二环过五环!北京新房与次新房均价差万元

房天下综合整理  2008-06-23 07:02

次新房：是指竣工后房龄在5年之内的房屋，既涵盖一部分尾房、债权房等空置房，也包含入住时间较短又再上市交易的二手房。据分析，“次新房”上市的原因较为复杂，大部分是因为客回报不理想而转手出 售，由于“次新房”房龄较短，所以与年代久远的二手房相比较，规划设计、房屋户型、楼盘质量、小区环境、物业管理等方面更为合理、完善。

京城楼市潜变新房与次新房均价相差近万元

同是一个楼盘，开发商手中的新房与业主手中的“次新房”，价差竟能达到6000—9000元/平米。一边是沉得住气、持币待购的购房者，一边是似乎已沉不住气、持房待售的房产者，京城楼市正在经历一场潜变。

二环过五环？

因为婚期定在今年10月，所以从今年1月份开始，在北京工作的小陈和女友就再也没有休过周末，“加班”的原因只有一个，那就是看房。虽然辛苦，但结果颇令小陈感到欣慰：“五环外的新房都一万多了，我们只花一万二就买到了二环内的‘次新房’。”

小陈的“战果”位于宣武区广安门地区，距离西二环只有二三百米，距离小陈上班的金融街只有不到3公里，也在规划中，交通方便。虽然是二手房，但其实房龄只有5年，所以房子的结构、户型、朝向都不错，而且由于当时小区定位为高档社区，绿化、物业、配套设施以及业主素质都令小陈很满意。

记者到小陈“新家”的几家中介机构了解之后发现：其实小陈并不是捡到了什么“天上掉下的馅饼”，他购买的二手房在这一地段属于中等价格，比较普遍。

小陈的新家，有两个新楼盘也正在销售，尽管这两个新盘属于西二环外，位置不如小陈的二手房好，但记者从售楼处了解到，这两个新盘的售价都在20000元/平米左右。记者从北京市房地产交易管理网上提供的数据中也发现：如果是新房，12000元/平米这样的价格，就算是五环内也不是很多，北五环外、高速的部分住宅性楼盘已经出现了18000元/平米的新房报价。

更为令人费解的是，即使在同区，新房和二手房的售价也差距很大。记者在位于北京西二环菜户营的一处较大楼盘售楼处看到，如今正在销售的是该楼盘的三期，价格为21000元/平米，收房入住时间是2009年初。而在该楼盘周围的几家中介，记者看到都有大量的该楼盘的二手房在销售，价格在12000—15000元/平米左右，比新房售价差了6000—9000元/平米。 （来源：中国经济周刊）

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新房和次新房售价差异原因分析

同一地段、条件相似的新房和二手房为何也会有如此大的售价差异？

据链家地产的一位张经理介绍，该楼盘是从2006年9月开始卖一期，当时价格只有8500元/平米，之后价格一路走高，到2007年底，二期的售价已经攀升到了20000元/平米，但房子都是在今年初才交房。

“现在出售的大部分是一期的业主，他们的房子大都是收了房就在中介挂牌等买主，因为他们都是以为目的购房的。”张经理说，“由于买的时候只有八九千元每平米，所以他们即使只卖一万二三，也已经赚了百分之三、四十了。”

二手房如此，为什么还有人购买新房呢？张经理一语道破“玄机”：“二手房的价格门槛要高呀，比如同样总价为100万，新房只需要付20％的首付款，也就是只要有二十几万就可以了；但是二手房因为各种税费要一次性付清，贷款比例在评估价（一般低于售价）的7成，所以大概需要一次性支付40万—50万。”

“买这边房子的大多是年轻人，估计自住型的业主的平均年龄30岁都不到，手里的资金有限， 但因为结婚、生小孩等刚性需求，急需购房，所以即使价格高也只能选择新房。”他说。

记者在调查中发现，这种新房、二手房差价巨大的情况并非个案，“凡是2006年前后新房供给量比较充足的地区都会出现这样的‘怪’现象，比如在广渠门、太阳宫等地区比较明显。”一位业内人士告诉记者，“因为那时候房价飙升厉害，市场上充斥着客。”（来源：中国经济周刊）

“次新房”是新名词，也是新主角

但最近几个月，长期以来由于购置门槛高而并不受“待见”的二手房似乎一下子成了“香饽饽”，是所谓的“次新房”，已经成为了本季度楼市当之无愧的主角。

“次新房”是近期二手房地产市场出现的一个新名词，通常是指房龄在5年以下或者刚满5年的二手商品房，甚至包括大量的交房后根本就没有入住的全新商品房——这些房子的提供者通常都是“族”。

3月以来，北京、上海等不少地方都出现了新房投放与成交量低迷、二手房挂牌量和销售量大幅上升的情况。以北京为例，春节过后的3月份开始，北京的二手房市场呈现了十分明显的挂牌量和成交量大幅上升的局面。

北京市房地产交易管理网的统计数据显示，今年3月份，北京市二手房成交量相比2月份涨幅达70%以上，被视为成交“井喷月”，但成交价格涨幅则继续趋缓，环比上涨0.9%，平均成交价格达到9646元/平米；而4月份，二手房的成交量也增加了近两成。

虽然刚刚过去的5月份，北京二手房的成交量只增长了5％左右（各中介机构普遍认为这是由于受地震的影响，购房者对旧房的安全担忧造成的），但根据链家地产市场研发提供的数据显示，北京房龄5年之内的次新房成交量在5月份仍然维持了20％的增速。“因为很多次新房都是低密度、低层钢混住宅，抗震性远高于塔楼。”链家地产张经理说。

与此同时，新房投放却冷淡，销售成交量也十分低迷。根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示：今年一季度，北京市商品住宅（新房）的供应量同比基本持平，但成交量却下降了36.1%。而从4月、5月的成交情况看，二季度这种情况仍会延续。

各中介公司和研究机构均估计，在房价预期不明朗和“拐点”被激烈争论的背景下，二手房市场的主要消费群体为自住购房者，比率在85％以上。“现在的二手房主要满足的都是刚性需求，而型购买者转为抛售对新房销售的影响大。”一位业内人士告诉记者。 （来源：中国经济周刊）

楼市低迷 房产者急于套现

“这套房子现在房主了，只要120万了。”5月24日，菜户营一家房产中介公司的业务员指着一套标价为130万的二手房对记者说，“如果一次性付清， 110万也可以。”这名业务员异常的热情。

据介绍，现在放盘的业主大多是因为近一段时间楼市和股市都比较低迷，预期下降，一些普通者急于尽快脱手或者套现大笔资金，所以如果可以一次性付清房款，价格可以有很大的商量余地。

这名业务员还告诉记者，现在很多房主都在，降幅在10％—15%左右。“现在是买二手房的时机，奥运会之后如果房价不跌，房主不急着出货，可就没有这个价格了。”业务员说，“其实现在需求还是很旺盛，因为虽然成交量远比不上去年，但看房的人还是一样的多。”

实际上，关于北京房价会在奥运之后下跌的这种坊间预测，在购房者和持房者之中早已广为蔓延，加之去年年底业内开始激辩的“拐点论”，对于购房者来说，除了观望，还是观望；而对于者，他们早就开始考虑要不要出手了。

另一方面，在房地产行业业内，预测房价走势也似乎已经是一个“不可能完成的任务”。今年2、3月份的时候，记者就此问题采访一些和业内人士时，得到的答案大都是“要等到4、5月份才能看清楚”。而现在5月已过，一切依然不明朗。

但是，无论是购房者还是持房者，这个问题的答案都事关重大，用小陈的话说，“那可是事关一辈子幸福的”。 （来源：中国经济周刊）

动态：京城5月次新房成交环比涨两成

记者从链家地产、中原地产等中介机构了解到，5月份北京二手房成交量和价格与4月份相比持平，但次新房的成交量则跃升了两成。

据链家地产统计，5月份成交量相比四月份上涨幅度仅为4.3%，二手房成交平均价格为9697元/平米，环比涨幅仅为0.13%，基本与上月持平。业内人士认为，在房产市场整体观望的大环境下，二手房市场也难以打破僵局，5月份有的中介公司成交量环比涨了一点，还有一些中介公司成交量环比有所下降，总体来看，市场价量趋于平稳。

值得一提的是，5月份二手房的特点就是次新房成交明显上涨，链家地产统计显示，次新房成交量环比4月也上涨两成左右，使得其占比突破半数。“这与地震对购房心理产生的影响不无关系，更多消费者转而关注一些低密度、楼间距宽敞的次新房”，链家地产市场研发负责人表示。（来源：新京报）

北京热点区域"次新房"租金飙涨

5月份的租赁市场历来是个“缓冲期”，因为其一般处在春节后租赁高峰和应届毕业生租赁需求集中爆发之间的空白点，因此每年5月份的租赁市场均属于一个比较平淡的市场。但是奥运年与往年略有不同，5月份租赁成交量环比依然稳定上涨，热点区域不乏租金飙涨的房源类型。据“链家地产”统计资料显示，5月份全市租赁成交量环比4月份上涨了4.8%，同比去年上涨了30.7%，5月份普通住宅平均租金为2173元/月，环比4月份的2158上涨了0.7%，相对持平，但部分热点区域如朝青、望京、八通沿线等区域的“次新房”一居室、两居室租金呈现出飙涨的趋势。

“链家地产”市场研发认为，5月份租赁市场较往年相比表现抢眼，主要是由于以下三个方面的原因：
首先，奥运会召开为北京聚集了强势的人气，并且市内各项配套的不断完善大大提升了城市的竞争力，吸引外来人口的涌入，5月份租赁需求较去年同期相比几乎翻番；

其次，买卖市场和租赁市场的联动现象表现突出，导致部分观望的消费者住房需求释放在租赁市场上，拉升了租赁成交量的上涨；

第三，租赁房源和需求的匹配拉动成交量稳定上涨，租赁客户中有五成左右的消费者是故意避开租赁旺季而选择在5月份换房，而今年这个季节的房源放量较去年而言也更加充沛，因此使得今年5月份租赁市场稳中有涨。

成交量分析

5月份租赁成交量环比4月份上涨了4.8%，同比上涨了30.7%

据“链家地产”统计资料显示，5月份京城租赁成交量环比4月份上涨了4.8%，同比上涨了30.7%，成交量环比上涨明显的区域有六里桥、安贞、朝青、劲松、中关村、天通苑、望京等区域，涨幅在5.2%-10.3%之间，属于5月份租赁成交量上涨较为明显的热点区域。

“链家地产”市场研发认为，5月份租赁成交量较4月份而言属于“稳中有升”的市场状况，可以说大部分区域租赁成交量环比基本持平，而六里桥、安贞、朝青、劲松等区域成交量出现明显上涨主要是因为其大多数商圈周边，且区域的生活配套完善，租赁房源放量充沛；此外，5月份登记的租赁需求中“准客户”较多，求租者有一个显著的特点是熟悉北京的租赁市场，重视房源周边的生活配套和交通配套，相对而言更容易做出选择，成交的周期较短，一定程度上推动了月度成交量的上涨。（来源：链家地产）

换房需求集中，一居室成交比重上涨了2.5个百分点

据“链家地产”统计资料显示，5月份两居室租赁成交量仍然占到的主流比重，为55.1%，环比4月份的56.2%略微下降了1.1个百分点；5月份一居室成交比重为32.6%，环比4月份上涨了2.5个百分点，三居室比重为12.4%，环比4月份下降了1.3个百分点，由此可见，5月份一居室更加受消费者的欢迎。

“链家地产”市场研发认为，一居室租赁成交比重的上涨主要是由5月份租赁客户的特点所决定，5月份租赁市场中，由外来人口增加而导致的新注入的需求比重下降，将近七成左右的求租者属于“换房”需求，他们对于居住条件的要求较高，而一居室环境安静，私密性好，因此受到这些具有一定支付能力的青年白领的欢迎，拉升了一居室租赁成交比重的上涨。

成交价格分析

5月份普通住宅平均租金为2173元，环比上涨了0.7%

据“链家地产”统计资料显示，5月份北京市普通住宅平均租金为2173元，环比4月份的2158元上涨了0.7%，其中一居室租金为1779元/月，上涨最为明显，环比涨幅为1.2%；两居室、三居室租金分别为2158元/月、2651元/月，环比变动不大。“链家地产”市场研发认为，5月份一居室租金的上涨主要是由于“换房”的这部分租赁需求所刺激，需求出现上涨而本身一居室所占房源放量比重较低，供需比高涨刺激了租金的上调。

此外，5月份建筑年代较晚的“次新房”租金上涨明显，据“链家地产”统计资料显示，5月份建筑年代在2000年以后的租赁房源平均租金为2455元/月，环比上个月的2318元/月上涨了5.8%，“链家地产”市场研发认为，从目前租赁市场的房源档次来看，“次新房”是从普通民宅中分化出来的一种租赁房源，其租金低于同区域的中高档住宅，而又高于同区域的老公房，因为其居住环境、小区安全度、装修程度、现代化程度要高于公房，但租金要低于中高档住宅，因此引起租赁市场“升级置业”求租者的关注，租金价位呈现出高调上涨的状况。（来源：链家地产）

成交区域分析

安贞、朝青、望京、八通沿线等区域“价量同涨”

据“链家地产”统计资料显示，5月份租赁市场较为活跃的区域有安贞、朝青、望京、八通沿线等，区域成交量环比分别上涨了5.6%、8.9%、6.4%和10.5%，涨幅均超过全市的平均涨幅，同时这四大区域也是5月份租金上涨比较明显的区域，其平均租金环比均上涨在30-50元/月。

对于5月份租赁“价量同涨”的区域，“链家地产”市场研发认为，成交量的上涨一方面是由需求和供给的强势匹配所拉动；另一方面区域的生活配套完善，交通便利，居住社区成熟，是传统的租赁热点区域，而对于租金的上涨，这些区域一个最显著的特点是呈现出结构化变动的趋势，例如朝青、望京、八通沿线，其租赁房源中房产较新、装修较好的房产租金上涨最快，带动了整体租金水平的上涨，而部分房子较旧、简单装修的房产租金少有变动。

综上所述，与每年的“淡季调整”的主基调不同，5月份的租赁市场整体平稳，租赁成交量和租金水平环比稳定上涨，并且在普通住宅租赁市场上，建筑年代正在成为求租者关注的一个重要因素，“次新房”租金开始逐步上涨。在此，“链家地产”市场研发认为，买卖市场的转淡为租赁市场提供了一个良好的发展契机，表现在租赁市场淡季和旺季的差距有缩小的迹象，并且租赁成交量的上涨并不再过分地依赖于外来人口的首次涌入而带来需求上涨，传统意义上的租赁淡季正在被常规的“换房”需求所充实，因此可以预计，6月份随着应届毕业生的来京、10号线、奥运支线等轨道的开通以及奥运会的，租赁市场将更加活跃。（来源：链家地产）

二手房成交量上升 次新房“曲线救市”

二手房市场经过春节后的回暖和盘整，价量一直稳步上升。在将近年中之时，能否延续上涨趋势达到销售长虹，可以说5月份将是2008年上半年二手房整体表现成败与否的关键。

5月份成交量环比平稳上涨4.3%，价格环比微涨0.13%

据“链家地产”市场研发统计数据分析，本月二手房成交量相比四月份上涨幅度仅为4.3%，二手房成交平均价格为9697元/平米，环比涨幅仅为0.13%，基本持平。“链家地产”市场研发认为，在房产市场整体观望的大环境下，二手房市场受到波及，难以突破性上涨也已成为基调，但是其相对商品房市场而言，自住需求比重占据主流的特点又决定其不会受到太大冲撞，决定了其最终价量平稳的结果。此外，值得一提的是，五月份二手房的特点就是次新房成交的明显上涨。

5年内次新房成交量环比上涨2成

据“链家地产”统计数据分析，本月五年内次新房成交量环比上涨两成左右，使得其占比上升到52.8%。“链家地产”市场研发认为，本月次新房成交的显著上涨，主要是其对商品房市场的替代性作用越来越强的结果：首先商品房市场的严重观望情绪，使部分刚性需求转移到房产品质相差不大的次新房市场上；其次，商品房价格的居高不下及较好地段供应量的乏善可陈，再次使得部分特定的刚性需求退而求其次，选择可替代性产品；第三，“5•12”汶川大地震也在一定层面上让更多消费者关注一些低密度、楼间距宽敞的次新房。因此，可以说次新房在商品房市场典型区域供应下降、价格畸高、整体观望以及地震所产生的购房消费心理预警意识增强等因素共同推进下起到了重要的填补作用，较强的可替代性成就了其在成交上黑马式的领军地位。

此外，由于本月次新房成交的明显上涨，还直接导致了本月成交类型向大面积、高总价转移：成交面积向大户型转移，90平米以上中、大户型成交比重环比上涨3.4%。

据“链家地产”市场研发统计数据分析，本月二手房平均成交面积达87.7平米，环比上涨1.7%；各面积档位二手房成交普遍的特性就是向中高档位转移，其中最为显著的是90平米以上中、大户型成交上涨较快，成交占比环比上涨3.4%，达到36.9%。（5月份各面积档位二手房成交比重变化情况详见附表1）

成交价格向高总价转移，90万以上二手房成交占比上涨2%

据“链家地产”市场研发统计数据分析，本月二手房平均成交总价达85.04万，环比上涨1.8%左右；各总价档位二手房成交普遍的特性就是向中高档位转移，其中最为显著的是90万以上中、高档房成交上涨较快，成交占比环比上涨2%，达到48.4%。（5月份各总价档位二手房成交比重变化情况详见附表2）

“链家地产”市场研发认为，次新房自身具备面积相对较大、总价相对较高的特点，因此本月次新房成交的大幅上涨是拉动面积和成交总价上涨的根本原因；此外，购买中大户型或中高档房产的消费者心理承受力较强，在目前的相对淡市把持稳定，因此成交比重上涨相对更明显。

最后，“链家地产”市场研发认为，次新房成交上涨赋予了五月份二手房成交的新特点，除向大面积中高档转移外，次新房集中的区域尤其是商品房相对稀缺的四环内典型区域，成交普涨现象也较为明显。而五月总体市场的不愠不火，则直接影响了2008年上半年度整个二手房市场很难有大的飞跃，而是出于一个近几年来相对平缓的上升区域。

三大理由看好次新房

首先，购买5年以上的新房上市流通无需交纳营业税。不管这笔费用由买卖双方的哪一方来出，都是省了一大笔。这也是大家把次新房的时限定为5年的首要原因。同时，相比同一地段的新房而言，二手房无疑更具有价格上的。当然，因地段和区位的不同，这种差异有时不那么显著，但二手房地理位置的稀缺也足以令其保值。

其次，社区和配套相对成熟。与一些新开发的小区不同，5年以上的小区不管是周边道路、公共交通还是、医院、商业等等都已经到了成熟期。回避了小区形成之初的过渡阶段，直接享受成熟的配套，对许多人而言，是个不错的选择。

再有就是即买即住没有风险。许多人对于购期房买“楼花”心存疑虑，原因不过是耳闻而未眼见。购二手房则不会有这样的问题，一切都是亲眼目睹，而且能满足购房者迫切的需求。

挑区位 重口碑 看配套

挑选称心的二手房各人有各人的目标，但总的来说不外以下几点：首先是交通和环境，不管住在什么地方，门前干干净净，四外安静无声总是令人开心的事，当然，离单位不要太远。

其次就是要挑选当初大家都在议论的楼盘。度高，只要不是负面的，就一定会有它的道理，所以，选择当初度高的楼盘，一般不会走眼。

配套也是很重要的指标，一般地说，成熟的配套包括、医院、市场、商业、公交等，这些一个都不少，而且质量还挺高，那就表示这个小区配套很成熟，选择这样的小区，应该会保值的。

买房里边也有学问，这谁也不会有意见。从今年春季房交会的交易数据看，已经有很多人把置业的从新房转到了二手房上。那么，怎样买房，买什么房才最合适，一直是有置业需求，但手头儿并不宽裕的人们关心的问题。现在有一种较为普遍的说法是：选购5年以上但楼龄不要过长的房子比较合适。我们知道，5年是个挺关键的时间节点，所以这种说法看来挺有道理。（来源：津报网 ）

年轻人缘何青睐“次新二手房”

中国社科院城市发展与环境研究近日发布《房地产蓝皮书》指出，今年中国房价上涨幅度将大大低于去年，但出现房价拐点的可能性不大，从基本面看，中国房地产市场还不具有整体走熊的条件。记者近日在我市部分地产中介采访时了解到，受此影响，不少精明的年轻人开始把目光转向“次新二手房”。业内人士分析，“次新二手房”销售将逐渐趋旺。更多阅读： 二手房需求旺盛 60万以下房产吸纳率达100%

“次新二手房”异军突起

“次新二手房”指的是全新商品房买下之后还没有入住就转手卖掉的房子。现在虽然没有一个的统计数字，但是据各中介店员介绍，客户买房就是这种房子，而且从各店的供应量来看，次新二手房放盘量充足，还有逐步增长的趋势。华通房产中介一工作人员告诉记者，“五一”前后该中介已售出5套“次新二手房”，买房者全是年轻人。据介绍，“次新二手房”一般房龄都很短，与其他二手房相比，在户型设计、建筑质量、环境状况和物业管理等方面都有突出；与同价位的新建商品房相比，次新房的地段又较好；与同区域的新商品房相比，还具有价格上的明显竞争力，因此“次新二手房”交易十分活跃。

“次新二手房”居住均可

居高不下的房价面前，刚工作3年的徐小姐放弃了买新房的思路，转而考虑选购一套两居室的“次新二手房”。某房产中介的苗小姐告诉记者，“次新二手房”总房价一般在35万元左右，居住两相宜。据了解，相较普通二手房，“次新二手房”价格会稍微贵一点，但因为是“新”的房子，“次新二手房”受到各年龄阶层的追捧，抢手。其中尤以新婚夫妇或准备结婚的年轻人为甚，这一人群对“次新二手房”有很大的需求。因为受传统观念的影响，一般结婚的东西都要求是全新的，但他们因受到资金的限制，所以对“次新二手房”求之不得。

由于“次新二手房”有其综合的，再加上二手房租售日趋红火，其房屋的保值行情较其他二手房还要看好。另外，从记者搜集到的资料分析，次新二手房价格、户型、面积、位置等方面呈多样化分布，可选择范围广，者有很大的选择空间。记者百度一下（baidu.com）“房贷”，找到相关网页约8,600,000篇

“次新二手房”有助拉低一手房价格

从“次新二手房”的放盘量来看，可以看出有不少业主多次置业。据业内人士分析，放盘的主要原因可能是由于近一段时间楼市和股市较为低迷，很多业主急于尽快脱手，或者业主要套现大笔资金。就目前的情况来看，虽然“次新二手房”上市数量与一手商品房上市量比例悬殊，一家中介统计的近百所房源中，记者看到“次新二手房”房源还占不到10%，但“次新二手房”的涌现会对一手房市场造成一定冲击，如买家对一手市场的观望期增长，也可能会转向对二手市场的期待，这将在一定程度上拉低一手市场的价格。（来源：济南日报）

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