二手房“竞价”由来已久 根本原因在于供求失衡
房地产门户房天下 2007-09-12 14:29
一套二手房源刚挂出来两天，就有三十多家经纪公司争抢，叫价90万元的房子，一天之内，中介公司互相竞价到120余万。如今，一套好房子，不仅买家在争，中介公司也在抢，难怪这一现象被媒体推断为二手房走入“竞价”时代。
究其产生“竞价”现象的原因，业界比较一致的意见是一手房供求比例在局部失衡严重，大量购买力逐渐向二手市场转移。买房人的追涨心态加剧了市场的不平衡。同时不少中介公司为了尽快达成交易，获取更高的提成，从中制造紧张气氛也是原因之一。
据报道，进入楼市销售的“金九月”，京城二手房市场异军突起，率先实现供销两旺。统计数据显示，眼下挂牌销售的房源量至少增加了10％，成交速度也明显提高。在近日举行的秋季房展会上，二手房还出现了集中成交的火爆场面，均价突破9000元/平，紧逼新盘价格。
中介互相“竞价”，会导致恶性竞争吗？会促使房价进一步上涨吗？如何限制“竞价”现象的发展？带着一系列问题，房天下记者采访了业内人士和。
二手房受热捧表明市场日趋成熟
二手房源为何能受到如此热烈的追捧？房地产经纪李小宁认为，这主要是由于现在买房人的心态越来越平和了，不再像过去那样一味地去追逐新房，而是更多地考虑住房的舒适度。二手房源大多处在生活区域，处于相对成熟的地段，所在的小区发展相对成熟，小区物业都运行正常，会所也都已投入使用，购房人可以直接享受设施。而且现在多数二手房入住的时间较短，建筑年限一般不超过5年，属于次新房，与新房差别不大。而完全新房往往还在建，服务设施都尚不到位。两相权衡，购房人自然就更倾向于二手房。这从一个侧面反映了房地产交易市场正日趋成熟。在西方发达国家早就存在这种现象，由于新房太少，生产量低，房地产市场交易的大多是二手房源。
李小宁说，目前北京等地二手房的市场需求主要集中在外地人，这些人的经济能力较强，其竞买力也比本地居民更高。当这些人都涌向一线城市二手房市场的时候，需求量就陡增，而相对的二手房的供应量就显得少了，二手房价格在“竞价”中就很容易被一再地抬高。
对于中介争抢房源，不断抬价这种现象，著名经济学家易宪容认为并不需要政府出台相应的法规来管理限制的。因为二手房市场能够进行自我调节。当二手房价格被抬至一个不理性的水平的时候，自然会回归到理性的范围。
二手房一直处于“竞价时代”
对于“竞价”时代这一概念，北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松并不赞同。他认为，二手房一直处于竞价时代，都是属于价高者得的状况。但是竞价的并不是中介，而是购房者。以前中介存在吃差价的问题，现在整个二手房的交易过程是透明的，是买方和卖方双方意愿的体现。所以二手房价的攀升，并不是由中介造成的。一套房子出现竞价的状况，是购房人争抢的结果，而不是中介争抢造成的。
金育松分析秋展中二手房火爆原因主要是由展会这个特殊环境造成的。由于参展的外埠楼盘居多，北京楼盘普遍位置偏远或者价格太高，所以相比较而言，二手房的交易情况就显得比较好。
“购买二手房的人增多是一个不可逆转的趋势”，金育松坚定地说，随着房地产市场的发展，二手房的量会逐步增多，交易量自然也会增长。目前整个市场平稳，未曾出现交易量大幅上涨的现象。
不是中介太多，而是客户太多了
我爱我家副总经理胡景晖认为，自2000年以来，房源供应不足的现象就一直存在，二手房“竞价”的现象背后的根本原因不是中介太多，而是客户太多了。中介必须随行就市，如果没有足够的市场需求，中介抢了再多的二手房源也卖不出去。因此，要改变这种局面，最主要的是要充分打开二手房的市场，加大房源的供应量，实现供求的相对平衡。中房协建议取消二手房交易中的土地税、营业税和个人所得税等税种，以此来刺激二手房的供应，是很有道理的。
关于中介争抢二手房会导致房价上涨的说法，胡景晖并不认同。他说，中介公司在争抢房源的过程中，因各自营销能力的不同而导致房价的差异，是很正常的现象。但中介的购房价格不可能偏离市场价格太多，一是由于中介公司只能赚取，不能吃差价，买和卖的价格应保持一致，否则就是违规交易；二是中介若出高价抢得房源最后却卖不出去就会很被动。因而二手房价是否上涨取决于供求关系，与中介是否争抢二手房源没有直接的联系。
调查：中介“竞价”是推高二手房价的主要原因吗
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