任志强：谁的孩子谁抱，谁的黑锅谁背
房地产门户房天下 2008-06-28 10:48
[摘要] 计划经济是无法预测的，只有搞清楚住房政策、市场和产业政策这三大问题的边界，市场才不会走向混乱。
房地产有六大需求，一、拆迁；二、刚性需求；结婚生子；三、原来的房屋差，改善性需求；四、、投机，财产性需求；五、自然的择优；六、城市化的速度，就是城市的新增人口。六大需求中，可能受各种因素的不同影响，决定了房地产。因此，传统的计算方式都是根据六大需求进行不同的测算的。
在人均GDP不同的情况下，各个城市的情况是不同的，例如北京、上海的需求是不同的，拆迁需求是大大减少的，北京每年10万户的拆迁变成了1、2万的拆迁，城市化的进展速度也是发生变化的，人均GDP增长的过程中，人们对住房的需求是不同的，改善需求从寻租和镇压的定价改变了，人口的质量决定了家庭的素质和刚性的需求。
但是，六大需求在不同城市的不同的表现也是今天我们看到在各个一、二、三线城市出现的分化，有的城市高速增长，包括房价和数量，有的城市却发生了令人不不太满意的结论，其中重要的原因不是根据经济发展的情况判断城市的那个需求减少和增加，而是去年9月份的第二套住房的信贷砍掉了六大需求中的三个需求。
一、是需求，这就是我们的正目标，要的就是利用第二套信贷政策砍掉需求，这个需求基本上消失了。
二、改善性的需求，关键是原有住房中的信贷，改善需求中很难用小房屋换大房屋，用旧房换好的房屋。
三、城市化未来的需求也被相当的削弱，除了户籍人口和大学生留在城市外，很多人从沈阳进了北京，或者是陕西进了北京，一部分人是没有问题的可以购买住房的，因为有金钱有的是通过信贷政策购买房屋的。
几大需求的减少，必然导致市场需求的减弱，需求被政策堵塞后，就导致土地的流拍，财政收入的减少，增速的下降，也会在开发过程中因为销售减少的现金流的减少，政策性的破坏是短期的，从长期来看，中国的宏观经济不出现陶冬所说的极性下滑和恶性下滑，中国经济保持稳定增长的情况下，我们的消费需求会重新的激发出来的，毕竟我们在三十岁以下的人口占了56000万，15岁以下的人口有2.6亿，这些人口决定了未来发展的长远目标还有中药的指标就是其中有43%的城市化率，因此房地产长期是看好的，如果不将三大政策问题理清楚，的调控政策都会起到相反的政策，对市场起到破坏性的作用。
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