实况：第六届中国房地产百强企业家峰会

房地产门户房天下  2009-03-28 15:40

【主持人】下面我们进入对话研讨环节，主题是当前形势下应对策略探讨，房地产进入调整期，金融危机助推中国住宅产业化。有请主持人中指研究院常务副院长黄瑜女士，我们对话嘉宾他们是建设部住宅产业化促进产业发展处处长章林伟先生，沿海地产中国有限公司副总裁成实先生，重庆金科实业集团有限公司总裁李战洪先生，中大房地产集团有限公司总裁陈维先生，杭州老板电器股份有限公司总裁助理何亚东先生，加拿大宝佳国际建筑师有限公司中国区首席代表高志先生。

【主持人 黄瑜】大家好！现在市场形势不好，大家都在谈应对策略，应对策略谈的很多，各种各样都有，刚才我们听了几位演讲嘉宾，一位是深圳黄博士，说应对策略几个维度，一个产品维度，一个客户维度，一个管理维度。秦总把他们营销的客户维度，把自己多年实战经验说的好，我们很受启发。我们探讨的是在形势不得好时候，大家往往会想我怎么做的更实一些，产品做的更好一些，产品谈的更多一些，产品也是主张性更强一些，企业本生可以做到的事。

【主持人 黄瑜】我们去年年底也对中国七大城市，销售额排长十位的楼盘进行了统计分析，发现这些楼盘不仅价格比较实惠，同时品质也是高的，所以市场形势不好的时候，我们首先要价格低，还要产品好，这方面提出更高的要求。包括早上银监会李主任也谈了一下，政府要给你并购贷款受信时，更多要考虑你是否有这种能力，能力也是自身很重要的一方面。

【主持人 黄瑜】到了今天我们需要上台阶的一个时期了，今天也站在行业的角度来探讨住宅产业化的问题，作为我们应对策略很重要的主题来谈。今天请到的嘉宾既有行业主管部门的领导，像章处长，还有产品设计师，宝佳国际中国区首席负责人高志先生，还有产品生产者，几位大的开发商，沿海是健康住宅的领跑者，还有产品配套的服务商，我们一起来探讨在当前形势下住宅产业化的问题。首先有请章处长谈谈住宅产业化真正的内涵以及现在的状况，在目前市场形势不好，全球性的金融危机下，我们再提住宅产业化的现实意义，谈谈这些问题。

【章林伟】实际这个问题比较大，我是经常被人提到这个问题，我今天也很难用一个定义一样给你准确的答案，我只想说一句话，什么叫住宅产业化，住宅产业化的含义是什么，大家可以比照着比较成熟的产业，它的产业化是怎么回事，进行一一比照。比如说汽车，住宅产业化跟房地产业化是不一样的，住宅产业化是明确，就是打造住宅这么一个产品一个产业化，也就是各种工业集成的体系。具体我就不用占还说了，大家可以比照汽车。从产业化的生产形成和所涉及到的内容都可以通过汽车产业去比照，比如涉及到原材料，涉及到制造，涉及到市场营销，涉及到市场，最后涉及到汽车报废后的回收。包括新车，包括二手车，通过这些环节一比照，大家就理解了。所以住宅产业化就是打造住宅这个产品的一个产业集群。

【章林伟】我觉得现在很不理想，为什么？建筑业是一个古老的行业，但是建筑业我可以这样说，包括我自己都这么认为，我们工业化的理念很落后，虽然是很古老的行业，但是对工业化、产业化这些理念理解的差，也可能一些更高层领导不这么认为，但是我是这么认为。比如现在的金融危机，我们可以看到，各行各业都受到冲击，都受到影响，但是有很多比较成熟的产业它们在应对危机的时候可以提出具体的应对措施。这两天我们房地产业，或者叫建筑业热火。在五州大酒店探讨绿色建筑与住宅产业化，我们这里探讨的与市场更有关系。大家探讨来探讨去，大家很难求得一致意见。

【章林伟】在汽车业，在没有发布汽车产业振兴计划，国家对汽车产业的支持和产业政策清晰，无论是将来产品的走向，我们对不同客户的市场政策，包括我们形成的一些支持产业也好，一些金融体系都很完善，无非是一种补充。我们现在最要命的，抓紧完善制订一个产业政策体系，我们现在没有形成一个产业发展体系，如果产业发展体系，我只指住宅。因为住宅产品的趋同性跟汽车一样，高档车、低档车无非是四个轮子一个发动机，无非是对的客户人群不一样。住房一样，就是住的功能。所以可以制订一个完善的，有一定长短结合的产业政策。这个产业政策包括政策支撑，包括技术支撑，包括它的金融体系的支撑，涉及到产业的制造，都能够很完整的，包括。

【章林伟】在长期发展过程中它有一个指导的东西，在短期市场发生变化的时候，我们很容易去根据市场变化采取相应的应对措施，这样我觉得我们的产业政策就比较清晰了，包括价格。现在大家讨论房价，我就说为什么我们不能给市场指导一个大致的房价呢？让老百姓可以自己去测。很多国家都给，联合国为什么给一个，这实际就是起到约束作用。

【主持人 黄瑜】确实我们这个行业需要产业相应的政策出来，对大家有一些约束的机制，这才能促进我们产业化的发展。你是行业的相应主管部门，政策的制订是应该发挥很大的作用。高总从住宅产品角度来说，您作为产品的设计者，从这个角度来说，您对政策这一块，对行业主管部门这一块，有什么期望，同时你做多年设计过程中有什么体会，或者有哪些需要解决的问题？

【高志】我是做产品的，刚才处长讲的好，我想说两个数据。，在目前中国生产的情况下，我们一个工人一年每个人30平米竣工量，美国是每个人100平米竣工量，我们工人生产劳动生产率很低。我们目前中国混凝土建筑建一个项目平均12月，美国3个月，快的话1个月。我在美国经常看到高速公路拉着现成的房子。万科现在施工时间减少了25%，混凝土、钢材用量减少60%，建筑垃圾减少80%。这么好为什么我们都不干呢？

【高志】我觉得一个东西在中国能否实现跟中国现在的经济体制有关系，我们现在是市场经济，一个东西的好坏在很大程度上是市场起着重要的作用，当然政府也要起作用。比如刚才处长谈到政府人为加一些措施，但是市场还是主要的。这次金融海啸或者金融危机给我们市场带来了好的机会。点，土地成本不降低，我是说的相对值，土地成本在整个建筑业比例不降低，住宅产业化是做不到的。住宅赚钱主要是靠的价飙升，技术没有什么改进。主要靠土地价格调整。这次金融海啸带来现在房地产暂时不景气，一个特征是叫土地再制成本或者住宅再制成本，土地含量降低了。

【高志】另外是没有规模住宅，产业化必须要有规模，万科有一千万平米的竣工量，今天上午银监会提了，现在给大企业兼并提供资金，这很好，中国六万多家开发商，哪个国家也没有这么多，如果开发商降到六千家，我觉得住宅产业化有希望。第三是技术含量得上去。我82年工作，那时候反倒有很多标准图，最典型是华北室标准图。这些年为什么不搞了呢？是我们退步了吗？不是，是市场逼的。那时候我们作的都是国有企业，都是按照国家经济走的。现在住宅一会儿维多利亚户型，一会儿这样的户型，标准版没有戏，它卖不出去。

【高志】现在我们是否要回到老路上去呢？这也是个问题，最近看了几篇文章，有两个说法，聂梅生会长的说法，住宅标准化要从做起。因为住宅成本高，售价高，可以经得起市场消化。还有一位副主任观点，可以从低档经济适用房做起，我觉得各有各的道理。最后我想说的与我们关系比较大的，我们现在看房价在跌，这与住宅产业化有什么关系？我个人认为房价跌了吗？大家想想中国房价跌了没有？我个人认为没有跌，还涨了。我的理论从哪来的呢？北京房价卖到1万多时，股票市场价格6千点，现在多少钱？2千点出头，房价从1万降到8千，股票跌了70%，假如钱从股市来的，说明房价还是涨呢。我认为金融海啸真正房地产本生，房子质量没有房子盖塌了。我认为大家大可不必担心房子出什么问题，我个人认为中国房地产从质量、数量各方面还是在健康的发展。

【高志】但是能否实现产业化，利用刚才我说的三点，首先土地成本降低，这是个机会，另外现在有一些公司由于金融的问题，一些好企业可以实现兼并，促进规模。第三何先生说的，我觉得你有点住宅产业化的意思了，只是你是做了个住宅电器，有点狭窄。我的时候，1978、79年的时候，日本盒子卫生间、厨房间已经大量出现，这方面你们技术上要突破。谢谢！

【主持人 黄瑜】谢谢高总，今天谈到产业化问题，为什么把设计者和配套服务商叫到一块谈，觉得这是一条链，房子整体看，这是一个环节，在家电领域由于竞争比较激烈，产业化比房地产要高，还是有值得我们学习借鉴的地方。请老板电器何总谈谈。

【何亚东】谈到住宅产业化，我们只是其中一个小小部分，我们也梦想今后能够提供这么一个盒子，来帮助发展商在住宅产业化的进程中来推进这一块。当然这一块研究我并不是很多，我今天听了这么长时间，我对住宅产业化的认识比以前更深刻一些。我这么看待这个问题，首先我想到一句话：不要用短期的利益冲淡未来。我们企业也曾经经历过一段挫折，就是在97、98、99年的时候，挫折主要来源于市场供不应求，供不应求的时候我们的产品各个方面就没有再去注意未来怎么样。

【何亚东】比如发货，现在是拿着钱求别人买货，以前是别人拿着钱请着你买货，说给我发点货吧。那时候对产品能否提高质量，能否提高生产效率，能否降低成本，考虑的很少。所以我们在99年出现了这些问题，企业濒临崩溃。对于现在的住宅产业化来讲。阳光100提出的，我们现在旧的时代结束，一个新的时代到来。我们各个发展商应该在战略上的高度，在危机的情况下，在房地产行业重新洗牌的情况下，我们如何站在三十年后，一位领导说了，三十年后我这个发展商是否还能存在，我这个发展商是否还有核心竞争力，我觉得现在应该考虑这些问题。

【何亚东】现在说房子不愁卖，难道就没有危机吗？今后30年还在不在，这是我们应该考虑得问题。我们老板现在考虑得问题，现在危机情况下，房地产出现问题，我们也出现了问题，房子卖不动，电器也卖不动，我们做了很多，在广告上做，渠道建设上做，吸引了大量人才，我们主要是为二十年后、三十年后，为百年老店这个目标去考虑。

【主持人 黄瑜】何总说，99年别人拿着钱来求你卖给他，就像房地产97年一样，他们已经经历过了，他们当时情况跟我们今天房地产情况也有相似的地方。市场好的时候大家不再谈产品不产品，到今天大家在谈怎么样把产品做好，怎么提高产业化水平。去年我去重庆拜访金科李总时，他当时在市场上打了漂亮的营销战，在有限价格基础上为客户提高更多附加值的东西。我看了他把做好的园林砸掉了，做的更精美，提高社区品质。原来是毛坯房，然后做出非毛坯房。并且已经专业化的产品、标准化的产品形成专利，并且声明要做住宅产品的。李总谈一下住宅产业化的设想和做法。

【李战洪】金科是一二三线城市同时进入，并且进入了两个县级城市，对于产业化这一块我们有比较深的感悟，有三方面与大家共享。，做产业化要根据你进入城市的城市化率来考虑，我们发现城市化率比较低的城市，如果产业化进去，我们感觉到阻力会比较大，达到45到50的时候效果比较好。第二和城市的GDP有关，和它的经济发展水平有关。我们发现在人均GDP5千美金以下做产业化难度挺大，购房者也挑剔，往往给你带来不必要的麻烦，因为很多的发展商在人均GDP5千美元以下的城市会遇到相当多的问题。第三和城市发展水平有关，商场占的比例是多少有很大关系。比如上海、广州，商业已经很发达了，比例很高，那么对于产业化接受度比较高。

【李战洪】比如二产比较发达的城市产业化阻力比较大，我们在具体工作里遇到一个问题，产业化方面，包括非毛坯方面开发商有个误区，是下行通道时，利润上不去，销量上不去的情况下，大家采取的对策往往是通过非毛坯提高你的价值感，其实这是个误区，你投入800元的非毛坯成本或者600，你对外报1200、1500，价值就出来了，其实客户没有享受大真正价值，采取这种我认为不合适的手段去做产业化，将会给产业化带来阻碍。假设我赚500元，我不如把这投入到产品品质提升上面去。在今年市场有一些复苏的时候，我们投到产品品质、园林景观上的，大家可以看到，所以今年比较高兴的是在成都市场，每销售一百套房子有13套房子是我们的房子。

【主持人 黄瑜】成总在武汉、杭州都做了很多项目，你们在产业化过程中有什么样的体会。

【陈维】面对金融危机房地产企业都会面临一个问题，在危机后时代如何重构房地产新模式，在危机前高速发展阶段，因为方方面面总有好的盈利空间，在危机后，如果重构房地产的盈利空间。最近我们公司讨论比较多的是如何重构一个新的商务模式，我们觉得重构新的商务模式、盈利空间，关键在于如何把房地产公司本生做的事情做好。房地产公司本生做的事情是什么呢？是产业链的整合商，产业链的集成上，房地产商一不生产也不设计，主要是整合产业链中的要素，使得要素附加值达到，这样一种模式是真正房地产开发商做的事情。

【陈维】如果把这件事情做好，关键要做好两件事情，件事情，你在整合这么多资源你要有比较好的理念，最近我们讨论比较多的一个问题，去年危机对09年以后房地产的消费观念以及理念会产生什么变化，这种变化应该是比较明显的。比如去年发生的地震，使得生命观发生变化，金融危机使得财富观发生变化，什么水饺、奶粉事件，健康观发生了变化，08年发生的事件对今后房地产消费观念会发生很大的影响。 

【陈维】对于沿海地产的绿色建筑，在市场需求的时候，一方面我们考虑你整合社会资源的理念发生了什么变化，我们怎么样在理念和文化的高度来掌握。另外你整合资源的能力我们在这一块，我们整个管理结构发生变化，我们把整个产业链分成很多产业要素，像设计、施工管理等。对于部门要求，你如何把你这个环节做好，项目公司做什么？你如何把产业链进行一个连接，把产业链连接工作做好。通过这样管理上的调整，作为房地产新的盈利模式。

房天下APP优惠多，速度快

买好房，就上房天下fang.com

关注房天下北京特价房官微

新房、二手房、租房、特价房大平台