任志强：谁的孩子谁抱，谁的黑锅谁背

房地产门户房天下  2008-06-28 10:48

[摘要] 计划经济是无法预测的，只有搞清楚住房政策、市场和产业政策这三大问题的边界，市场才不会走向混乱。

“博鳌•21世纪房地产论坛2008届年会”已于6月28日上午隆重开幕。作为一个成功举办7届的行业盛典，博鳌论坛已经成为行业风云人物的言论阵地和同行的交流平台。而2008年的博鳌，因行业上半年的种种波折而更加为人们期待。正如21世纪报系主编刘洲伟所言，“地产界不是没有航标的行业，最重要的是整个行业中的中流砥柱，也来到了这里，将会给大家带来远见和卓见。”

以下是华远集团总裁、华远地产董事长任志强在28日上午发表的主题演讲。

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的市场都像陶冬说的在猜测，包括经济学家也在预测，刚才陶冬讲的，都是在市场经济的前提下，因为只有市场经济才有预测，经济学将市场叫做买卖双方决定产品和劳动价格和交易数量的机制，如果是计划经济的话，就象陶冬这样的经济学家就无所作为。现在人预测的都不是需求和的作用，不是和需求之间博弈的情况下未来会发生怎样的变化，大家预测的都是政策会怎样。实际上就是说，计划经济是无法预测的，大家过去到春节就会想是否会有瓜子和花生发，因为无法预测计划经济，因为只有当官的人知道怎么办。

华远集团总裁、华远地产董事长 任志强

这种情况下，总理认为我们现在的经济发展比预想的好，两次会议的结论都是这样的，不知道总理是否认为就应该是这样的经济政策我们的政策就是为了达到这样的经济状况啊。这可能是大家猜测的问题，只要是计划经济就没有任何的线索可以判断和猜测的，没有办法预测的，不知道他脑子里想的是什么，计划经济就造成这样的混乱，我要讲的就是三大政策。

在房地产中有三个问题没有搞清楚，或者说是自1998年之后也没有搞清楚，所以才出现了政治上的混乱。

一、住房政策的问题。

二、市场的问题。

三、产业政策的问题。

去年24号文件出台之前，我们出台了一系列的宏观调控的政策，只有一个目标，刚才聂会长说了房价问题结构调整的问题，实际上做了一件错事，就是让市场背住房政策的问题。实际上住房就是政治，如果官员认为住房是政治，就没有社会保障体系，因此你的努力，尤其是24号文件出台，我们才知道政府的事政府来管，市长的问题市长来管，实际上24号文件就明确了，18号文件规定，市场的事情由市场解决，但是没有变成住宅法，今天还是由市场承担的小户型和低价位和“90、70”住房政策应该解决的问题。这几年的持续的宏观调控的混乱，只有一个目标就是政府的缺位公共产品的缺失，希望市场可以当雷锋，替政府解决问题。

从1998年改革开放后，所以用24号文来说政府应该承担责任，此后的一系列的问题都与此有关的。今天的市场是政府所规定的，必须用“90、70”的方式用高地价上生产小户型，面对高收入者，为什么要限制产品类别，如果不是为了解决住房政策中的低收入家庭的人权问题，为什么要进行牵制，尤其是将廉租住房和经济住房和保障住房放在市场中，市场只有买卖双方定价的才是市场，如果是政府定价的怎么叫做市场。

想一想1995年出台了一部法律房地产管理法，目的是建立市场经济出台的政策，清楚的告诉大家，房地产开发企业是以盈利为目标的企业，这是第29条的规定，同时告诉大家房地产企业只有在出让的土地中有权利进行经营和盈利。但是今天我们看一下市场的政策是什么，是划拨的土地上，房低房地产商也可以开发和经营，商品房也要加上廉租房和双限房，既然是政府定价的房屋怎么是市场。

另一个错误理论，压缩固定资产规模的时候，总是说房地产的占了多少，而且高速增长，今天的统计数据中房地产开发有多少是商业化的经营，北京大概有一亿平方米其中有5000万平方米是非房地产开发的，只有5000万是房地产开发的，5000万的是电视台、鸟巢、水立方等等，由开发商负责的5000万中有多少是买卖双方定价的，要扣除廉租房、经济适用房、双限房和享受经济适用房住房政策的房，又大概占了几千万。

最后真正由商业性开发的部分，也就剩下三、四千万，也就是占到30%—40%，2003年做了统计非房地产市场化占的比重是60%，2006年、2007年比重市场部分占了60%，非市场的部分占了40%，在建筑面积的竣工上，非房地产的部分仍然占了相当多的数量。在1998年—2003年的时候，商品房的开发扣除经济适用房只完成了12亿平方米左右，加上经济适用房和非房地产开发部分竣工了20亿平方米，差不多是2：1，政策中压缩的都是商业化的房地产开发，央行和银监会的文件，题目是关于商业性房地产开发的信贷通知，而非房地产这一部分没有压缩，而是大力支持贷款，我们要的是计划经济还是市场经济，这就产生了巨大的问题。

市场中的定价权本来和保障是没有任何关系的，但是的政府讲话的时候先说我的房地产市场要建多少廉租房和经济适用房，不是市场，而是政府的人权保障，这其中就出现了很大的问题。既然我们的市场份额没有那么大，压缩中为什么仅仅压缩市场不压缩非市场部分。1993年做的宏观调控也是压缩房地产市场部分，应该是开放市场经济中的房地产，我们做的恰恰是相反的，这就是典型的计划经济，希望70%以上的人群的住房由社会保障供给，市场化的部分就压缩到很低的比例。本来这个比重就不高，我们在市场的政策中，又要求高地价低房价，例如价格的计划性。

所谓的价格管理是价格计划性的回归，所谓的结构性管理要进行结构性调整也是计划经济的调整，恰恰是将我们的住房政策和市场政策混在了一起，实际上包括小户型和所谓的普通商品房和高档商品房之间的税率差别都是对市场的一种歧视，根本没有想到23号文件和18号文件的规定，并没有将中低收入家庭纳入市场体系中，我们的命令是不同的。

我们的产业政策，18号文件明确房地产是支柱产业，总理也强调已经是中国济发展的支柱型产业，支柱产业那个国家有进行严厉打击多种组合拳这种对待的方式，没有一个国家会虐待称之为支柱性产业的产业，包括加税和捆绑贷款，都是追求信贷安全的情况下，降低了市场资金利用的效率，都是以牺牲市场的效率为基本代价的政策。

冯仑先生告诉我一个故事，中国的计划经济将事情搞乱的时候，变成垃圾的时候，就扔给市场，我们的人都变成捡破烂的，就将破烂和垃圾清理了以后，将有用的东西挑选后，重新的经营好，我们将垃圾变成好的产业，国家突然发现垃圾可以挣钱了，又将垃圾收回去了，国有企业迅速的进军房地产尤其是央企希望将民营企业挤出去，原来前十名是民营企业为主，现在情况不是这样的。现在恰恰是用计划经济的手段管理市场和产业，这种产业中间的差别，就是形成今年的重要的原因。

房地产有六大需求，一、拆迁；二、刚性需求；结婚生子；三、原来的房屋差，改善性需求；四、、投机，财产性需求；五、自然的择优；六、城市化的速度，就是城市的新增人口。六大需求中，可能受各种因素的不同影响，决定了房地产。因此，传统的计算方式都是根据六大需求进行不同的测算的。

在人均GDP不同的情况下，各个城市的情况是不同的，例如北京、上海的需求是不同的，拆迁需求是大大减少的，北京每年10万户的拆迁变成了1、2万的拆迁，城市化的进展速度也是发生变化的，人均GDP增长的过程中，人们对住房的需求是不同的，改善需求从寻租和镇压的定价改变了，人口的质量决定了家庭的素质和刚性的需求。

但是，六大需求在不同城市的不同的表现也是今天我们看到在各个一、二、三线城市出现的分化，有的城市高速增长，包括房价和数量，有的城市却发生了令人不不太满意的结论，其中重要的原因不是根据经济发展的情况判断城市的那个需求减少和增加，而是去年9月份的第二套住房的信贷砍掉了六大需求中的三个需求。

一、是需求，这就是我们的正目标，要的就是利用第二套信贷政策砍掉需求，这个需求基本上消失了。

二、改善性的需求，关键是原有住房中的信贷，改善需求中很难用小房屋换大房屋，用旧房换好的房屋。

三、城市化未来的需求也被相当的削弱，除了户籍人口和大学生留在城市外，很多人从沈阳进了北京，或者是陕西进了北京，一部分人是没有问题的可以购买住房的，因为有金钱有的是通过信贷政策购买房屋的。

几大需求的减少，必然导致市场需求的减弱，需求被政策堵塞后，就导致土地的流拍，财政收入的减少，增速的下降，也会在开发过程中因为销售减少的现金流的减少，政策性的破坏是短期的，从长期来看，中国的宏观经济不出现陶冬所说的极性下滑和恶性下滑，中国经济保持稳定增长的情况下，我们的消费需求会重新的激发出来的，毕竟我们在三十岁以下的人口占了56000万，15岁以下的人口有2.6亿，这些人口决定了未来发展的长远目标还有中药的指标就是其中有43%的城市化率，因此房地产长期是看好的，如果不将三大政策问题理清楚，的调控政策都会起到相反的政策，对市场起到破坏性的作用。