房协关于房产市场07运行情况及08预测分析的报告
房天下 2008-03-20 10:05
中国房地产业协会副会长兼秘书长 朱中一
最近，中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会及其聘请的国务院发展研究、房地产研究所、中指研究院、建设部政策研究和国务院有关部门等单位的，共同对2007年中国房地产市场运行情况进行了回顾，对2008年房地产市场进行了预测分析；同时，对协会委托的四个专题报告进行了审议，形成了本报告。现在，我受协会产业与市场研究专业委员会的委托，正式发布关于2007年中国房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析的报告。
一、2007年中国房地产市场运行情况
2007年以住宅为主的房地产市场发展有三个特点：一是在国家经济建设快速发展和住房需求强力推动下，继续保持了较快的速度发展，市场供需总体两旺。全年完成的房地产开发同比增长30.2%，其中商品住宅增长32.1%；土地购置面积同比增长11%；商品住宅新开工面积同比增长21.3%，商品住宅竣工面积同比增长5%；商品住宅销售面积同比增长24.7%，商品住宅销售额同比增长46.5%。二是住房保障制度建设取得突破性进展，经济适用住房和普通住宅的加大，住房供应结构有所改善。三是二、三季度房价上涨过快，四季度后部分城市房价有所下降，商品房屋交易量和房价环比涨幅有所回落，市场出现观望和调整。【延伸阅读：北京7号线规划出台 东四环成者】
关于2007年房地产市场运行的具体情况，在中指研究院完成的“房地产市场分析”、“区域房地产市场分析”、“重点城市房地产市场分析”、“房地产企业运行状况分析”等6个分报告中，做了详细论述。【延伸阅读：楼市频现促销 楼盘打折分六大类型全分析】
2007年房地产市场中需要关注的问题主要有四个：
1、商品房价格上涨过快
2007年，由于流动性过剩、土地购买价格和开发建设成本上涨较快、对房价上涨的预期和房地产性比例提高及住房有效供应不足等原因，商品房价格普遍加速上扬。1至4月，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅还在5％至6％之间徘徊，进入5月，涨幅升到6％以上，6月涨幅突破7％，8月上涨8.2％，10月上涨9.5%，11和12月连续两个月涨幅高达10.5％。虽然局部地区房价在年底出现一定的回调和振荡，房价环比涨幅开始下降，但整体上仍在高位运行。【延伸阅读：北京二月CPI冲高 住宅售价涨幅首次出现回落】
2007年一至三季度，地价上涨也过快。国家统计局数据表明，70个大中城市土地交易价格平均上涨12.8%，其中一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。值得关注的是，本轮地价快升，并非局限于东部大城市，部分中西部城市的涨幅也较大。一至三季度，70个大中城市房屋销售价格平均上涨6.7％，而地价涨幅比房价的增幅高出约一倍。
地价的过快上涨，导致土地资源过快、过度向资金实力雄厚的大型房地产企业及上市公司集中。过高的房价和地价，不利于产业的持续发展。【延伸阅读：京3月新盘集中放量 高性价比楼盘价格坚挺上行】
2、房地产开发增速加快，但商品住房市场有效供应不足，中小套型住房供不应求
在人民币、流动性过剩、房地产市场预期看好的背景下，资金通过各种途径进入房地产开发领域，以住宅为主的房地产开发明显加快。 2007年，房地产开发同比增长比2006年提高8.4个百分点，超过固定资产增速5.4个百分点。其中，商品住宅同比增长比2006年提高6.8个百分点。房地产过热的势头在2005年、2006年得到初步遏制后又一次反弹。【延伸阅读：关注:奥运经济看房价 2009北京房子卖多少钱？】
2007年，商品住宅大幅度的增长，并没有缓解市场供不应求的矛盾。统计数字显示，需求类指标的增幅依然明显高于供应类指标的增幅。2007年商品住宅销售面积同比增长24.7%，高于同期新开工面积增幅3.4个百分点，高于同期竣工面积增幅19.7个百分点。据40个重点城市2007年1-12月统计数据，商品住宅批准预售面积同比增长10.9%，商品住宅登记销售面积同比增长24.43%，相差近14个百分点。商品住房市场有效供应依然不足。【延伸阅读：21世纪不动产总裁:奥运会后房子是不错的】
商品住房市场有效供应不足，一与一些开发商取得土地后没有按期开发有关；二与二手房交易和租赁市场不活跃有关；三与调整供应结构缓慢有关。
2007年，土地购置面积虽然扭转了2005年、2006年连续两年值减少的局面，实现了11%较大幅度的增长，但一些企业在取得土地后，开发建设进程明显减慢。2007年完成土地开发面积与上年基本持平，同比增长0.7%，增幅较上年下降了16.6个百分点；完成土地开发面积占待开发土地面积为66.8%。有些开发企业2004年“8.31”以来取得的开发用地，形成有效商品房市场供应的不足一半，一半以上的还未动工开发。【相关新闻：社科院《社会蓝皮书》：房价过快上涨抑制消费】
二手房交易市场和租赁市场不活跃，也是造成住房市场有效供应不足的重要原因。 据40个重点城市2007年1-12月统计数据，二手住房成交总面积同比增长10.92%，低于新建商品住房登记销售面积同比增长近14个百分点；二手住房成交面积与新建商品住房登记销售面积的比例为40%。租赁住房是城市中低收入家庭、外来人口、年轻人和刚就业的大学毕业生希望选择的一种重要居住方式。但是，我国目前租赁市场也明显滞后。不少拥有两套以上住房的家庭，住房闲置，不仅浪费了资源，而且不利于改变目前住房市场供不应求的局面。近日，财政部、国家税务总局出台了《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，对活跃租赁市场将会起到积极的作用。
住房供应结构调整进展缓慢，与旺盛的需求相比差距较大。随着住房价格不断上涨，中低收入家庭住房支付能力下降，首次购房家庭对首付款的支付能力不足，加上税收政策的引导，更多的家庭不得不选择中小套型住房。2007年底，中指研究院对北京、上海、武汉、深圳4城市部分消费者调查显示，购房者选择90平方米以下的中小套型住房占40%以上，选择90-100平方米的也占到35%左右。而2007年1-12月的有关数据显示，40个重点城市新建商品住房套型建筑面积90平方米以下的批准预售面积、月末累计可售面积和登记销售面积占比均在25%左右，基本上是供应多少，销售多少，中小套型住房供不应求的矛盾突出。
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