房协关于房产市场07运行情况及08预测分析的报告
房天下 2008-03-20 10:05
四、关于对《城市住房价格合理性研究》等四个专题研究
报告的说明
根据国家提出的通过宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定的目标要求，针对2007年房地产市场中出现的热点问题，我协会在进行中国房地产业产业政策与市场研究的同时，委托房地产研究所、华东师范大学东方房地产学院、经济管理系和建设部政策研究分别就“城市住房价格合理性”、“城市住房供需结构调查”、“流动性过剩与房地产市场宏观调控”以及“完善与创新廉租住房制度”四个专题进行了研究。四个专题研究报告基本完成后，我协会产业与市场研究专业委员会组织了国务院有关部门、有关研究机构的进行了审议。这四个研究报告的专题不仅是当前房地产市场发展中需要解决的问题，也是关系到房地产业能否持续稳定健康发展的重要问题。
1、城市住房价格合理性研究
近年来，我国一些城市房价上涨过快，引起了社会各界的高度关注。本报告认为，评价房价的合理性，实质上是分析城市住房价格与当地居民家庭收入之间、城市住房价格与宏观经济发展状况之间的协调程度。如果协调就合理，不协调就不合理。
考虑到住房同时具有社会属性和商品属性，以及我国当前经济增长和社会发展的非同步性，本报告提出了应从社会角度和经济角度分别评价房价的合理性。从社会角度评价房价合理性，重点是考察居民家庭是否具备足够的住房支付能力；从经济角度评价房价合理性，重点是考察住房价格中是否存在价格泡沫。
本报告有针对性地选择了适宜的评价方法和基础数据，对2004年至2006年我国40个主要城市住房价格的合理性程度进行了定量评价，对2007年房价合理性程度进行了定性分析。提出2004年至2006年40个主要城市的住房价格总体处于合理范围，少数城市房价上涨过快；2007年不少城市的住房价格上涨背离了当地经济增长和居民收入增长，导致住房价格存在一定的不合理性。2007年底部分城市出现的住房价格涨幅趋缓或回落，有利于改善住房价格合理性程度，但同时也要关注市场发展的不确定性。
本报告在建议中提到，应关注中低收入家庭住房支付能力和首次购房家庭对首付款的支付能力不足的问题。政府可通过增加中小套型普通商品住房和限价商品住房的供给，有条件降低首次购房家庭首付款比例、贷款利率，发展住房租赁市场，提供公共租赁住房等办法，帮助中低收入家庭解决住房问题。建议中还提到，政府应注意区分不同城市住房市场所处的发展阶段，避免出台“一刀切”式的调控措施；应当根据城市所处的实际情况和针对实际问题，采取相应的管理和调控措施。
有的在审议该报告时认为，房价是否合理，还与收入分配是否合理、地价是否合理关系极大。我们觉得，此意见有一定道理，但本报告中的城市住房价格合理性研究，重点在于对住房价格合理性的评价。对影响城市住房价格合理性的收入分配和土地使用制度等因素，以及如何改善合理性问题，不是本报告研究的重点，需要我们另立专题进行进一步的研究。
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