利润远不成正比。近期被拆除的北京昌平区南庄营村占地近700平方米的小产权房项目，每平方米仅罚款24元，总计罚款额约1.6万元。
不过，北京市国土资源局透露了另外一则信息：针对已售已建的小产权房存量项目，北京将在2014年研究分类处理办法，总的原则是确保不占用耕地、符合土地用途管制和规划。
如何深度解决小产权房问题，清华大学教授蔡继明此前认为不能一拆了之，“建立在农村集体建设用地上的小产权房，要承认其合法性，要与非法占用农地建设的小产权房区别对待；应深化土地产权变革，给予农村土地真正完整的产权。”
那么，就在国土部门此次“高调”打压小产权房的背后，小产权房将来到底是被“招安”，还是转向被“清剿”？
从事土地产权研究的中国土地矿产法律中心研究人员钟京涛分析说，目前小产权房的购买者，客观上已形成了一个相当规模的群体，其中既有普通工薪阶层、低收入居民，也有高收入阶层，涉及千家万户。
中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文在2013年1月初接受人民日报采访时曾表示，小产权房不合法的主要原因在于它不符合土地利用规划，违反了土地的用途管制。
对此，钟京涛认为，小产权房类型较为复杂，既有在集体建设用地上开发的，也有在非法占用的耕地上开发的；既有符合规划，以“旧村改造”、“新农村建设”的名义申请批准后开发的，也有违法乱建的；既有历史上形成的，也有新开发和在建的；既有出售的，也有出租或以出租名义出售的。对于不符合规划的项目应当拆除，但是，有的项目已经住进成千上万的居民，涉及众多群体利益，强行拆除势必引发剧烈的矛盾冲突，危及社会稳定。
钟京涛说：“住宅制度的不足与土地产权制度的弊端交织在一起，客观上放大了小产权房问题的影响。一方面农民渴望自己不断的土地变现成财产，另一方面城里人需要便宜的住房，二者如干柴烈火，仅靠简单的禁令和不受法律保护的说辞难以浇灭。”
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