刘洪玉:谈谈今年百强研究方法体系的几点变化
房天下 2008-03-29 14:45
数据来源，从这几个方面，一个是研究组对房地产开发企业进行有关的数据填报，我们经过一个复核、确认过程，另外还有数据库里面的数据，还有房地产企业对外公布的信息，包括公司年报、企业网站公布的信息，对外派发的宣传资料。再有是有关政府部门公开的数据，主要是建委、房管局、统计局这些系统。还有我们前面几次，做百强企业研究所收集的各种各样数据资料，包括我们百强企业研究、上市公司的研究、品牌价值的研究，实际上我们这些数据都可以对我们其他的研究形成支持。
我们对这些数据进行了认真的复核和确认，因为我们不是审计机构，所以不能100%说它就是准确的，但是我们做了我们复核确认的工作。企业财物数据是通过会计事务所出具的报表进行复核，另外通过税单计算企业的和利润情况，另外进行交叉复核，通过各个地方房地产交易公开项目交易的情况来复核企业提供销售额的数据，通过统计局直报数据进行交叉复核，再有对有疑问的数据还进行现场的复核。
我们评价方法还是用了因子分析方法，这个方法我们连续应用了这么多年，认为这个方法结果是比较稳定，而且限度的排除人为因素的影响。
我们在排序过程中，有的时候可能会出现两个企业不相上下，因为我们运算过程应该说有误差，可能企业的得分在这个误差范围里，我们有时候很难取舍，这时候就有一些排序的规则，就跟社会责任相关的指标。比如慈善捐赠数据来确定，如果还不分上下，我们按照西部、东部、中部这样来排序。实际上我们的房地产市场有很大的空间还是在中西部市场，已经发展起来的市场基本处在东部，所以我们排序上也是想鼓励中西部企业要加速发展。
最后我想说一个问题，也跟我们前面讲的企业研究，当时为什么要调整这些指标是有关联的，去年我们和龙湖地产做了对国外领先房地产企业跟踪的研究，Pulte Homes在美国的很考前，对于它的研究对我们有很大的影响，07年他们亏损主要来自于住房的业务，收入同比下降36%，原因是住房销售价格下降，再有是住房销售量下降。其中住房业务税前损失25亿美元，销售利润率变成负值，而且预际08年一季度会继续亏损。我想说的是，在这样一种环境，Pulte Homes长期策略我们知道了，短期策略是努力增加现金流，另外大力削减费用支出，另外消减公司控制的土地储备数量，重点减少土地开发费用的支出，要大力削减管理费用的支出。07年第四季度他说，他节失5935万美元，同比下降19%。
刚才朱会长讲了我们房地产市场，应该说我们是有信心的，但是作为一个越来越大的企业就要关注它稳健这一特点。这是Pulte Homes数据，从01到07年，毛利润率的变化，平稳的时候在23%，07年就变成负的了，税前利润率、税后利润率就下来了。我的意思是我们要居安思危。从我们百强研究中来说，我们要有应对。作为企业在发展中要有弹性，这些弹性如何把握，因为市场不断的变化。从下面的表大家就可以看出来，像美国住房销售的量，每年也会起伏的比较大。
Pulte Homes这个公司在建成房子量的市场份额和销售房子的数量份额，每年也有很大的变化，所以我们也要突破一个误区，就是所谓的企业发展、成长了，每年都得规模增加，这样我们的企业才，这是我们比较关注做大的概念。但是我们说我们是百强企业的研究，我们将来可能越来越多的关注企业要做强，做的稳健，要保持长期可持续的发展。
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