实况：中国房地产报2007-2008中国房地产年会

——“中国房地产20年成功模式”推介

房地产门户房天下  作者：郑薇  2008-01-11 10:32

【主持人】感谢卢先生的发言，很可惜郎先生离开了，没有听到卢先生有这么多的精彩观点，作为主持人我也遗憾，没有把他们两个留在通台PK一把，不过郎先生对房地产业发表了很多的观点，海尔作为做家电的企业，现在进军地产企业，我们期待，希望那么拿出好的成绩单。接下来同样是房地产商的代表，让我们有请金地集团董事长凌克先生。有请。

【凌克】刚才两位的发言主要是针对于有关宏观经济和一些公司的宣传和公司经营情况，我在这里还是主要讲讲房地产。点就想谈一谈最近拐点的问题，在最近从10月开始一直到12月份，对拐点的争论比较大，我的观点这个拐点不是一个向下的拐点，可以说它可以使中国的房地产的产业更加平稳地向前发展的拐点。也就是说我们的房价要想大幅度地下跌，这种可能性是没有的。我们的房价如果做得好，能够在未来的两三年控制不要大幅度地上升这是好事，但是总体来说中国的房价还是继续往上升。我们对于中国地产的形势和中国地产的发展还是充满希望的。在座的各位可能多数来自北京，我给大家谈谈在房地产最近发展的情况是怎么样的。

【凌克】金地公司在从北到南，14个城市进行房地产开发，这些城市北到沈阳，南到整个广东省的珠江三角洲。在10月份开始，整个广东省的价格发生了一些变化，在深圳实际上的房价的跌幅是超过15%-20%的，深圳房价在一段时间的增幅也大，如果单一楼盘进行比较的话，这个增幅达到100%。在广州房价的跌幅也是比较大的，在广州房价跌幅达到15%，这是一个现象，在这个现象之下大家也要另外一些，比如说深圳今年的房地产销售价格跌幅比较大，是下半年，但是它明年会不会继续很大，后年会不会继续很大呢，我们要看这个问题。实际上我认为是不会的，最主要的就是供求关系决定了房价的变化。深圳在平时一年是卖700、800万平方米，今年只卖了400万平方米，所以销售增幅、跌幅很大。但是到了明年、到了后年，深圳在过去的一两年之内所供应的土地都是少的，供应的土地量是多少呢？也不过是一两百万平方米。所以这么小的量和真正的需求来比较，是供不应求的，所以你期望深圳房价要大幅度地下跌这是办不到的。

【凌克】第二在广州，广州也是房价跌幅比较大的城市，但是今年广州的形势比深圳还好，广州的房价是跌了15%左右，销售的量就上去了，在环渤海、东北、华东地区也在出现一些观望的现象，我们会对每个城市的楼盘进行统计，我们可以看到这个观望的现象在逐步地随着价格的平稳逐步淡化。所以我同意大家谈的一个观点就是这个拐点是我们房价不至于大幅提升的这样一种拐点，而不是房价会大幅下跌的拐点。房地产市场主要要看供求关系，为什么我们对房地产市场有信心原因就在于此。

【凌克】我们看大的供求关系不变的情况下，我们的房地产市场是不会出现全面性的调整的，全面性调整就是70%的地产都要倒闭，那个就是全面性的调整。这样我们就要提到城市化的问题，城市化的问题提起来有很多数据，但是说起来简单，在座的我们看到很多做媒体的年轻人，他们都是在各地，从小城市考入到大学，然后进入到北京这座大城市，这样的大趋势在未来十年是不会改变的。现在的需求是大大存在的，我们在美国统计，一个人一生中间换房子是要换3-5套房子，这样的现象在中国随着大家的收入的提高或者随着大家工作的变化，都一定会发生。

【凌克】我们在做过一个统计，如果说是纯粹的需求，在我们整个房地产，在我们整个开发的房地产项目中所占的比重是不高的，所占的比重不过就是10%，这是纯粹的需求。第三个推动这个需求的增长就是中国人口的红利，毛主席把中国房地产这样一个机会留给了我们在座的这一辈人，留给了我们大家。在解放的初期，我们提倡好母亲多生孩子，在文革中间我们大家也是没什么事，多生一些孩子，人口的红利对于房地产的需求是起着至关重要的作用。

【凌克】现在我们人口的抚养率是很低的，我们是好多个小孩抚养几位老人，这样的低抚养率、高储蓄率的现状，是我们房地产发展的一个强有力的基石，但是这样一个数据，这样的一种现象，将在2015年开始改变。另外一方面就是我们人民币汇率的增长，综合人口红利和人民币汇率的增长，我相信在未来相当长一段时间中国房地产不会发展成为一个灾难性的行业。但是如果是到了2015年和到了2020年之间大家就要去考虑一个问题了，那个时候你是不是持有过多的物业或者有过多的人民币的时候，你是不是应该卖掉一些物业，你是不是应该把中国人民币卖掉换成美金？那个时候房地产才会出现真正的拐点，这是我想告诉大家的需求方面的情况。

【凌克】第二方面，从供给方面我们怎么来看。中国18亿亩农耕地的红线，而且从土地的拆迁，成本也是越来越高，长期来看供求还将处在一个失衡的状态。在这样的情况之下，房地产要大跌，这个是不可能的。

【凌克】第二个观点就是金地公司国家采取宏观调控的政策，近几年来国家采用了历次的宏观调控政策，这样的调控政策最近大家看到的有土地政策、信贷政策、按揭政策，在这些政策背后大家应该注意的一个问题是什么？最重要的问题就是公司平稳发展的问题，因为没有一家任何房地产公司最后倒闭是因为拿少了地而倒闭的，而的房地产公司倒闭它的原因都是拿了太多的地才倒闭的，这个是要请大家注意的。大家去设想一下，在这样一种宏观调控的信贷政策之下，这样的政策持续的时间如果是一年或者是两年的情况下，这个公司应该怎么样经营？在这里要提醒大家注意的是这样一个问题。

【凌克】我们可以看到，中国政府对宏观调控将继续一种长期的、常态型的调控，所以在这种宏观调控的政策之下大家应该怎么样去经营？大家原来认为都是拿到的地就是好事，第二就是把房价卖得就是好事，但是我想在这里告诉大家，拿了的地不一定是好事，美国在90年代50%的地产商全部倒闭了，其中的原因就是在银根比较紧缩、利率比较高起的情况下拿了太多的地，最后支付不了，地价下跌的情况下而出现的倒闭。

【凌克】第二大家原来期望把房子不要卖了，这样的情况要引起注意，以前老以为不卖就会，金地公司做了这么久，了解到房子不能老是捂着，要快速滚动地开发，希望引起大家重视，金地公司一直不以土地储备为，也不以房价的顶点，不以卖为，我们以快速滚动开发进行平稳地经营，这是我们放在要领的。

【凌克】第二点就是提醒大家，最近政府要给中产阶级一些优惠型的住房，也就是说今后住房的结构可能会发生一些变化，在这种发生变化的情况下应该怎么办？

【凌克】总体来说中国房地产业的前景是光明的，目前我们也拥护房地产业的政策，同时要使我们产业发展得更长久，更平稳，我们还是应该要注意一些问题。个问题，我们现在的金融政策，对我们改善型的需求影响过大了，我们可以提高首付，但是我们的利润提高得太多，这个对我们改善型的需求影响会更大。我们要拥护国家的宏观调控政策，保护民众能够有保障性的住房居住，要限制那些投机型的需求，这种需求有的要鼓励，有的要抑制，所以关于第二套房的政策是怎么样，这个我们要考虑，关于第三套房的政策是怎么样，我们也要考虑，我们应该要有一个区别对待的政策。

【凌克】第二点是虽然我们国家采取了很多宏调的政策，但是我们看到的在大城市里，土地的供应和每年的开工量和每年的销售量都是大量地不成正比，所以有可能是虽然采用了一些宏观调控的政策，但是两三年之后房价照样是，这样的问题一定要引起大家的注意。

【凌克】第三点，要保证这样的调整平稳地发展，所以我们国家的统计局、央行、管理房地产的相关机构要更加地频，要更加及时地反馈房地产市场上的信息，从而避免我们房地产市场的大起大落。所以如果说在向政府提出了几点建议。

【凌克】总之，我们认为中国房地产的前途是光明和灿烂的。谢谢大家！

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