实况：中国房地产报2007-2008中国房地产年会

——“中国房地产20年成功模式”推介

房地产门户房天下  作者：郑薇  2008-01-11 10:32

【主持人】让我们再一次感谢郎先生精彩的演讲，他刚才这个结尾有意思，居然开了一剂中药方子给中国的房地产。他的每次演讲都会引起不同的讨论，甚至有不同的观点，比如说刚才郎先生提到的海尔现象，刚才我们业介绍了今天有一位贵宾来自海尔集团，想听听他的观点，让我们有请海尔地产的卢铿先生。首先问一下卢先生，你是要做主题演讲，还是要对刚才郎先生做的主题演讲进行一个反驳呢？

【卢铿】谈不上反驳，谈一下感想。

【主持人】让我们把现在的时间留给卢先生。

【卢铿】郎先生一直在宣传海尔，今天的场合下，还有新浪网的助威，不过我觉得郎先生讲了这么多有点偏，今天是房地产年会，主要是想听房地产的事情，郎刚才说的制造业太多，很多的论断是缺乏依据的。我到海尔三个月了，早就听说郎先生对海尔批评有加，今天我见识了，早上还没开会的时候，我在贵宾房郎先生听到我到海尔之后，句话就是海尔也搞房地产，看来中国房地产没有希望了。

【卢铿】我到海尔之后主要是主持海尔的房地产，去了三个月，有很多的发现，应该说重新发现海尔，发现海尔的地产资源，也发现了海尔为什么搞房地产的理由。有几句话不得不说。

【卢铿】首先，海尔已经是中国民族品牌价值的一个企业，在刚刚评比的民族品牌的无形资产价值上，海尔是高居榜首，是786亿人民币，在家电行业当中海尔是位居第四，而且它的战略是奔向。对于这样一个我们国家难有的民族企业，我们更多的是国人要爱护，要帮助它，一个企业不能没有缺点，但是我觉得我们需要做的更多的不是批评，因为上最轻松的一件事情就是批评，刚才郎先生做了很多批评，我觉得作为学者，应该有一种使命感和责任感，不应该为了语出惊人，而不应该诋毁别人，尤其是你诋毁的是民族品牌。

【卢铿】另外要说的是海尔有做好地产好的资源，我去了以后，发现差不多每个月都有自己的发现，我现在能够说得出来的是自己的资源，这几个资源是在中国的企业中能够有这样齐全的资源可以说是少的。个就是品牌，因为海尔集团作为一个母公司，它的品牌价值有这么高，06年测算的时候，海尔集团的品牌价值大概是749亿人民币，当年的中国品牌价值的房地产企业的品牌价值是48亿，正好相当于它零头低一点点，海尔走上房地产是一个很容易的事情，这是一个资源。

【卢铿】第二个资源就是资金的资源，因为海尔24年来，打下了一个好的金融背景，一个系统，这个系统是中国很少有企业有这个完整的系统，它有自己的银行、财务公司、公司、证券公司、保险公司，两个上市公司，实际上已经形成了好的金融板块，最近正在组建金融控股集团。再加上它制造业主业的大量的现金流，因为去年海尔的销售额达到1180亿，现金流好。

【卢铿】第三个资源就是土地资源，因为海尔这么多年，工业土地积累相当多，其中有一部分已经可以逐渐转化为非工业地产，同时海尔在进入某个城市的时候，因为它对当地的经济，对当地GDP的贡献是明显的，所以政府都欢迎它去，也就可以提供一些比较好的开发条件。

【卢铿】第四个资源是海尔的家电、家居集成、智能化一系列使得它未来在房地产可以形成独特的产品系列或者是开发模式或者是产业化的模式。

【卢铿】第五个资源是海尔的工业不动产资源，已经有数百万平方米，这个资源一旦加入房地产会产生很好的一个增量，海尔同时在国外还有相当多的土地和工业不动产、商业不动产，这个整合在未来也是很重要的。

【卢铿】另外海尔最重要的资源是现在建立的海尔产品的客户网络，由于它是做家电的，这个客户网已经在中国是的，这个客户网络怎么样变成房地产可利用的网络，也是我们正在研究的，所以有这么多资源在手里，所以海尔做房地产应该是资源丰富的，这样也就带来了它搞房地产的理由。它有充分的理由。

【卢铿】，海尔通过做房地产，可以让它的品牌价值在地产中得到再现。

【卢铿】第二，房地产确实是利润贡献率要高得多的行业，制造业做得的也不过是5%左右的销售利润率，现在中国的制造业包括海尔在内，利润率确实也只有2%-3%，这不是海尔的特例，制造业就是这样，全也是这样的。

【卢铿】通过跟房地产的结合，我说了海尔这么多资源重组之后做房地产的话，有利于内部资源的重新组合，有利于用海尔地产挣的钱来支持主业的继续发展，所以海尔做地产是有充分理由的，所以不像郎说的制造业是因为混不下去了，制造业的企业家觉得这个行业不好玩了，不是的。所以刚才我讲了这些道理之后，诸位可以了解到郎先生对海尔太不了解了，对房地产业太不了解了，对中国太不了解了。

【卢铿】我讲讲正题，会议让我发个言，我可能刚才浪费了一半时间。我本来想讲的是我个人对中国房地产当前应该注意一些问题的看法，本来准备的有十个题目。一个是不要拿拐点说事，第二个是关于招拍挂的意见，第三个就是土地的供应问题，第四个是关于一刀切的政策，这个跟郎先生有共同点，第五个是关于城市的建筑容积率的问题，第六个是现在城市商业规划都乱了套，第七个是关于拆迁难和钉子户的问题，第八个是关于中下级城市，乡镇和农村的极低水平的规划甚至没有规划的问题，第九个是现在一些不利于我们行业发展的政策问题，第十个是希望不要将开发商妖魔化的问题。我一会请大家控制我的时间，讲到哪该我停了我就停。

【卢铿】个是不要拿拐点说事，最近关于拐点的说法很多，我个人觉得房价确实太高，这个高是有很多原因的，其实每年的金九银十之后都有拐点，今年的拐点应该怎么样判断它呢？我觉得应该从长远去看，不要拿突然在这个季节中出现的拐点来说大趋势。

【卢铿】中国的房地产长期看好，这个方向我觉得也是可以肯定的，我今天早上听到的国家的判断和分析，对于08年经济走势的分析，也说了一句话，就是今年的房价应该是稳中上升。另外我觉得刻意地去渲染拐点，可能会破坏我们当今的市场秩序和行业的健康。因为这个拐点，它实际上是随时可能存在的，有波动就随时有拐点，有向上的拐点也有向下的拐点，这是很正常的事情。对于中国房地产未来的发展来说，房价处于一个平稳的、略微上升的状态，这个对国家的经济对各位持有不动产的居民都是有好处的。其实大起不好，大落也不好，而且最重要的是对房价为什么这么高要有一个判断。

【卢铿】第二个是关于土地的招拍挂问题，其实好几年前我跟其他的一些同事就在关注，房地产招拍挂是国际惯例，但是现在中国的招拍挂我觉得走得偏了，因为现在招标基本上不做了，拍卖基本上不做了，就挂牌，挂牌的方式是什么？价高者得。所以现在就出现了大量的楼王，所谓的面粉比面包还贵的状态，就是楼面的地价高于楼面的房价的状态。这件事情实际上是地方政府操作的，因为地方政府它都希望通过挂牌取得更高的土地价，这样它得到及时的发展资金，出发点未必坏，但是实际上这种方法就使得这个行业出现了今天房地产房价过高的问题，因为房价过高原因当中，地价高上去了是起了重要的作用。我觉得招拍挂应该强调的是招标，因为招标取得土地是要带方案的，或者是要打分的，要研究一些不同权重下的因素，所以我觉得国家应该早早地纠正这一点，否则的话房价还会高上去。

【卢铿】第三个问题是关于土地供应量的问题，各城市的土地供应量现在越来越少，这个原因是因为高压线，就是18亿亩的问题，我觉得国家提出一个总体上的限制是对的，因为我们毕竟有这么多人，土地资源也是有限的，我觉得一方面有道理，一方面也值得去研究它，要考虑到一些因素，一个是城市化的进程是不可能逆转的，人口的增长是不可能逆转的，这两个大因素对于土地的需求是一定会需要增长的。还有一个就是不同城市的土地使用效果是不一样的，你比如说上海，上海一亩地所产生的GDP或者是经济增量跟青海的格尔木是不一样的。那么现在在北京、上海这样的城市中仍然有大量的控制基本农田，我觉得这个应该要研究，因为不同城市土地贡献的效率是不一样的。还有今年通过我们的高科技，已经使得我们原有农田单位面积的产量、产质和产出的内容发生了变化，人们的饮食结构发生变化，比如自然灾害时一人30斤粮不够现在一个人三、五斤粮就够了。

【卢铿】第四个我说一下城市的容积率问题，以前像上海市有一个比较科学的规定，就是内环线以内的房屋公共建筑可以在4.0以下，不超过4，住宅不超过2.5，这是一个比较好的规定，但是现在变了，在节约土地的一种借口之下，许多城市把住宅的容积率搞得很高，我最近去了好几个城市，都听说一个现象，就是政府、市委的领导直接控制土地，都要求住宅容积率搞到4.0甚至4.0以上，而且要求必须带有五星级宾馆，我看到这些城市的变化、形态是一塌糊涂，我最近走到了华东某各城市，看到了城市中有大概2百多米长的大板楼，这个楼形成了一个很大的墙，后面的居住条件一塌糊涂，这样的情况很多，整个城市由于政府要求高的容积率和高的土地产出带来了这样的问题，我觉得这个问题应该引起重视。

【卢铿】第五个是拆迁的问题，现在房价高还有一个重要的问题就是因为拆迁的困难，在上海我遇到一个情况，就是拆难，拆完了还不让你建，因为有规定，一个拆平的房子规划没有批以后，要再建，周边的群众要开会，要百分之多的群众同意才能建。这样就把开发的成本弄得很高，而且确实钉子户的问题应该引起深思，我曾经想过我会不会成为钉子户，我肯定不会，那别人会说了，你现在收入比较高，所以你不会，其实不是的，我反过头来看，在80年代初的时候，我们家那个时候的房子也是很小的，那个时候会不会？我觉得我不会，我觉得我受的不一样，国家事大，城市发展的事大，我们个人的事情小，我觉得舆论政策是重要的媒体不应该支持钉子户的，一个城市要发展，这个不是为发展商说好话，我们可能支持了一个钉子户，我们国家的拆迁成本就要增加上万亿。

【卢铿】最后我再说一个问题，就是关于一部分的舆论把开发商妖魔化的问题，网上有一篇文章就是莫把开发商妖魔化，这个文章是我写的，但是没有署名，那是三年前写的。房地产在各地都是支柱型的产业，它占的比例太高，04年北京市有一个统计说，社会总当中52%是跟房地产有关的。整个城市发展过程中开发商功不可没，应该分析一下我们行业当中许许多多的问题，根源不在开发商，1999年12月我提出新住宅运动的时候就提到了这个问题，这个问题到今天也没有解决，我们仔细去推敲一下今天房地产业的很多问题，追本穷源其实不在开发商，开发商有责任吗？有，但是应该区别对待。

【卢铿】总体上我还是感谢郎教授对海尔和海尔地产的宣传，谢谢。

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